Định giá đất thế nào để ngăn đầu cơ, tiêu cực?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều so với Luật Đất đai 2013.

Trong đó, liên quan tới các điểm mới về định giá đất và tài chính đất, nếu như Luật Đất đai 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng thì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2022 đã bỏ quy định này.

Tại điều 130 của Dự thảo về bảng giá đất quy định, căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm.

Còn tại Điều 131 về giá đất cụ thể, quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Theo Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thời gian lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bắt đầu từ ngày 3/1/2023 và kết thúc vào ngày 15/3/2023. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì tổng hợp và xây dựng báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Sau đó, báo cáo tiếp thu, giải trình này trình Chính phủ và gửi Thường trực Ủy ban Kinh tế trước ngày 1/4/2023.

HẠN CHẾ THẤP NHẤT THAM NHŨNG, TIÊU CỰC

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa chủ trương bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường? Những nội dung này liệu đã đáp ứng được các yêu cầu từ thực tiễn?

Phóng viên VOV Giao thông có trao đổi cùng đại biểu Trịnh Thị Tú Anh - Ủy viên Ủy ban khoa học, Công nghệ và Môi trường Quốc hội về vấn đề này.

PV: Thưa bà, trong lần sửa đổi này, các quy định về xác định giá đất trong Luật Đất đai cần đáp ứng được các yêu cầu từ thực tiễn ra sao?

Bà Trịnh Thị Tú Anh: Trong lần sửa đổi này, các quy định về xác định giá đất trong Luật Đất đai cần phải giải quyết được các vấn đề xuất phát từ thực tiễn là: đất đai là tài nguyên đặc biệt. Vì thế, cần xác định giá thế nào để nguồn lực đặc biệt này thực sự phát huy đầy đủ, trở thành nội lực phát triển kinh tế xã hội của đất nước và giải quyết việc sử dụng đất đai còn lãng phí và hiệu quả thấp. Thứ 2 là hạn chế thấp nhất nạn tham nhũng, tiêu cực liên quan tới việc sử dụng đất đai.

Thứ 3 là giải quyết được các vụ khiếu kiện, tố cáo liên quan tới đất đai kéo dài trong thời gian qua. Việc xác định giá tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh và bền vững, chống các hiện tượng thất thu thuế, chuyển giá, đầu cơ, găm hàng, thổi giá bất động sản như chúng ta đã thấy trong thời gian qua.

PV: Theo bà, việc xác định giá đất cần tính đến nhu cầu mua nhà của người có thu nhập thấp và quan tâm tới đối tượng yếu thế khi xác định giá đất ra sao?

Bà Trịnh Thị Tú Anh: Khi chúng ta bỏ khung giá đất thì bảng giá đất và giá đất cụ thể tăng thì người sử dụng sẽ phải trả tiền thuế, phí cũng như tiền sử dụng đất nhiều hơn, và khi đó giá bất động sản tăng lên, khả năng tiếp cận và sở hữu nhà của người có thu nhập thấp đã khó khăn sẽ càng trở nên khó khăn hơn trong thời gian tới.

Vì vậy trọng tâm của sửa đổi Luật Đất đai lần này cần phải làm rõ được công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - mục đích nào thì giá đất đó, quyền lực Nhà nước phải được sử dụng để có phương án tài chính phù hợp với đất đai, với mục đích, yêu cầu xã hội, ví dụ như một khu đất được quy hoạch làm nhà ở xã hội sẽ có giá trị khác với khu công nghiệp hay thương mại dịch vụ.

Ngoài ra, phải có cơ chế giãn tỷ suất thuế, tiếp tục phát triển nhà xã hội với người thu nhập thuế và người yếu thế.

PV: Ngoài ra, theo bà, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải điều chỉnh, bổ sung nội dung gì liên quan tới cơ quan thẩm định, dữ liệu thông tin để định giá đất?

Bà Trịnh Thị Tú Anh: Thứ nhất là phải hoàn thiện các nguyên tắc, phương pháp quy định về định giá đất cụ thể nhằm tiếp cận các tiêu chuẩn, thông lệ định giá đất quốc tế với các dữ liệu đáng tin cậy, lấy mẫu đủ lớn để thống kê.

Cần phải quy định mở rộng thành phần định giá đất bao gồm Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức tư vấn, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập, khách quan trong quá trình định giá.

Trong thời gian tới chúng ta cần xây dựng dữ liệu về các thửa đất được giao dịch với các biến động để có bản đồ đất đai theo thị trường để định giá đất phù hợp.

PV: Vâng, xin cảm ơn bà!

BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT - TRAO QUYỀN TỰ CHỦ CHO CÁC ĐỊA PHƯƠNG

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản trong chính sách pháp luật về đất đai. Vậy nội dung mới này trong Luật Đất đai (sửa đổi) nếu được thông qua sẽ tạo dư địa và động lực để giải phóng nguồn lực đất đai ra sao?

Phóng viên VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn với PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội.

PV: Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập tới việc đã bỏ khung đất đai, khung giá đất, và đề xuất việc xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm. Theo ông những nội dung này có ý nghĩa ra sao?

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến: Đây là thay đổi rất căn bản, thay đổi rất lớn về tư duy pháp lý của Nhà nước trong việc xây dựng giá đất, bởi lẽ trong 30 năm qua từ khi chúng ta xây dựng Luật Đất đai năm 1993 thì đều quy định Chính phủ quy định khung giá đất rồi căn cứ vào khung giá đất và điều kiện của địa phương thì các tỉnh mới ban hành bảng giá đất.

Thực tế cho thấy, các địa phương muốn thu hút đầu tư thì phải quy định giá đất thấp để chi phí tiếp cận đất đai không quá lớn; tuy nhiên quy định bảng giá đất thấp hơn khung giá Nhà nước dẫn tới việc áp bảng giá đó vào thấp nên người dân thường không đồng thuận với phương án bồi thường, tái định cư. Chính vì vậy, khung giá đất của Chính phủ dường như là rào cản cho các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Việc bỏ khung giá đất giống như sự cởi trói, trao quyền tự chủ cho các địa phương xây dựng bảng giá đất để làm sao phù hợp với giá đất được hình thành bởi các yếu tố khách quan trong nền kinh tế thị trường.

PV: Với các điểm mới về xác định giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi), theo ông, nếu được thông qua sẽ giúp nâng cao hiệu quả, tính minh bạch của công tác định giá đất như thế nào?

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến: Tôi rất hy vọng chúng ta sẽ có một dự án Luật Đất đai chất lượng, đáp ứng được kỳ vọng, mong mỏi của Đảng, Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, để biến đất đai thành nguồn lực to lớn phát triển đất nước, để chúng ta thực hiện thành công Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII là đến 2045, nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển.

Về cơ sở vật chất, chúng ta sẽ có một đạo luật quan trọng, đầy đủ, phù hợp với thực tiễn thì khi đi vào triển khai nó sẽ tạo ra xung lực mới vừa khuyến khích đất đai tạo ra của cải vật chất, vừa đảm bảo sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo phát triển bền vững.

PV: Vâng, xin cảm ơn ông!

Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Khi bỏ khung giá đất và giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách…

Tuy nhiên, hiện có nhiều lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng, người nghèo khó tiếp cận đất đai… và đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường? Đây là những vấn đề cần được phân tích, mổ xẻ thấu đáo để từ đó đưa ra được những quy định phù hợp, minh bạch, khả thi, nhằm đảm bảo khi luật ra đời có thể thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả như kỳ vọng.

Bạn kỳ vọng gì vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong đó đề cập các nội dung về xác định giá đất? Nếu được ban hành, các quy định mới sẽ giúp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện nay cũng như đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn trường ra sao?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOVGT, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

----

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc 15h30 đến 15h50, thứ Hai hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: Spotify, Aple Podcast và Google Podcast.