TP.HCM: Giải pháp nào cho 16 chung cư nguy hiểm cấp độ D?

Hàng nghìn người dân đang phải sống trong điều kiện mất an toàn nghiêm trọng và bài toán cải tạo, di dời đến thời điểm này vẫn còn nhiều trăn trở.

Ghi nhận tại chung cư Phạm Thế Hiển, phường Chánh Hưng TP.HCM. Vừa bước vào bên trong, mùi ẩm mốc đã xộc thẳng vào mũi. Hành lang tối tăm, hệ thống dây điện chằng chịt như mạng nhện ngay trên đầu. Những chiếc cầu thang bộ theo thời gian đã bong tróc gần hết lớp xi măng, để lộ ra những thanh sắt hoen gỉ. Trên tường, những mảng vữa trương phồng, sẵn sàng rơi xuống bất cứ lúc nào. Trong sự xuống cấp của chung cư là những lời thở dài của người dân đã gắn bó cả cuộc đời mình với nơi này:

“Giờ nó dột hết rồi, chung cư này dột dữ lắm, dột từ lầu 3 xuống lầu 2 lầu 1 dột hết.”

“Chung cư này hơn 100 năm rồi, nhưng mà giờ nó cũng đã xuống cấp nhiều lắm rồi, mùa mưa sẽ bị dột rồi mùa nắng thì nóng lắm.”

“Không còn ban quản trị chung cư, không còn ai dọn dẹp thì đương nhiên chung cư sẽ xuống cấp, không còn an ninh như trước đây nữa.”

Giữa muôn vàn nỗi lo toan đó, chị Mai Lan, một người dân bày tỏ ước mơ về một mái nhà an toàn, vững chãi cho con cháu trở nên tha thiết hơn bao giờ hết. 

“Rất muốn nhà nước xây chung cư mới để cho bản thân tôi cũng như con em được sống trong một chung cư mới an toàn hơn, tốt đẹp hơn.”

Cải tạo chung cư cũ: Cần hài hòa lợi ích giữa 3 bên

Xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ: Cộng đồng cư dân tự làm có được không?

TP.HCM: Mất an toàn tại các chung cư cũ

Hà Nội cải tạo chung cư cũ: Vướng quy hoạch đến bao giờ?

Tưởng chừng như việc di dời đến một nơi ở mới, tốt đẹp hơn sẽ là lời giải chung cho tất cả. Thế nhưng, thực tế lại phức tạp hơn rất nhiều. Tại Chung cư 155 – 157 Bùi Viện, Phường Bến Thành mặc dù đã xuống cấp nghiêm trọng theo thời gian và bị xếp vào diện nguy hiểm, nhưng không ít hộ dân lại kiên quyết bám trụ. Bởi lẽ, với họ, căn nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là "cần câu cơm", là sinh kế của cả gia đình vốn đã gắn chặt với vị trí đắc địa giữa trung tâm thành phố.

Ông Nguyễn Hoài Ân là một trường hợp như vậy. Căn hộ tầng trệt của ông vừa là nơi ở, vừa là mặt bằng kinh doanh, mang lại nguồn thu nhập ổn định. Việc di dời đến một căn hộ trên tầng cao ở một nơi khác, dù mới và đẹp hơn, cũng đồng nghĩa với việc cắt đứt nguồn sống của gia đình ông:

“Căn hộ của tôi ở dưới đất, cuộc sống nguồn thu nhập của tôi rất ổn định. Mà bây giờ tự dưng đưa tôi đi lên lầu mười mấy mà bây giờ cũng không có động thái giải thích hay cho tôi biết cụ thể quyền lợi của tôi thế nào”

Quyền lợi mà ông Ân nhắc đến không chỉ là việc đền bù một căn hộ tương đương về diện tích, mà còn là chính sách hỗ trợ chuyển đổi sinh kế, một bài toán mà đến nay vẫn chưa có lời giải thỏa đáng. Đây cũng chính là một phần nguyên nhân dẫn đến việc nhiều người không muốn rời bỏ nơi ở cũ, gây khó khăn trong công tác di dời, cải tạo chung cư cũ thời gian qua.

Hiện theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, toàn thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, và có đến 16 chung cư cấp D - tức cấp độ nguy hiểm cao nhất, cần di dời khẩn cấp. Thế nhưng, gần một thập kỷ trôi qua, tiến độ vẫn ì ạch. Việc di dời mới đạt hơn 57% và tháo dỡ chỉ được hơn 31% đối với các chung cư cấp D này. Trước thực trạng cấp bách này, chính quyền thành phố, mà trực tiếp là Sở Xây dựng, đã và đang triển khai những giải pháp cụ thể nhằm tháo gỡ các vướng mắc.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Kiên Giang ,Phó trưởng phòng Quản lý bảo trì và khai thác công trình giao thông,Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết thành phố đã có những cơ chế mới để đẩy nhanh tiến độ:

“Sở xây dựng đã tham mưu cho UBND Thành phố đề án về nội dung cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TpHCM và được HĐND Thành phố thông qua. Theo đó sẽ bố trí vốn ngân sách nhà nước để thực hiện nhanh, hiệu quả các nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của nhà nước mà pháp luật đã quy định. Thực hiện trao quyền chủ động cho các phường, xã chủ động thực hiện cải tạo các tòa nhà chung cư trên địa bàn.

Ngoài ra thành phố thực hiện ưu đãi hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho dự án nhưng không quá 10 tỷ/dự án. Hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời theo quyết định cơ quan có thẩm quyền.”

Những giải pháp về vốn và phân quyền chủ động như vậy được kỳ vọng sẽ là "cú hích" để đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn còn đó những 'nút thắt' lớn hơn về mặt vĩ mô khiến nhiều dự án dù có chủ trương nhưng vẫn chưa thể triển khai.

Một trong những rào cản lớn nhất, theo ông Lê Thanh Tuấn, Trưởng phòng kinh tế, hạ tầng và đô thị Phường Bến Thành, chính là vấn đề quy hoạch:

“Khó khăn lớn nhất là về quy hoạch, hiện nay tất cả các chung cư đa số là nằm ở khu vực nội thành, do đó việc điều chỉnh quy hoạch cũng phải tính đến hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, hạ tầng về kỹ thuật để đảm bảo tính phù hợp của dự án.”

Để tháo gỡ những "nút thắt" này, UBND TP.HCM đã phê duyệt đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn. Mục tiêu là đến năm 2030 sẽ hoàn thành các công tác chuẩn bị nền tảng. Tuy nhiên, để đề án đi vào thực tế, cần những cơ chế đột phá, đặc biệt là phải làm cho dự án trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, chìa khóa nằm ở việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch. Chỉ khi nhà đầu tư thấy được hiệu quả kinh tế, họ mới sẵn sàng tham gia vào một lĩnh vực vốn dĩ rất phức tạp và tốn kém này:

“Một yếu tố then chốt có tính chất quyết định nhất đó là thành phố thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án cải tạo lại nhà chung cư để có thể tăng hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao tối đa, tăng quy mô dân số, quyết định mật độ xây dựng hợp lý để mặt đất được thông thoáng và tăng số lượng căn hộ của dự án để chủ đầu tư có thể thu hồi được vốn.”

Nếu có cơ chế phù hợp, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ giải quyết vấn đề an sinh mà còn là cơ hội vàng để chỉnh trang đô thị và bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng cao. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở Việt Nam của CBRE, nhìn nhận đây là một thị trường đầy tiềm năng:

 “Chung cư cũ ở thành phố có một điểm lợi về mặt vị trí. Tuy nhiên, chi phí để đền bù giải tỏa và xây dựng tại các vị trí này sẽ rất cao. Tôi nghĩ, các chủ đầu tư lớn có nhiều hứng thú. Tôi hy vọng đó cũng là cơ hội để tạo nguồn cung nhà ở cũng như diện mạo mới cho TP.HCM trong tương lai.”

Từ nỗi lo thường trực của người dân đến những nút thắt về quy hoạch, pháp lý và lợi ích kinh tế, hành trình cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM vẫn còn rất dài. Cần lắm sự quyết liệt từ chính quyền, sự chung tay của doanh nghiệp, và quan trọng nhất là sự đồng thuận từ chính những người dân. Chỉ khi đó, giấc mơ an cư mới thực sự trở thành hiện thực, và những khu chung cư cũ kỹ sẽ được thay thế bằng những tổ ấm mới an toàn, văn minh và hiện đại.

“Cải tạo chung cư cũ: Khi 'miếng cơm' níu chân 'mái nhà' mục nát”

Mỗi mùa mưa về, có những người không chỉ lo ngập đường, mà còn lo ngập… nhà. Không phải nước từ dưới đất tràn lên, mà là nước từ trên trời rơi thẳng xuống gian bếp, phòng ngủ. Đó là câu chuyện rất thật ở những khu chung cư cũ tại TP.HCM, những tòa nhà đã đi qua cả một đời người, giờ đây đang oằn mình gánh thêm một thế hệ nữa.

Nhìn những mảng tường loang lổ, những thanh sắt hoen gỉ trơ ra, ai cũng thấy nguy hiểm. Ai cũng biết phải làm gì đó. Chính những người đang sống trong đó cũng tha thiết mong một ngày được ở trong một căn nhà mới an toàn hơn. Câu chuyện tưởng chừng rất đơn giản: nhà hỏng thì phải sửa, nhà nguy hiểm thì phải xây lại. Một bài toán đơn giản như vậy, tại sao chúng ta lại loay hoay giải nó suốt mười mấy, hai mươi năm qua mà vẫn chưa xong?

Trước hết vấn đề nằm ở chính những cư dân sinh sống tại các chung cư này. Chúng ta thường nghĩ đơn giản rằng, được chuyển từ một nơi ở cũ nát, nguy hiểm sang một căn hộ mới khang trang là một điều may mắn. Nhưng cuộc sống không phải là một bài toán cộng trừ đơn giản như vậy.

Một căn hộ ở tầng trệt không chỉ là nơi để ở, nó có thể là một tiệm tạp hóa nhỏ, một quán ăn, một sạp báo… nuôi sống cả gia đình. Đó là “cái cần câu cơm” của nhiều người dân. Đề nghị họ chuyển lên tầng 10 của một tòa nhà mới, dù có đẹp hơn, cũng giống như lấy đi mất chiếc cần câu ấy. Giá trị của nơi ở lúc này không chỉ đong đếm bằng mét vuông, mà còn bằng cả sinh kế.

Ở góc độ của nhà đầu tư, vấn đề không đơn giản là 'có tiền và nên làm'. Vốn dĩ kinh doanh là một bài toán kinh tế, không phải là công tác từ thiện. Chi phí để đền bù cho hàng chục, hàng trăm hộ dân ở những vị trí đắc địa là một con số khổng lồ. Chi phí tạm cư cho họ trong suốt thời gian xây dựng cũng không hề nhỏ.

Nhà đầu tư phải tính toán, sau khi xây xong, họ có thể xây được bao nhiêu tầng, bán được bao nhiêu căn hộ để bù lại tất cả chi phí đó và có lợi nhuận. Nhưng chiều cao, mật độ xây dựng lại bị giới hạn bởi quy hoạch chung của thành phố, để tránh gây áp lực lên giao thông, hạ tầng. Điều này được xem là một trong những rào cản khiến các nhà đầu tư ít mặn mà tham gia vào việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua.

Và rồi vòng lẩn quẩn cứ thế lặp lại trong suốt nhiều năm qua. Người dân không đồng thuận vì chính sách đền bù chưa đảm bảo được cuộc sống của họ sau này. Doanh nghiệp không mặn mà vì không nhìn thấy lợi ích kinh tế. Còn cơ quan quản lý lại bị trói buộc bởi những quy định về quy hoạch, hạ tầng. Tất cả đều có cái lý của mình, và không ai sai cả. Nhưng khi tất cả đều đúng, thì cuối cùng những chung cư cũ vẫn đứng đó, ngày một ọp ẹp hơn. Mối nguy hiểm vẫn lơ lửng trên đầu người dân.

Giờ đây, đã đến lúc chúng ta phải nhìn nhận rằng đây không còn là vấn đề của riêng căn chung cư, mà là một bài toán về sự hài hòa lợi ích giữa các bên. Lời giải không nằm ở những con số đền bù cứng nhắc, cũng không nằm ở những bản vẽ xây dựng đơn thuần. Thành phố có thể "mở đường" bằng những cơ chế quy hoạch linh hoạt hơn, phù hợp với thực tế. Từ đó, doanh nghiệp có đủ lợi nhuận để mạnh dạn đầu tư, và người dân nhận được sự đền bù xứng đáng, không chỉ là một căn nhà, mà là một cuộc sống thực sự tốt hơn. Nếu không, câu chuyện này sẽ vẫn là câu chuyện "biết rồi, khổ lắm, nói mãi".