Hà Nội cải tạo chung cư cũ: Vướng quy hoạch đến bao giờ?

Với yêu cầu mà thành phố vừa đặt ra, liệu việc cải tạo chung cư cũ có còn vướng ở quy hoạch, như đã lặp đi lặp lại trước đó không, nhất là khi đã có Luật Thủ đô 2024 quy định chặt chẽ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ?

“Tôi đã ở đây từ năm 1991, tình trạng nhà đã xuống cấp. Chủ trương của Nhà nước cải tạo chung cư cũ thì chúng tôi rất ủng hộ nhưng khi cải tạo phải tính làm sao cho người dân phải phù hợp, với được ý kiến của dân”.

“Bây giờ hầu như các nhà cơi nới, xuống cấp nhiều nên cải tạo nhưng với điều kiện là quy hoạch hay làm lại thì phải đảm bảo cho người dân hợp lý, hợp tình để đồng thuận”.

“Băn khoăn nhất nếu mà di dời đi thì đền bù thỏa đáng, ưng thì người dân mới đi chứ ở đây thích hơn, người dân bàn nhau như thế”.

Một trong những vấn đề lớn nhất khi cải tạo các khu chung cư cũ là đảm bảo hài hòa lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Theo đó, việc tiến độ lập và phê duyệt quy hoạch không đạt kế hoạch đề ra có lý do đến từ trình tự điều chỉnh quy hoạch các khu chung cư cũ sẽ lấy ý kiến của người dân nhưng người dân lại thường thiếu đồng thuận do khung giá đền bù cũng như chính sách tái định cư còn chưa được rõ ràng.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, dù đã có đột phá từ việc lập quy hoạch chi tiết từng khu, cụm nhà chung cư cũ nhưng vẫn còn một số vướng mắc trong công tác quy hoạch:

“Nó vẫn có cái là chiều cao và mật độ dân số tại những khu vực chung cư cũ nếu để đáp ứng được yêu cầu của các chủ đầu tư, đảm bảo cả phần đền bù và xây dựng thì vấp phải vấn đề quy định chiều cao và dân số không được phép, chính vì thế chỉ tiêu quy hoạch thì Thành phố đang xúc tiến giải quyết từng khu”.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng chỉ ra một vướng mắc khi làm quy hoạch cho các khu chung cư cũ là việc thiếu cơ sở pháp lý, tuy nhiên “điểm nghẽn” này đã được tháo gỡ với những nội dung của Luật Thủ đô năm 2024:

“Gần đây đã khẳng định, công tác quy hoạch này giao cho UBND các quận, huyện và cơ quan quản lý là Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ có trách nhiệm làm việc này. Thứ là tháo gỡ về sự đồng thuận của người dân, bây giờ cần đa số người dân đồng ý là được. Thứ ba là bố trí rõ các khu tái định cư và hệ số đền bù thỏa thuận giải phóng mặt bằng thì Hà Nội có đặc thù từ 1,5- 2 lần nhà cũ”.

Gần đây nhất, thành phố Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân, tỉ lệ 1/500. Dự kiến tháng 6/2025, thành phố sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể này. Đây là khu chung cư cũ đầu tiên trên địa bàn được lập quy hoạch cụ thể, tạo tiền đề để triển khai công tác cải tạo trên diện rộng.

Tuy nhiên, theo ông Vũ Trung Kiên, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Cầu Giấy, Hà Nội, vẫn còn nhiều việc phải làm:

“Để đạt được theo tiến độ phải có sự vào cuộc khẩn trương của các cơ quan chức năng cũng như sự đồng thuận của người dân trên cơ sở đó sẽ hoàn thiện đồ án nhanh nhất, sớm nhất. Trên cơ sở ý kiến cộng đồng dân cư, chúng tôi sẽ tiếp thu và chỉnh sửa đồ án và trình UBND Thành phố phê duyệt quy hoạch đồ án khu tập thể Nghĩa Tân”

TS. Hoàng Tuấn Nghĩa, phụ trách công ty Nucetech, đơn vị đang nghiên cứu giải pháp cho chung cư cũ xuống cấp của Hà Nội nhấn mạnh, từ những khó khăn, vướng mắc đã được chỉ ra như vướng mắc pháp lý và cơ chế chính sách; khó khăn trong việc thống nhất lợi ích các bên; những hạn chế về quỹ đất và hạ tầng đô thị, nguồn vốn đầu tư còn hạn chế thì cần có một cơ quan chuyên môn thực hiện nhiệm vụ này:

“Cần lập một ban quy hoạch cải tạo chung cư cũ: bao gồm các đơn vị chuyên môn, các chuyên gia, các đại diện cơ quan quản lý, và cũng cần gọn để có thể xác định được đúng, xác định nhanh các vấn đề cũng như đề xuất gọn gàng, trọng tâm đến UBND thành phố Hà Nội tháo gỡ được tập trung và kịp thời, giảm họp bàn và nhiều ý kiến tham gia làm phức tạp vấn đề”.

Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, TS. Phạm Đình Tuyển, Giảng viên Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng cho rằng:

“Làm quy hoạch tổng thể lại, lấy mặt bằng cũ, ngày xưa đã làm tốt rồi rồi nâng tầng theo quy hoạch mà Hà Nội cho phép, các hộ dân kết hợp với các nhà đầu tư khác để làm lại chính ra của họ. Ở đây là cải tạo khu nhưng vẫn giữ lại nguyên vẹn cấu trúc cộng đồng dân cư khi xưa”.

Gỡ vướng cũ bằng quy định mới

Hiện, Hà Nội có tới gần 1.600 toà nhà chung cư cũ và nhà tập thể - nơi cư trú của khoảng 250 nghìn dân. Việc hoàn thành lập quy hoạch chi tiết là một trong những điều kiện tiên quyết để đẩy nhanh tiến độ dự án cải tạo, xây dựng lại số chung cư cũ này.

Từ những vướng mắc đã được chỉ ra, việc giải bài toán cho quy hoạch chung cư cũ phải đến từ những chính sách mới cho các bên: người dân, chủ đầu tư và nhà nước.

Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, tới nay, quá trình cải tạo ở Hà Nội vẫn còn chậm trễ, nhiều hộ dân vẫn sống trong lo âu, chờ đợi công tác này được triển khai.

Để tháo gỡ được những "nút thắt" cho vấn đề này, trước tiên, từ phía cơ quan quản lý nhà nước phải làm tốt công tác định hướng, tạo hành lang pháp lý, giám sát thực hiện, và là trọng tài giải quyết mâu thuẫn giữa cải tạo chung cư cũ với quy hoạch của Hà Nội. Đặc biệt trong bối cảnh, chính quyền Thành phố đã thấy rõ được tính cấp bách khi nhiều khu tập thể, chung cư cũ trên địa bàn đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Mới đây, trong Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đã đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư. Ngoài ra, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án...

Luật Thủ đô năm 2024 cũng có những quy định mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo pháp luật về nhà ở thì UBND TP sẽ thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi dự án đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất.

Những quy định mới vừa được ban hành này được đánh giá là sẽ có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, để cụ thể hóa các quy định, giúp luật đi vào cuộc sống, cần sớm có các văn bản hướng dẫn để các điểm mới này sớm được thực thi.

Ở nhóm thứ 2 là người dân: Thành phố cần chú trọng công tác tái định cư cho người dân sau khi di dời, đồng thời làm rõ chính sách đền bù và bố trí tái định cư để thuyết phục 100% người dân đồng thuận. Những đồ án quy hoạch chi tiết cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần sớm công bố cho người dân, giải thích, tuyên truyền cho người dân hiểu, mặt khác vận động người dân thấy được bên cạnh quyền lợi là trách nhiệm tạo chuyển biến cho diện mạo đô thị.

Đối với các nhà đầu tư, là những người có nguồn tiền để thực hiện quá trình cải tạo, xây dựng lại. Mục tiêu của họ là có lợi nhuận kinh doanh với những ưu đãi hợp lý. Do đó, cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà cho các doanh nghiệp tham gia quá trình xây dựng lại chung cư.

Trong Luật Nhà ở 2023 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư đã bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế...

Những điểm mới hướng tới đảm bảo quyền lợi cho các bên như phải thực hiện theo quy hoạch và làm cả khu, tỷ lệ đồng thuận không cần tối đa, cách giải quyết hệ số K, việc phân quyền mạnh mẽ sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn. Tương tự, hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã "cởi trói" cho cả doanh nghiệp và người dân.

Với các quy định và cơ chế này, kỳ vọng rằng, những năm tới đây, Hà Nội sẽ hoàn thiện khâu quy hoạch, rút ngắn thủ tục và đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ; góp phần giải quyết bài toán nhà ở Hà Nội và xây dựng đô thị văn minh, hiện đại.