Cải tạo chung cư cũ: Cần hài hòa lợi ích giữa 3 bên

Tuy nhiên cho đến nay, mục tiêu này vẫn chưa đạt yêu cầu đề ra. Vì sao quá trình này vẫn dậm chân tại chỗ và đâu là hướng đi phù hợp để hài hòa lợi ích các bên? 

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và 53 chung cư xây dựng từ năm 1975 đến năm 1994, tập trung nhiều nhất ở khu trung tâm và đa số là thấp tầng, diện tích nhỏ. Trong đó, có 16 chung cư có kết quả kiểm định cấp D cần di dời, tháo dỡ khẩn cấp để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân đang cư ngụ.

Tại Chung cư 155 - 157 Bùi Viện (quận 1 cũ), dù đã di dời người dân từ năm 2019 nhưng đến nay, dự án này vẫn chưa thể thực hiện. Tương tự, chung cư 119B Tân Hòa Đông (thuộc quận 6 cũ), hiện đã bỏ hoang nhiều năm và đang xuống cấp nghiêm trọng, có thể đổ sập bất cứ lúc nào khiến cuộc sống người dân luôn bị đặt trong tình trạng báo động:

"Đi ra đi vô cũng lo lắm tại vì nó mục hết rồi, nhiều khi mình đi ngang qua, nó sập xuống làm sao mà mình đỡ được. Nhưng mà ở đây cũng chỉ có một hướng này để đi ra, đi vô, đi làm hằng ngày. Nếu không đi đường này thì đi đường nào, né thì đi vòng rất là xa, không tiện..” 

"Người dân ai cũng sợ. Mỗi khi mưa là sợ rơi gạch đá, lâu lâu vẫn rớt. Buổi tối, có những thành phần xấu, nó chui trên lầu trốn ngủ ở trong nên nhiều người sợ."

Còn tại chung cư 137 Lý Thường Kiệt (phường Tân Sơn Nhất), dù được xác định là chung cư cấp D cần di dời khẩn cấp từ năm 2018, tuy nhiên đến nay việc di dời vẫn chưa được thực hiện. Hiện vẫn còn khoảng 30 hộ dân sinh sống, chung cư chỉ có một lối ra vào, không có lối thoát hiểm phụ. Phía dưới cầu thang bộ lại được dùng để xe máy, hệ thống dây điện giăng khắp nơi như mạng nhện, có đoạn để trơ lõi. Mưa thì thấm dột, tường bong tróc và hệ thống phòng cháy chữa cháy hầu như không có...

Chị Trịnh Thị Phương Trang sống tại chung cư này hơn 36 năm cho hay, chị có nghe thông tin sẽ di dời nhưng không thấy triển khai, chị và nhiều người đang sống ở đây luôn cảm thấy lo lắng:

"Nếu mà nhà nước hỗ trợ cho chúng tôi một nơi tạm cư mới để ổn định cuộc sống, thì chúng tôi sẵn sàng đi. Còn nếu không có khả năng di dời, nhà nước có thể sửa lại cho chúng tôi có nơi ở tạm. Tình trạng hiện nay rất khó khăn, rất là sợ vì dạo này, chung cư xuống cấp bị cháy rất nhiều.”

Tương tự, tại chung cư Vĩnh Hội (phường Vĩnh Hội), hành lang bị biến thành nơi phơi đồ của cư dân,  dây điện bó chùm, mắc từ đầu cầu thang này sang đầu cầu thang khác, nhiều đoạn lộ ra ngoài tường. Mỗi tầng đều xuất hiện những "ổ điện" tự chế, không có nắp đậy hoặc thiết bị bảo vệ,  gần như không thể tìm thấy hệ thống PCCC bài bản nào.

Dù được xếp loại D đã nhiều năm, nhưng đến nay, những hộ dân sinh sống ở đây vẫn chưa được di dời đến nơi ở tạm, luôn sống trong bất an vì chung cư ngày càng xuống cấp nghiêm trọng:

"Nguyện vọng của người dân là mong sớm chuyển đến nơi ở an toàn, có được chỗ ở khang trang tốt đẹp."

"Nói chung dân ở đây người ta rất mong có chủ đầu tư để mà giải quyết cho dân, thương lượng cho nó hợp tình hợp lý là người dân sẽ đồng ý."

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, có nhiều lý do khiến việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ đang bị "mắc kẹt" như: tình trạng pháp lý sở hữu căn hộ hiện nay khá phức tạp, vừa có sở hữu riêng của tư nhân, vừa có sở hữu nhà nước cho thuê, lại có tình trạng lấn chiếm, chuyển nhượng sang tay không hợp pháp. Bên cạnh đó, hầu hết các hộ dân trong chung cư cũ đều có thu nhập thấp, đa phần nhận thức chưa đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, hoặc người sử dụng.

Ngoài ra, chủ trương của TP.HCM khi thực hiện các dự án này chủ yếu là huy động từ nguồn vốn của doanh nghiệp, song do các chung cư cũ nằm trong khu vực nội thành, nên việc tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc phải được tính toán trên cơ sở đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy mô dân số hiện hữu của khu vực. Đồng thời, việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2000, 1/500 gặp vướng, khó khăn kéo dài, chưa đảm bảo tính khả thi cho dự án.

Ông Võ Anh Dũng - Phó Phòng phát triển đô thị thuộc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết:

“Thực tế có những chung cư diện tích rất nhỏ, thậm chí nhỏ hơn 1.000m2, như vậy, khi xây dựng lại thì không đảm bảo cân đối việc tái định cư cho người dân và lợi nhuận cho nhà đầu tư. Điều này khiến thành phố khó mời gọi được nhà đầu tư tham gia.

Ngoài ra, đối với chung cư có chủ đầu tư rồi thì vướng mắc trong quá trình bồi thường, hỗ trợ di dời, bởi vì liên quan đến quyền lợi người dân đang sinh sống. Cho nên, mặc dù có nhiều hộ dân đồng thuận nhưng chỉ cần có 1,2 hộ không đồng thuận thì cũng khó thực hiện di dời.”

Hà Nội cải tạo chung cư cũ: Vướng quy hoạch đến bao giờ?

Giao thông xanh: ‘Cuộc chơi’ có dành cho cư dân chung cư cũ, nhà trọ?

Xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ: Cộng đồng cư dân tự làm có được không?

TP.HCM: Chung cư cũ buông lỏng quản lý, không đảm bảo PCCC

Mới đây, Hội đồng nhân dân TP.HCM đã thông qua nghị quyết về cơ chế ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn. Theo đó, hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án nhưng không quá 10 tỉ đồng/dự án. Chủ đầu tư cũng được hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Theo ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cần có những giải pháp đồng bộ, trong đó có sự phối hợp nhịp nhàng giữa 3 bên: Nhà nước, Nhà đầu tư và người dân nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên:

“Cái giải pháp then chốt có tính chất quyết định nhất, đó là thành phố thực hiện lại việc điều chỉnh lại quy hoạch đối với các dự án cải tạo nhà chung cư để có thể tăng hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao tối đa, tăng quy mô dân số, quyết định mật độ xây dựng hợp lý để mặt đất được thông thoáng. Và tăng số lượng căn hộ của dự án để chủ đầu tư có thể thu hồi được vốn.”

Các chuyên gia cho rằng, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là hình thức đầu tư khá đặc biệt, không hoàn toàn là dự án nhà ở thương mại, mà còn mang yếu tố trách nhiệm xã hội, do đó cũng cần có cơ chế mở, thuận lợi để tạo sức hấp dẫn doanh nghiệp tham gia.

Cải tạo chung cư cũ tại TPHCM : càng chần chừ càng nhiều người chịu thiệt

Dù khá nhiều lần tác nghiệp ở các chung cư cũ tại TPHCM, nhưng mỗi khi nhắc về những dãy nhà ẩm thấp, nửa tối nửa sáng, chằng chịt dây điện, trước mặt lối đi bị bịt kín, trên đầu là từng mảng bê tông lộ cốt thép bong tróc chực chờ rơi xuống ... gợi trong tôi không ít sự cảm thán về những mảnh đời đang thấp thỏm sống trong những khu nhà đã hết vòng đời sử dụng.

Với hàng chục ngàn người đang sinh sống trong gần 500 chung cư cũ có tuổi đời hơn nửa thế kỷ tại TPHCM, mỗi ngày trôi qua trong ngôi nhà mình không khác gì “thử thách sinh tồn” giữa lòng 1 đô thị sôi động nhất đất nước.

Chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TPHCM đã được đề cập từ nhiều năm qua, song trên thực tế, số chung cư cũ được thay áo mới chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, hầu hết các dự án vẫn đang dậm chân tại chỗ vì vẫn còn quá nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ triệt để như: quy hoạch sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, thỏa thuận đền bù, hiệu quả đầu tư hay rủi ro pháp lý...

Giải quyết nhu cầu về nhà ở thông thường tại TPHCM vốn đã khó, với loại hình hết sức đặc thù như chung cư cũ lại càng không đơn giản, bởi chưa có một công thức nào có thể đảm bảo hài hòa lợi ích của cả 3 bên bao gồm: chính quyền – người dân – doanh nghiệp.

Mô hình tái thiết đô thị kèm tái định cư linh hoạt của Hàn Quốc với mục tiêu tái thiết đô thị lấy cư dân làm trung tâm hay Luật cải tạo nhà ở và khu dân cư của Nhật Bản hoặc cơ chế cải tạo toàn diện và hỗ trợ đa dạng của Trung Quốc hay thậm chí là giải pháp bảo tồn kiến trúc gắn với nâng cấp chất lượng sống mà Đức đang triển khai... có thể là kinh nghiệm cần thiết mà TPHCM có thể tham khảo và vận dụng trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Dù lựa chọn cách làm nào thì lợi ích của người dân phải được đặt lên trước tiên, song cũng phải có giải pháp xử lý nếu xảy ra tình huống không đạt tỷ lệ 100% đồng thuận. Dĩ nhiên phải có các cơ chế, chính sách phát triển cơ sở hạ tầng phụ trợ, hỗ trợ về pháp lý, tài chính, ưu đãi thuế, lãi suất để thu hút nhiều doanh nghiệp tư nhân cùng chung tay với chính quyền trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Chắc chắn đây sẽ là 1 hành trình gian nan, song đây là lúc mà vai trò “nhạc trưởng” của chính quyền TPHCM phải được phát huy tối đa cùng với tinh thần hành động đồng bộ, quyết liệt khẩn trương không chần chừ. Chỉ có vậy đô thị mới được chỉnh trang tái thiết, tính mạng của người dân mới được đảm bảo, chất lượng cuộc sống vì thế mới được nâng cao.