Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Tăng lợi nhuận định mức nhà ở xã hội lên 10%

BÃI BỎ QUY ĐỊNH LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ THEO HÌNH THỨC ĐẤU THẦU

Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV đã cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Một trong những nội dung được nhiều người quan tâm là các chính sách phát triển nhà ở xã hội mà Bộ Xây dựng đã đề xuất.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có 13 chương, 232 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật sửa đổi đã tăng thêm 13 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều…

Mục đích của việc xây dựng Dự thảo Luật nhà ở xã hội là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội...

Về cơ bản, Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ nguyên và kế thừa các chính sách của Luật Nhà ở hiện hành như: một số quy định về giao dịch nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng và quản lý. Một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như: sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Về quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, Dự thảo đề xuất 2 phương án, trong đó phương án 1 yêu cầu khi lập phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, yêu cầu  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và loại III phải dành diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Phương án 2 giữ nguyên theo các quy định hiện.

Điểm đáng chú ý, Dự thảo đề xuất bãi bỏ quy định về lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đấu thầu cho phù hợp với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, Dự thảo đề xuất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất ở của dự án, trừ phần diện tích đất dành xây dựng các công trình nhằm mục đích kinh doanh; được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kinh doanh.

Trong trường hợp, phương án quy hoạch chi tiết không bố trí quỹ đất dành cho nhà ở thương mại, chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh; phần kinh doanh thương mại này phải được hạch toán chung của toàn bộ dự án.

Về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội, Dự thảo đề xuất 2 phương án. Trong đó, phương án 1, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua đảm bảo nguyên tắc theo quy định của Luật này và trình UBND cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua.

Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc theo quy định của Luật này. Sau khi quyết toán và kiểm toán nếu vượt định mức thì phải hoàn trả cho người mua, thuê mua theo quy định của Chính phủ.

Dự kiến, Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2024.

CÓ NHIỀU NHÀ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

Dự thảo Luật nhà ở xã hội đề xuất thêm một số ưu đãi cho các chủ đầu tư nhằm thu hút, khuyến khích họ tham gia vào xây dựng các dự án nhà ở xã hội.  Những quy định này có ảnh hưởng gì đến quyền lợi của các chủ đầu tư và người sở hữu nhà ở xã hội.

Phóng viên VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa, Ủy viên Ủy ban pháp luật Quốc hội về nội dung này.

PV: Thưa ông, Dự thảo Luật nhà ở  xã hội bổ sung thêm một số ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.Ông nghĩ sao về quy định này ?

Ông Phạm Văn Hòa: Tôi nghĩ rằng, việc tách lợi nhuận 10% cho các nhà đầu tư chung ra khỏi lợi nhuận của nhà ở thương mại hết sức cần thiết. Nếu hạch toán chung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội thì  rất là khó khăn, rườm rà trong vấn đề thuế, lợi nhuận, đầu tư, chi phí.

Nói chung  là nếu mà nhập chung như vậy sẽ khó cho nhà đầu tư, thay vào đó nên tách riêng phần lợi nhuận cho phép nhà đầu tư hưởng chênh lệch lợi nhuận 10 %. Như vậy, nhà đầu tư họ sẽ mặn mà, làm việc tốt hơn và họ làm hăng hái, tích cực hơn.

 Trong dự thảo luật mà  đề ra như vậy, nhà đầu tư hăng hái, tình hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, khó khăn, có khả năng nhà đầu tư sẽ đầu tư nhiều hơn. Mục đích cuối cùng của Dự thảo Luật là có nhiều nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

Cho nên tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư để nhà đầu tư thực hiện dự án. Nhà nước chỉ hỗ trợ về thuế, đất và một số điều kiện khác mà thôi. 

PV: Thưa ông, Dự thảo Luật nhà ở bổ sung thêm quy định, chủ đầu tư được bố trí một phần quỹ đất của dự án nhà ở xã hội để làm dịch vụ kinh doanh thương mại và chủ đầu tư được hạch toán riêng phần này. Điều này nó có ảnh hưởng gì đến quyền lợi của những người mà mua nhà ở xã hội hay không?

Ông Phạm Văn Hòa: Theo tôi, nhà đầu tư đề nghị trích một phần diện tích trong khung của nhà ở chung cư đó để dành riêng cho nhà  ở thương mại, chung với nhà ở xã hội. Vừa rồi, Quốc hội cũng đã có thảo luận về vấn đề này rất kịch liệt, một bên đồng ý, một bên  chưa đồng ý.

Theo tôi, tôi  không đồng ý. Tại vì nằm chung một khối, nằm chung một diện tích khu nhà ở xã hội mà tách riêng ra, hoàn toàn biệt lập pháp để cho kinh doanh nhà ở thương mại sẽ rất phức tạp. Vừa là bán nhà ở thương mại cho người có thu nhập cao, vừa bán nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Trong sinh hoạt rồi  sẽ ra sao, thu phí sẽ như thế nào, tất cả các ứng dụng dùng chung trong một tòa nhà chung cư như thế thì tôi nghĩ rằng nó rất là khó khăn.

 Thay vào đó,  tách bạch riêng ra thì tôi nghĩ rằng nó sẽ thuận lợi. Tại vì nhiều nhà ở xã hội, ví dụ dành 20 % trong tổng quỹ đất trong khu nhà ở xã hội cho nhà ở thương mại được đi. Nhưng nếu ở cùng trong 1 tòa nhà chung cư, một bên là nhà ở thương mại, một bên nhà ở xã hội thì sinh hoạt rất khó khăn.

Đặc biệt, nhà ở có thu nhập thấp thì chi phí dịch vụ họ sẽ thấp đi, nếu chung với những người chi phí dịch vụ cao như vậy, họ sẽ cân đong đo đếm sinh hoạt như thế nào? sử dụng chung cầu thang máy, sử dụng sân chơi thể thao, sử dụng sân bãi đậu xe ..Tất cả những cái đó tôi nghĩ rằng nó rất phức tạp.

PV: Vâng. Xin cảm ơn ông.

CẦN GIẢM BỚT CÁC THỦ TỤC

Những ưu đãi đề xuất trong Dự thảo Luật nhà ở xã hội có thực sự tác động tích cực đến các chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội? Phóng viên VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam  xung quanh nội dung này:

PV: Thưa ông, Dự thảo Luật nhà ở  xã hội bổ sung thêm quy định tăng lợi nhuận định mức của nhà ở xã hội là 10%. Ông nghĩ sao về tỷ lệ này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Thực ra, lợi nhuận 10% cho một dự án bất động sản không phải cao, nhưng cũng tạm chấp nhận được. Nhưng cái quan trọng là  làm thế nào để người ta có thể đạt 10% một cách dễ dàng, thoải mái nhất.

Giống như sản xuất hàng hóa, họ phải vào cuộc một cách bình thường, dễ dàng và ổn định thì họ mới làm được. Bởi vì thực tiễn cho thấy, đạt được 10 % ở nhà ở xã hội là cực kỳ khó, thậm chí rất khó để đạt được tỷ lệ đấy.

Chính vì thế, mà đến giờ này vẫn chưa thu hút được các doanh nghiệp, các nhà phát triển bất động sản tham gia. Bởi vì, các nhà phát triển bất động sản tham gia, thứ nhất là mục tiêu lợi nhuận, mục tiêu về phát triển ổn định việc làm phải đạt được thì họ mới hồ hởi, hứng khởi tham gia.

PV: Theo ông, cần phải điều chỉnh các quy định trong Dự thảo luật nhà ở xã hội như thế nào để có thể là thu hút và hấp dẫn các chủ đầu tư?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nói chung, trong thực tiễn phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua đã bộc lộ khá nhiều vấn đề chưa thực sự hấp dẫn. Ví dụ như quỹ đất  cũng rất hạn hẹp để tạo dựng, hoặc là có nhưng không phù hợp để phát triển nhà ở xã hội, thủ tục khối lượng đồ sộ, quy trình lâu hơn nhà ở thương mại, rất nhiều quy trình khá rắc rối, khá khó khăn, thách thức đối với việc thực thi của các đơn vị phát triển. Việc đáp ứng được những quy định đó rất là khó dẫn đến việc mà họ cũng rất ngại ngần.

Do vậy, cần phải có những quy định giảm bớt các thủ tục, giảm bớt  vấn đề liên quan đến hỗ trợ vốn và đặc biệt là nâng cao vai trò của Nhà nước quan trọng hơn, Nhà nước phải  làm chủ các vấn đề để phát triển nhà ở xã hội lớn hơn thì lúc ấy mới có thể khả thi được.

PV: Vâng. Xin cảm ơn ông.

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước đã  hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn gần 156 nghìn căn, với tổng diện tích gần 7,8 triệu mét vuông và đang tiếp tục triển khai 401 dự án với quy mô gần 455 nghìn căn.

Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030 cả nước có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp. Tuy nhiên, những quy định hiện hành còn nhiều bất cập, chưa thu hút và khuyến khích các chủ đầu tư, các nhà phát triển nhà ở tham gia xây dựng.

Với những đề xuất mới của Dự thảo Luật nhà ở xã hội có  khắc phục những bất cập nêu trên?

Bạn có ý kiến gì về các quy định mới của Luật Nhà ở sửa đối? Nếu được ban hành, các quy định mới của dự luật sẽ có những tác động xã hội như thế nào?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOV Giao thông, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc khung giờ FM91 chiều thứ Hai, thứ Tư, thứ Bảy hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: Spotify, Apple Podcast và Google Podcast.