Phát triển và quản lý nhà ở xã hội: Cho phép doanh nghiệp nộp tiền thay 20% quỹ đất

LỢI NHUẬN TỐI ĐA 10%

Dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng soạn thảo, có 6 chương, 77 Điều, gồm: Những quy định chung; Các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; Về nhà ở xã hội; Về nhà lưu trú công nhân…

Mục đích của việc ban hành Nghị định là để quy định chi tiết các nội dung được giao trong Luật Nhà ở, kịp thời khắc phục một số khó khăn, vướng mắc phát sinh trên thực tế cũng như bảo đảm đồng bộ thống nhất với các pháp luật liên quan, đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

Một trong những điểm đáng chú ý là Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định về các trường hợp phải dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, trường hợp đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. 

Dự thảo Nghị định quy định Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có ranh giới dự án nằm trên phạm vi ranh giới của nhiều đơn vị hành chính, trong đó có ít nhất 01 đô thị loại III trở lên thì chủ đầu tư dự án phải dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Dự thảo Nghị định quy định về lợi nhuận định mức cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật của cả dự án nhà ở xã hội được.

Diện tích xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại cần được xác định cụ thể khi lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết nhưng trong mọi trường hợp không quá 20% tổng diện tích đất ở của dự án.

 Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi các bộ, ngành và các địa phương và lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân. Sau khi được Bộ Tư pháp thẩm định Dự thảo Nghị định sẽ được bộ Xây dưng trình Chính phủ xem xét, ban hành.

 CÁC DOANH NGHIỆP MUỐN TRẢ LUÔN BẰNG TIỀN

Dự thảo Nghị định quy định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội đã có những quy định cụ thể về quỹ đất dành cho các dự án nhà ở xã hội (NOXH) như thế nào? Chủ đầu tư được hưởng những ưu đãi gì khi thực hiện các dự án này?

PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên Cao cấp chuyên ngành Luật Kinh tế, trường ĐH Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội về nội dung này.

PV: Thưa bà, bà nghĩ sao về quy định một số trường hợp phải dành một phần diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội tại Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Chúng ta thấy rằng, chính sách xây dựng nhà ở xã hội là một chính sách tốt của Chính phủ dành cho người nghèo, làm cho các đô thị xóa đi những xóm nước đen, những khu nhà ổ chuột.

Tuy nhiên, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có ranh giới dự án nằm trên phạm vi ranh giới của nhiều đơn vị hành chính, trong đó có ít nhất 01 đô thị loại III trở lên thì chủ đầu tư dự án phải dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản này của khoản 1 và khoản 2 Điều 17 của Dự thảo.

Theo tôi, theo quy định tại khoản 2 Điều 83 của Luật Nhà ở thì UBND sẽ căn cứ vào điều kiện của địa phương để quyết định chủ đầu tư có hay không dành diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Do vậy, nên quy định theo hướng khi UBND cấp tỉnh có quyết định việc dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội thì diện tích này sẽ là 20%. Đây cũng là một trong những chính sách của Nhà nước đưa ra để đảm bảo cho đời sống dân sinh ở khu vực đó.

Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất khác phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó và trong cùng đô thị nơi có dự án đó thì chủ đầu tư đề xuất, báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận vị trí, bố trí quỹ đất này để thay thế quỹ đất 20% của dự án.

Chủ đầu tư có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Có như vậy chúng ta mới có thể đáp ứng được sự phát triển bền vững đô thị.

Chủ đầu tư được quyền lựa chọn thực hiện dự án đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội tại vị trí quỹ đất quy định tại điểm c khoản 4 Điều 84 Luật. Nhà nước cũng có thể bàn giao quỹ đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo khoản 3 Điều 84 Luật Nhà ở. 

Đây cũng là 1 trong những chính sách cần cân nhắc và tháo gỡ khó khăn vì trong quy hoạch họ đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho nhà ở thương mại rồi, trong đó lại dành riêng 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội thì phải phù hợp với việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật cho người dân sống trong khu nhà ở thương mại phù hợp với hoàn cảnh về điều kiện phục vụ cho phát triển dự án của chủ đầu tư.

PV: Dự thảo Nghị định quy định một số doanh nghiệp có thể thực hiện nộp tiền thay cho 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, theo bà có phù hợp? 

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Về nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội bằng tiền cũng cần hỗ trợ. Vì các doanh nghiệp muốn trả luôn bằng tiền chứ họ cũng rất ngần ngại trả bằng đất, bởi vì giá đất khi họ đầu tư nhà ở thương mại đương nhiên cao hơn NOXH.

Chính vì thế, nghĩa vụ điều tiết nhà ở bằng tiền, đề nghị sửa đổi điểm khoản 1, khoản 2 Điều 18 Dự thảo theo hướng UBND cấp tỉnh được quyết định việc điều tiết nhà ở xã hội bằng tiền mà không hạn chế quy mô dự án và không giao cho HĐND tỉnh quyết định.

Bởi vì, trong Khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã phân cấp cho UBND tỉnh quyết định điều tiết nhà ở xã hội bằng tiền nên việc Dự thảo Nghị định giao cho HĐND tỉnh quyết định là không phù hợp với Luật.

Đồng thời, luật không nên hạn chế quy mô dự án được chọn hình thức điều tiết nhà ở xã hội bằng tiền, do đây là hình thức tương đương với bố trí nhà ở xã hội bằng quỹ đất 20% để nhà nước có kinh phí bố trí nhà ở xã hội ở vị trí khác phù hợp hơn, thuận tiện hơn.

Việc bố trí đồng thời nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong cùng một dự án tồn tại nhiều bất cập và không phù hợp như nhiều doanh nghiệp BĐS đã kiến nghị vướng mắc thời gian qua, do đó, Nghị định không nên tiếp tục hạn chế.

Việc tính giá đất để điều tiết NOXH nên tính theo Bảng giá đất và việc xác định giá đất theo giá trúng đấu giá thì sẽ có điều kiện để các khu đất đó được xác định nhanh hơn, phù hợp hơn

PV: Vâng. Xin cảm ơn bà!

KHÔNG NHẤT THIẾT  PHẢI BỐ TRÍ 20% DIỆN TÍCH ĐẤT

Dự thảo Nghị định về quản lý nhà ở xã hội đã có những ưu đãi như thế nào cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội? PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội về nội dung này. 

PV: Hiện nay, nhiều dự án nhà ở xã hội khó triển khai thực hiện do những vướng mắc về vốn và quỹ đất. Những quy định tại Dự thảo Nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội liệu có khắc phục được những điều này?

TS Nguyễn Hữu Cường:  Dự thảo nghị định về Luật nhà ở và đặc biệt liên quan đến nhà ở xã hội đã có rất nhiều ưu đãi cụ thể hơn về đất, về vốn vay. Dự thảo Nghị định về nhà ở xã hội đã quy định cho các chính quyền tỉnh, thành phải có trách nhiệm bố trí các quỹ đất để đầu tư, xây dựng các cơ sở hạ tầng và để đầu tư về nhà ở xã hội.

Nhận định chung những ưu đãi về đất, về lợi nhuận thiên về cho các nhà tạo lập về bất động sản, nhưng đó chưa phải là tất cả, quỹ đất mới là điều quan trọng. Quỹ đất của các tỉnh thành để dành cho nhà ở xã hội đó có thực sự là những quỹ đất mà để cho các hộ nghèo, những đối tượng yếu thế, những đối tượng được hưởng cơ chế, chính sách của Nhà nước về nhà ở xã hội, người ta tiếp cận được hay không?

Nếu vị trí đất nằm xa khu dân cư, chưa có tuyến giao thông đi lại, chưa có tuyến xe buýt, trường học, khu khám bệnh, chợ dân sinh, công viên, khu vui chơi giải trí, công trình phúc lợi xã hội, thì có xây dựng lên cũng không có người về ở, giống như một số địa phương, đầu tư rất nhiều tiền để xây nhà ở xã hội nhưng không đủ điều kiện để dân người ta sinh sống, gây ra lãng phí.

Vì thế, dù có nhiều các ưu đãi như hiện nay nhưng quan trọng là các địa phương bố trị vị trí đất, ngân sách hỗ trợ cho người dân đầu tư về đường trường trạm, các công trình phúc lợi để phục vụ cho cư dân. Đấy là một vấn đề liên quan tới sự thành bại của Chiến lược 1 triệu mét vuông nhà ở xã hội mà Thủ tướng Chính phủ đã đề ra.

PV: Thưa ông, Dự thảo Nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội  quy định, các dự án trên 5 ha phải dành 20 % làm nhà ở xã hội, ông nghĩ sao về tỷ lệ này ?

TS Nguyễn Hữu Cường: Trước đây đã có quy định, tất cả các dự án thương mại bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để phát triển xã hội. Nhưng sau đó thất bại và bây giờ đã bỏ rồi, không quy định cứng nhắc tất cả các dự án thương mại bắt buộc phải dành ra 20% quỹ đất mà nó phụ thuộc vào phân khúc khách hàng, phụ thuộc vào dân số khu vực vùng miền đó, quỹ đất đai, quy hoạch về sử dụng đất phát triển nhà ở thương mại và phát triển nhà ở xã hội.

Vì vậy, Luật mới, dự thảo nghị định mới đã có những quy định là không nhất thiết các chủ đầu cần phải bố trí 20% diện tích đất cắt ra trong dự án thương mại để làm nhà ở xã hội xen lẫn xôi đỗ trong vùng dự án của nhà ở thương mại.

Thay vào đó, chủ đầu tư người ta có thể có quỹ đất khác nằm ngoài khu quy hoạch đấy, đủ điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà xã hội để hoán đổi hoặc trả tiền cho chính quyền địa phương để xây dựng lên các khu nhà ở xã hội.

Về tỷ lệ quỹ đất dành để đầu tư NOXH, không có tỷ lệ nào là phù hợp. Tỷ lệ phù hợp hay không phụ thuộc vào các yếu tố: dân số khu vực vùng miền, các công trình trọng điểm tập trung nhiều lực lượng lao động và phân khúc của đối tượng đó là bao nhiêu. Từ đó phân bổ lại, cơ cấu lại các căn hộ để cho phù hợp nhưng phải ưu tiên ở những nơi có các hệ thống giao thông, các công trình phúc lợi. Bởi vì đã là nhà ở xã hội dành cho những người yếu thế, người ta không thể di chuyển ngược đường được, không thể xa cái nơi mưu sinh hằng ngày, cho nên phải hài hòa giữa cuộc sống thường nhật hàng ngày và nơi ở của người ta.

PV: Vâng. Xin cảm ơn ông!

Mặc dù Chính phủ đề ra mục tiêu, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428 nghìn căn nhà ở xã hội, tuy nhiên đến nay, tỷ lệ thực hiện rất khiêm tốn, mới có 46 dự án hoàn thành quy mô trên 20 nghìn că, 120 dự án đã khởi công xây dựng và hơn 300 dự án đã được chấp thuận đầu tư. Sự chậm trễ trong hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội khiến nhiều người dân gặp khó khăn, thiếu chỗ ở, trong khi thị trường bất động sản tăng quá nóng do thiếu hụt nguồn cung.

Những quy định mới của Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội sẽ khắc phục những bất cập trên?

Bạn có ý kiến gì về các quy định mới của  Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hộ? Nếu được ban hành, các quy định mới của Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội sẽ tháo gỡ được những khó khăn cho các chủ đầu tư khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội? Người dân sớm được tiếp cận nguồn vốn và cơ hội sở hữu nhà ?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo Nghị định quy định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOVGT, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” khung giờ FM91 chiều thứ Hai, thứ Tư và thứ Bảy hằng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động.