TOD – Một cơ hội có thể bị bỏ lỡ

Khi thiết kế đề án kênh radio Duyên Hải 10 năm trước, một trong những kỳ vọng mà tôi đặt ra chính là tương lai của chuỗi đô thị duyên hải được phát triển theo định hướng giao thông. Ở một đất nước với hình thái ôm bờ biển dài như Việt Nam, động lực phát triển nếu chỉ định hướng ở các cực thì có lẽ sẽ là một sự lãng phí. Sự ưu ái về mặt địa lý cho chúng ta cơ hội hình thành chuỗi các đô thị vừa có thương cảng, vừa bám theo đường bộ, đường sắt liên tuyến mà ngày nay được gọi bằng cái tên TOD (Transit-Oriented Development).

Cần khung pháp lý rõ ràng để triển khai TOD trong thực tế

Triển khai TOD, cần cách tiếp cận mới

Ga đường sắt đô thị trong “bán kính vàng” TOD: Quy hoạch sao cho hiệu quả?

Tích hợp quy hoạch để đạt hiệu quả trong mô hình TOD

Ngược dòng lịch sử, chúng ta có thể nhìn thấy những đô thị cổ ở Việt Nam như Phố Hiến, Hội An, hoặc trên thế giới có Hamburg, Yokohama... là những đô thị thương cảng nổi tiếng và điển hình về sự thành công của các TOD, đô thị hình thành trên cơ sở là đầu mối giao thông, mà không phải đô thị hành chính, quyền lực.

Điểm chung của các đô thị này, theo quan sát của cá nhân tôi chính là sức hút của sự giao thương, nhờ hạ tầng giao thông (ngày xưa chủ yếu là hàng hải). Đó là những thành phố mà các nhà buôn tìm đến, rồi những nhà cung cấp dịch vụ logistics, tài chính, lữ hành... và kéo theo người lao động phục vụ trong những ngành đó để hình thành cộng đồng cư dân đặc trưng thương cảng.

10 năm trước, khi tiến hành khảo nghiệm dọc chiều dài duyên hải Việt Nam, dù không phải nơi nào cũng có thể phát triển cảng biển, nhưng với tuyến quốc lộ Bắc – Nam chạy như xương sống của đất nước, tôi nghĩ rằng nếu như thay các đô thị hành chính lớn có quốc lộ xuyên qua bằng những đô thị nhỏ, tập trung vào logistics phục vụ công nghiệp, thương mại, và dịch vụ thì chúng ta sẽ có một không gian phát triển đồng bộ, với cộng đồng cư dân duyên hải đầy năng lượng. Khi đó,  sự kỳ vọng của tôi được xem là đã để cho trí tưởng tượng đi hơi xa. Nhưng, với dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam sắp được xây dựng, câu chuyện về chuỗi đô thị TOD không còn xa nữa.

Khi đường sắt cao tốc Bắc – Nam đi vào hoạt động, các TOD, hay lúc đó có thể gọi là đô thị ga cũng sẽ hình thành. Nhưng, ngay từ bây giờ, tôi cho rằng cần có ngay tiêu chí quy hoạch phát triển TOD để nó có thể phát huy tối đa những sức hút về năng lực giao thương. Vậy thì, hình dung về các TOD đường sắt cao tốc như thế nào?

Đó sẽ là những đô thị có quy mô không lớn, để có thể tiếp cận ga đường sắt cao tốc trong giới hạn 30 phút di chuyển bằng đường bộ. Có đầy đủ hạ tầng tiện ích phục vụ cư dân đô thị, ưu tiên hạ tầng logistics, và kết nối trực tiếp tới các cụm công nghiệp. Các đô thị cỡ nhỏ này có thể dễ dàng khống chế mật độ cư dân, dễ quản lý, và vừa sức với các nhà đầu tư phát triển hạ tầng.

Ai sẽ về ở các đô thị cỡ nhỏ này? Tôi nghĩ nó sẽ có sức hấp dẫn với những nhóm cư dân năng động nhất. Đầu tiên sẽ là các cư dân làm việc tại các cụm công nghiệp xung quanh, rồi đến các nhóm ngành logistics, dịch vụ tài chính, sau đó là nhóm thương mại, dịch vụ đô thị, và văn hóa, giải trí. Các đô thị này sẽ góp phần giãn dân ở các đô thị hành chính, lịch sử, và dần dần sẽ tạo nên một bản sắc đô thị khác, nhỏ và năng động.

Câu hỏi nữa cần đặt ra ở đây là: TOD có hấp dẫn các nhà đầu tư hạ tầng không? Câu trả lời là Có và Không. Mới đây, đại diện Vingroup trả lời phỏng vấn trên báo Thanh Niên đã tiết lộ tập đoàn này bỏ TOD ra khỏi dự án đường sắt cao tốc mà họ đang đề xuất đầu tư vì cho rằng không hiệu quả bằng việc phát triển bất động sản ở các vị trí khác. Tuyên bố này của Vingroup, nhiều người có thể hiểu rằng doanh nghiệp này không muốn mang tiếng làm đường sắt cao tốc để xin các dự án TOD. Tuy nhiên, thực tế các TOD nếu như không phải là một định hướng chính sách có tính đồng bộ để thực sự phát huy sức hút giao thương của nó, nếu chỉ là các dự án bất động sản thông thường, đúng là sẽ không đủ sức hấp dẫn.

Vingroup rút TOD ra khỏi dự án đường sắt cao tốc là một điều đáng tiếc. Bởi với hệ sinh thái tốt như của tập đoàn này, cũng như năng lực phát triển hạ tầng của họ, các TOD sẽ có cơ hội cao để được hình thành và đi vào hoạt động song song với tiến độ của đường sắt cao tốc. Dù vậy, với quy mô nhỏ, chuỗi TOD đường sắt cao tốc có thể thu hút nhiều nhà đầu tư cho các dự án khác nhau trên chuỗi này. Vấn đề là, nhà nước cần sớm cụ thể hóa các tiêu chuẩn, chức năng, để định dạng các TOD trong tương lai./.