Cần khung pháp lý rõ ràng để triển khai TOD trong thực tế

TOD (Transit Oriented Development) không chỉ là lời giải cho việc hình thành đô thị nén mà còn làm gia tăng giá trị đất đai, không gian đô thị.

Tuyến đường sắt đô thị số 1 – dự án giao thông trọng điểm của TP.HCM không chỉ giải quyết nhu cầu đi lại mà còn mở ra cơ hội hiện thực hoá mô hình TOD. Việc quy hoạch và phát triển các khu dân cư, thương mại, dịch vụ, tập trung quanh các nhà ga sẽ tối ưu hoá khả năng tiếp cận giao thông công cộng, giảm thiểu sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và tạo ra cộng đồng các đô thị sống động, bền vững.

Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ban ngành trong quy hoạch, đầu tư, hạ tầng đồng bộ và giải quyết các thách thức về giá đất, mật độ xây dựng, cũng như đảm bảo tính kết nối hiệu quả giữa nhà ga và các khu vực lân cận.

Ông Sugano Yuichi, Trưởng đại diện Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) văn phòng Việt Nam chia sẻ: “JICA tin rằng hệ thống tàu điện ngầm không chỉ là hệ thống tàu điện ngầm giao thông mà còn là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một thành phố.

Tại TP.HCM, việc xây dựng tuyến đường sắt đô thị số 1 và triển khai mô hình TOD sẽ giúp nền kinh tế địa phương tăng trưởng khi các cơ sở thương mại mới và các dịch vụ du lịch ngày càng phát triển trong khu vực lân cận các nhà ga của tuyến. Ngoài ra, giao thông hiệu quả sẽ giúp thị trường lao động mở rộng, qua đó, cải thiện sức cạnh tranh kinh tế chung của thành phố và củng cố nền tảng cho sự tăng trưởng bền vững của TP.HCM.”

Khu vực đất xung quanh nhà ga đường sắt đô thị thường được xem là “đất vàng”, “đất kim cương” và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản.

Ông Hoàng Ngọc Tuân, Giám đốc Ban chuẩn bị đầu tư, Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM nhận định: “Theo quy định của Nghị quyết 98, TP.HCM được phép phát triển TOD ở ba tuyến đường. Thứ nhất là tuyến đường sắt đô thị số 1, tuyến đường sắt đô thị số 2 và tuyến vành đai 3. Việc phát triển đô thị theo định hướng TOD là việc không mới đối với thế giới, nhưng đối với đất nước ta thì hoàn toàn mới.

Việc phát triển TOD theo bán kính 500 mét -1000 mét là rất lớn, hàng trăm héc-ta. Sau khi hoàn thành mạng lưới đường sắt đô thị của thành phố, thì chắc chắn TP.HCM sẽ trở thành một thành phố hoàn toàn khác, với diện mạo hoàn toàn mới, theo hướng văn minh, hiện đại hơn.”

Theo nghiên cứu, TP.HCM có hơn 60.000ha đất tiềm năng để phát triển TOD. Trong đó, khoảng 32.000ha là đất nông nghiệp và đất trống không ảnh hưởng hoặc ít ảnh hưởng đến hiện trạng, 9.000ha là đất sản xuất và đất chuyển đổi chức năng, 23.000ha còn lại thuộc các khu vực hiện hữu, khuyến khích tái phát triển.

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Trưởng phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật (Sở Xây dựng TP.HCM) khẳng định mô hình TOD là một cách để chuyển đổi hình thái đô thị sang cấu trúc đô thị bền vững và phát huy hiệu quả tối đa chức năng của đô thị, đặc biệt là chức năng đi lại, sử dụng năng lượng, kinh tế - xã hội toàn diện của mô hình phát triển.

“Từ định hướng lớn liên quan đến quy hoạch không gian, quy hoạch sử dụng đất, tổ chức các khu vực chức năng đô thị.... sẽ đi theo “xương sống” đó. Tại nơi tập trung đầu mối giao thông công cộng sức chở lớn, chúng ta phát triển tích hợp, sử dụng tối đa quỹ đất trong bán kính lần lượt 200 mét – 500 mét – 800 mét; trong đó Nhà nước có vai trò quan trọng trong quản lý “bán kính lõi”, đất đai trong “lõi” là nguồn tài nguyên có giá trị đặc biệt quan trọng của đất nước, phải quản lý cho được.”

Theo kế hoạch, đến năm 2050, TP.HCM sẽ có 510 km đường sắt đô thị và hàng trăm vị trí nhà ga trên toàn mạng lưới. Trong đó, 7 tuyến (355 km) sẽ được hoàn thành vào năm 2035, với tổng kinh phí ước tính hơn 40 tỷ USD.

Trong đó, dự kiến huy động 12.600 ha đất phát triển mới và 16.000 ha đất tái phát triển từ các khu chức năng hiện trạng. Tổng cộng diện tích này có khả năng đáp ứng cho 6- 7 triệu người dân, kể cả dân cư hiện hữu.

Hiện tại, 11 khu đất dọc tuyến đường sắt đô thị số 1 và đường sắt đô thị số 2 đã được chỉ định làm thí điểm TOD.

Ông Hoàng Ngọc Tuân, Giám đốc Ban chuẩn bị đầu tư, Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM đề xuất: “Cần thiết phải triển khai mô hình TOD ngay từ khâu lập quy hoạch, cho phép TP.HCM được điều chỉnh quy hoạch chung của TP liên quan đến hệ thống đường sắt đô thị gắn liền với vùng phụ cận các nhà ga. Thứ hai là cho phép TP.HCM được quyết định áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng xã hội, về không gian sử dụng đất khác so với quy định hiện hành.

Hiện nay quy định pháp luật chưa có hướng dẫn tiêu chí phát triển TOD như thế nào; quy chuẩn ra sao... Đề xuất này cho phép TP.HCM chủ động áp dụng theo tiêu chí quy hoạch, đảm bảo theo xu hướng chung của các đô thị hiện đại trên thế giới. Bên cạnh đó, cho phép TP.HCM khai thác quỹ đất và sử dụng toàn bộ nguồn thu trong việc sử dụng đất này để tái đầu tư cho phát triển đường sắt đô thị.”

Việc quy hoạch và triển khai dự án TOD rất phức tạp, liên quan đến nhiều bên, bao gồm cơ quan Nhà nước, các cộng đồng dân cư, các nhà đầu tư, đòi hỏi tính linh động trong triển khai để ứng phó với sự thay đổi của thị trường, các nhu cầu của cộng đồng dân cư, các điều kiện thị trường bất động sản thay đổi...

Do đó, cần có khung pháp lý rõ ràng để hướng dẫn triển khai TOD trong thực tế.