Hạ tỷ lệ đồng thuận, gỡ khó cho cải tạo chung cư cũ

Những nội dung này kỳ vọng sẽ gỡ bỏ những vướng mắc kéo dài trong công tác cải tạo chung cư cũ.

Vậy, việc điều chỉnh tỷ lệ đồng thuận sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn lớn trong công tác cải tạo chung cư cũ ra sao? Giúp Hà Nội thực hiện mục tiêu chỉnh trang, tái thiết đô thị theo định hướng phát triển bền vững như thế nào?

PV Ban VOV Giao thông Quốc gia có cuộc đối thoại cùng GS.TS Hoàng Văn Cường - nguyên Đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội, Nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội.

PV: Thực tế nhiều năm qua, không ít dự án cải tạo tập thể cũ bị kéo dài do chưa đạt được sự thống nhất giữa các chủ sở hữu, trong khi nhiều khu nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống của người dân. Ông nhìn nhận ra sao về thực trạng này?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Những chung cư đã xuống cấp gây ra nhiều khó khăn cho đời sống của người dân và tạo ra cho Thủ đô hình ảnh không đẹp. Nguyên nhân cơ bản ở đây do không thống nhất được giữa người dân với doanh nghiệp.

Rất nhiều doanh nghiệp quan tâm, mong muốn được đầu tư, cải tạo nhưng sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư là doanh nghiệp không đi đến hồi kết. Có khi phần đông người dân đều đồng tình nhưng vướng vào một vài nhà nào đó, đặc biệt là những gia đình đang kinh doanh ở tầng mặt đất hoặc là ở vị trí đẹp thì đương nhiên người ta sẽ không đồng tình.

Rõ ràng, đây là một điều bất hợp lý mà chúng ta thấy cần phải có một sự thay đổi để tạo được sự đồng thuận; nhưng đồng thuận ở đây là phải đáp ứng lợi ích của đa số người dân, đồng thời phải tạo ra được một sự thay đổi về diện mạo, văn minh đô thị và phát triển, khai thác được những lợi thế của những khu chung cư cũ hiện nay đang tồn tại.

PV: Để giải quyết bất cập như ông vừa nêu, theo Nghị quyết về chính sách cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị tại khu vực TOD, phương án bồi thường, tái định cư khi cải tạo tập thể cũ ở Hà Nội sẽ được thông qua nếu 51% chủ căn hộ, người sở hữu đất đồng ý. Mức này thấp hơn đáng kể so với đề xuất trước đó là 75%. Theo ông, việc điều chỉnh tỷ lệ đồng thuận sẽ tháo gỡ điểm nghẽn lớn của công tác cải tạo chung cư cũ.ra sao?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Quy định mới khi phải đạt được sự đồng thuận trên 50%, là một đột phá về mặt cơ chế để chúng ta có thể thực hiện được một cách quyết liệt các dự án cải tạo các khu chung cư cũ xuống cấp. Khi mà chúng ta đồng thuận được trên 50%, điều đấy có nghĩa là đa số mọi người cũng đã đồng tình. Và số còn lại đương nhiên phải tuân thủ, chấp hành để đảm bảo lợi ích của đa số người dân.

Như vậy, về mặt lợi ích cá nhân, tôi cho rằng đa số được đảm bảo. Thêm vào đó, những người dân sống ở Thủ đô cũng phải có trách nhiệm trong việc cải tạo, chỉnh trang để giữ cảnh quan, bề mặt của đô thị chứ không thể để cho một khu chung cư xuống cấp, chắp vá, tồi tàn để mất đi hình ảnh của đô thị. Tôi cho rằng, việc thay đổi quy định này vừa là đảm bảo được lợi ích của đa số người dân, vừa là đảm bảo được lợi ích của xã hội.

PV: Nghị quyết cũng đưa ra cơ chế cụ thể về bồi thường diện tích nhà ở khi cải tạo chung cư cũ. Theo đó, hệ số đền bù K có thể được các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá hai lần diện tích sử dụng hợp pháp của căn hộ hiện hữu. Ông đánh giá thế nào về nội dung này?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Quyết định mới đưa ra một hệ số K là không quá 2 lần, tôi cho rằng, đây là một quy định cũng phù hợp và cần thiết. Nếu chúng ta không đưa ra một quy định, một giới hạn để cho chủ đầu tư phải thỏa thuận có thể dẫn đến một nơi nào đó, một vị trí nào đó, người dân đòi hỏi một hệ số quá cao, và khi hệ số quá cao thì đương nhiên các nhà đồng tư không thể nào đủ chi phí để bù đắp lại phần diện tích mà người ta đã phải bồi hoàn.

Hơn nữa, với hệ số đến 2 lần có nghĩa là người bị thu hồi sẽ được nhận lại một diện tích lớn hơn so với diện tích mà người ta đang ở với chất lượng công trình xây dựng lại được mới hơn so với công trình mà nó đã xuống cấp. Tôi cho rằng ở đây, quy định như thế sẽ đảm bảo được cả lợi ích của người dân và cả lợi ích của doanh nghiệp.

PV: Trong bối cảnh Hà Nội phát triển đô thị theo định hướng TOD, cải tạo chung cư cũ cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, gắn với phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như thế nào?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Các dự án cải tạo chung cư cũ không nên chỉ là cải tạo nhỏ mà đây phải là cải tạo chỉnh trang một khu đô thị, biến những khu vực chung cư cũ hiện nay mới chỉ là khu ở có một mật độ xây dựng quá cao, không có các công trình để giao thông công cộng đồng bộ, không có các không gian để phát triển các dịch vụ hiện đại cũng không có không gian cây xanh, không gian công cộng, để biến thành các khu không đạt tiêu chuẩn hiện nay thành các khu nhà cao tầng.

Chúng ta sử dụng không gian trên cao làm không gian để ở và không gian bồi hoàn cho người dân tại chỗ cũng như là những người khác đến để bù đắp chi phí. Còn không gian ngầm phải được khai thác đối đa để trở thành không gian về dịch vụ, giao thông công cộng.

Tại mỗi khu chung cư, phải có một hệ thống giao thông công cộng phát triển đồng bộ đủ khả năng vận chuyển đáp ứng nhu cầu đi lại của dân số tập trung ở đó; đặc biệt là Hà Nội đang tập trung vào đầu tư đường sắp đô thị, mỗi khu chung cư được cải tạo nên xây dựng trở thành một nhà ga ngầm.

Tại nhà ga ngầm sẽ là trung tâm thương mại, trung tâm dịch vụ và như vậy sẽ trở thành những khu đô thị mới, thực sự văn minh, hiện đại.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!