Có quy hoạch nhưng cải tạo chung cư cũ vẫn “tắc”

Ngay như tại khu tập thể Nghĩa Tân, Hà Nội, nơi vừa có quyết định lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại cũng đang gặp nhiều khó khăn để triển khai dự án. Điều này xuất phát từ nhiều khó khăn, vướng mắc về cơ chế và sự đồng thuận của một bộ phận người dân và lâu nay chưa được tháo gỡ.

Chính sách cải tạo nhà tập thể cũ tại Hà Nội vừa có thay đổi rõ nét khi Thành phố quyết định lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng lại 23 chung cư cũ với khoảng 6.000 dân ở khu tập thể Nghĩa Tân.

Thông tin về quy hoạch này đang được người dân tại đây quan tâm hết sức quan tâm và bày tỏ ý kiến:

“Đa số không đồng ý vì không thích đi đâu cả, ở đây nó trung tâm, người dân ở đây nói chuyện với nhau thì không ai đồng ý cả, kể cả trên tầng. Yêu cầu là phải đền bù thỏa đáng, ưng thì mới đi”.

“Các cô cả đời mới mua được tí nhà để ở, nếu xây chung cư thì đẩy các cô đi đâu, có cho về chỗ cũ không, biết bao giờ làm xong để chúng tôi có nhà, cho nên mọi người không ai đồng ý làm”

“Nhà nước có làm thì tạo điều kiện cho có chỗ ăn, chỗ ở thì còn có thể được chứ bây giờ bảo đi chỗ khác thuê mà không có tiền thì chẳng biết ở đường hay ở đâu”.

“Khi giải quyết đền bù cho người dân phải hợp tình, hợp lý, phải hợp tình, hợp lý thì người dân mới chấp nhận, nhà tôi 40m2 đền bù giá khác, nhà kia 30m2 mà đền bù giá khác thì không hợp lý chút nào”.

Dù đã có thông tin quy hoạch chi tiết nhưng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ như tại tập thể Nghĩa Tân còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc; đặc biệt là khó tìm được tiếng nói đồng thuận của người dân.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, phương án cải tạo khu tập thể cũ phải đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân là điều rất khó, thậm chí bất khả thi: “Chúng ta đưa ra một tiêu chí mà chắc chắn không bao giờ thực hiện được. Trong khối cư dân rất đông, làm sao chúng ta có được 100% ý kiến khi nhiều người trong đó chưa thấy lợi ích được thỏa mãn. Vì vậy việc cải tạo chung cư của Hà Nội bị dừng chân tại chỗ bởi không có phương án nào đạt được đồng thuận tuyệt đối nên giở phương án ra lại đóng vào".

Thực tế, tại khu tập thể Nghĩa Tân, đa số người dân sinh sống tại tầng 1 không đồng ý bởi lo ngại quy hoạch sẽ làm ảnh hưởng đến việc cho thuê mặt bằng hoặc làm ăn, buôn bán.

Ngoài quy định lấy được sự đồng thuận 100% của người dân, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết 1 vướng mắc lớn khác là vấn đề hệ số đền bù. Một số cư dân đòi tăng diện tích căn hộ mới quá cao cộng với chi phí thuê nhà cho người dân trong quá trình cải tạo thì nhà đầu tư không thể chấp nhận.

Mặt khác, không phải chỗ nào cũng có thể dễ dàng nâng tầng chung cư cũ. Chẳng hạn, nhà đầu tư cho rằng phải tăng thêm 15 tầng mới có lợi, nhưng quy hoạch lại chỉ cho phép tăng có 10 tầng nên kế hoạch phải dừng lại.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp chỉ ra mâu thuẫn trong vấn đề này: “Hệ số đền bù hiện nay theo Nghị định 69 đang có quy định từ 1-2, nhưng không có hướng dẫn cụ thể nào là chỗ nào 1, chỗ nào 2, chỗ nào 1,5 hay 1,7 và điều kiện như thế nào cho nên trong quá trình thương lượng với cư dân thì ai cũng nghĩ cái của mình tốt nhất và đòi hỏi 2.

Với hệ số như thế thì diện tích phải trả lại cho tái định cư rất lớn, mâu thuẫn với các chỉ tiêu quy hoạch mà Thành phố đặt ra là hạn chế chiều cao và mật độ dân số. Đây là cái khó cần phải thay đổi”.

Chủ trương cải tạo chung cư cũ đã có từ năm 1999 song do nhiều vướng mắc nên đến nay, kết quả đạt được rất hạn chế. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, nguyên do còn nằm ở trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù:

“Người dân hiện nay đều rất muốn trở lại các khu tái định cư cũ, trừ một số trường hợp rất ít sẽ tìm nơi ở mới. Chính sách đền bù khi người dân không về nơi ở cũ hoặc không ra các khu tái định cư sẽ như thế nào thì còn là vấn đề khó khăn, đang chờ vào thị trường bất động sản và các dự án nhà ở xã hội mới. Khó khăn là chưa biết nguyện vọng của người dân như thế nào để có chính sách cụ thể, thích hợp”, ông Nghiêm cho biết.

Một trong nguyên nhân của việc chậm tiến độ cải tạo chung cư cũ, theo TS. Phạm Đình Tuyển, Giảng viên Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng, trưởng nhóm nghiên cứu đề tài, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội đến từ việc các khu chung cư cũ đều nằm tại khu vực trung tâm thành phố, có vị trí đắc địa về bất động sản.

Trong khi đó mô hình đầu tư cải tạo chung cư cũ đang được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện theo mong muốn của doanh nghiệp nên mâu thuẫn nảy sinh, nhiều người dân không chịu di dời vì hồ nghi doanh nghiệp "trục lợi":

“Việc cải tạo chung cư cũ có 3 mâu thuẫn giữa các loại sở hữu: sở hữu đất, sở hữu công trình và sở hữu căn hộ. Người dân là sở hữu căn hộ nhưng bây giờ có chủ đầu tư mới vào thì đương nhiên sở hữu công trình thuộc chủ đầu tư mới, nên cách quy hoạch mà phá toàn bộ đi để làm quy hoạch mới là không hợp lý”, TS. Phạm Đình Tuyển cho biết.

Đã 24 năm, kể từ khi bắt đầu triển khai kế hoạch cải tạo lại chung cư cũ, đến nay, Hà Nội mới cải tạo, xây dựng lại được 19 chung cư cũ (đạt khoảng 1,2%). Hiện, nhiều tòa nhà cũ bị hư hỏng nặng, gây nguy hiểm, mất an toàn cho người sử dụng. Thực trạng này đòi hỏi những giải pháp hiệu quả hơn để tháo gỡ bế tắc cho tiến trình cải tạo, sửa chữa nhà chung cư cũ.

TP Hà Nội đã có những bước đi nhằm đẩy mạnh công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ như việc lập quy hoạch chi tiết khu tập thể Nghĩa Tân mới đây. Tuy nhiên, đây vẫn là vấn đề nan giải bởi những mâu thuẫn, vướng mắc qua nhiều năm vẫn chưa được giải quyết khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ hầu hết dậm chân tại chỗ.

Trong bối cảnh đó, cần những mô hình có tính đột phá và hiệu quả hơn như việc tạo điều kiện để chính các hộ dân chủ động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Đây cũng là góc nhìn của VOV Giao thông: “Khi người dân là chủ đầu tư ngôi nhà của mình”.

Người dân là chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ, là mô hình các hộ dân - chủ sở hữu căn hộ tập thể sẽ chủ động về nguồn vốn để xây dựng lại nhà ở. Theo đó, họ chủ động tìm kiếm và lựa chọn các doanh nghiệp, đơn vị để đầu tư xây dựng lại chính căn hộ chung cư đang xuống cấp và nguy hiểm của mình, thay vì thụ động chờ đạt được thỏa thuận với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đến từ bên ngoài.

Sau khi hoàn thành công trình xây dựng lại thì nhà chung cư vẫn tiếp tục thuộc cộng đồng hộ dân cũ. Mô hình này khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cùng góp vốn để đầu tư xây dựng ngôi nhà chung của chính họ và được hưởng quyền lợi từ chính việc đó; tạo sự chủ động và nhiệt tình tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và tạo sự thu hút các nguồn lực khác trong xã hội cùng tham gia thực hiện.

Ưu điểm của mô hình này là người dân cùng với chính quyền và các nhà khoa học tiến hành tổ chức cải tạo chung cư cũ và khi đó sẽ triệt tiêu được mâu thuẫn giữa lợi ích của cư dân với nhà đầu tư, bởi họ là nhà đầu tư cho chính căn hộ của mình.

Mặt khác, khi dự án mang lại lợi nhuận rõ ràng, cộng đồng hộ dân đồng lòng góp vốn đầu tư xây dựng lại ngôi nhà của mình thì họ sẽ được hưởng lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này khiến khó khăn, vướng mắc liên quan tới tỷ lệ đồng thuận trong cộng đồng dân cư được giải quyết.

Thực tế cũng cho thấy, một số dự án cải tạo khu chung cư cũ thành công ở khu vực Giảng Võ, Văn Chương thời gian qua là nhờ huy động được vai trò của người dân, để họ được tự chọn chủ đầu tư, tự quyết định phương thức tiến hành. Khi người dân đồng lòng tham gia, tự quyết định ngôi nhà của mình, giữ được văn hóa cộng đồng bao đời nay thì tỷ lệ thành công cao của quá trình cải tạo sẽ cao hơn.

Mô hình này đã được một số đô thị lớn trên thế giới đã áp dụng thành công khi để các hộ dân tổ chức liên kết cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, ở Việt Nam, để thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ theo mô hình này thì khó khăn lớn nằm ở việc huy động nguồn vốn bởi có những hộ dân không có đủ tài chính để tham gia đầu tư; cùng với đó là nguy cơ thiếu đồng bộ giữa các tòa nhà trong cùng một khu vực nếu thiếu quy hoạch và giám sát chặt chẽ.

Để áp dụng được mô hình này trong việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, cần sớm có cơ chế thí điểm; chính sách hỗ trợ về vốn để giúp người dân có thể cải tạo thành công ngôi nhà của mình. Nếu mô hình này khả thi, chúng ta sẽ có lời giải cho bài toán cải tạo hơn 1.500 chung cư cũ với thời gian nhanh chóng hơn.