Nhà cho thuê sẽ vận hành theo mô hình nào?

Vậy quỹ nhà ở cho thuê khi được hoàn thành, sẽ được quản lý, vận hành thế nào?

Trước thông tin Hà Nội dành quỹ đất phù hợp để phát triển mạnh nhà ở cho thuê, nhiều người dân Thủ đô bày tỏ, đây là nhu cầu thiết yếu và mong mỏi nhà ở cho thuê sẽ đáp ứng được nhiều tiêu chí cụ thể:

"Tôi mong mức giá thuê hợp lý, vừa phải với mức thu nhập vừa tầm, mong là xung quanh những khu nhà cho thuê này có chất lượng dịch vụ đủ đáp ứng những tiêu chuẩn về chợ dân sinh, trường học, y tế".

"Tôi mong nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp với thu nhập của người lao động, đặc biệt là những người trẻ và có con nhỏ như gia đình tôi. Ngoài ra, nhà cũng cần sạch sẽ, có điện nước ổn định, môi trường sống văn minh và an ninh tốt".

"Những căn nhà cho thuê với mức giá vừa phải và chất lượng nhà ở cùng vị trí phù hợp là điều mà tôi rất quan tâm. Tôi mong chính sách này sớm được triển khai để chúng tôi sớm tìm được những căn nhà phù hợp".

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Việt Nam, có nhiều hình thức để quản lý, vận hành nhà cho thuê; có thể cho ban quản lý dự án trực tiếp cho thuê, khai thác, quản lý vận hành. Thứ hai là tổ chức đấu thầu cho doanh nghiệp tư nhân tham gia, trong đó việc quan trọng nhất là xác định giá thuê:

"Việc xác định giá thuê rất quan trọng bởi giá thuê nhà thương mại thì rất nhiều nhưng với nhà ở xã hội cho thuê phải đảm bảo có sự trợ giá của Nhà nước trong việc hỗ trợ. Khi xét duyệt đối tượng được phép cho thuê thông qua số nhân khẩu, thu nhập hoặc các điều kiện khác mà chúng ta sẽ đưa ra để xét duyệt giống như đang xét duyệt mua nhà ở xã hội".

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, để quản lý vận hành nhà ở xã hội cho thuê đạt hiệu quả phải có sự phân loại mô hình nhà ở cho thuê theo từng nhóm đối tượng bao gồm từ công nhân, từ người thu nhập thấp đô thị, từ sinh viên, từ người trẻ mới lập nghiệp. Mỗi nhóm đối tượng này lại có yêu cầu khác nhau, thu nhập khác nhau nên cần phân loại rõ để tiếp cận tốt hơn:

"Chất lượng quản lý vận hành phải được đặt ra như một tiêu chuẩn bắt buộc. Chúng ta không thể quản lý vận hành theo cách tự phát hoặc làm hình thức. Mô hình này nên được tổ chức quản lý một cách tập trung trong đó vai trò điều phối và giám sát vẫn thuộc về cơ quan quản lý Nhà nước. Nếu giao cho các doanh nghiệp hoặc đơn vị thì các đơn vị này phải là các đơn vị chuyên nghiệp, được lựa chọn theo tiêu chí rõ ràng".

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, chúng ta có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhà ở quốc gia để huy động nguồn lực phát triển nhà cho thuê. Quỹ này có thể được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, như đóng góp từ tiền lương của người lao động, nguồn vốn từ doanh nghiệp sử dụng lao động hoặc các nguồn lực công khác.

Tại nhiều nước trên thế giới đang triển khai hiệu quả mô hình chính quyền địa phương đứng ra đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê hoặc thuê doanh nghiệp xây dựng, sau đó Nhà nước quản lý và cho người dân thuê lại. Do đó, theo ông Lượng, doanh nghiệp chỉ nên đóng vai trò là đơn vị xây dựng nhà thuê cho Nhà nước, còn Nhà nước sẽ trực tiếp quản lý, vận hành và cho thuê nhà ở:

"Người ta có nhiều tiền thì thuê diện tích rộng hơn, quy mô gia đình lớn hơn còn không thì ở nhỏ hơn, thậm chí là ở lâu dài có thể thuê mua 30-50%. Đối tượng trung lưu đang chiếm đa số trong xã hội với mức thu nhập hiện nay, họ hoàn toàn có khả năng chi trả và chúng ta sẽ thiết kế phương pháp thanh toán linh hoạt để họ chi trả".

GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội khóa XV cũng nhận định, mô hình nhà ở cho thuê phải là khu vực gần trung tâm, có hạ tầng đồng bộ, thuận tiện cho nhiều người lựa chọn. Làm sao để nhà ở cho thuê phải có sức hấp dẫn hơn mua nhà:

"Doanh nghiệp có thể là doanh nghiệp Nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân đều phải tuân thủ các quy định về đầu tư phát triển nhà ở cho thuê chứ không phải nhà để bán. Khi đó, doanh nghiệp sẽ vận hành theo cơ chế dành riêng cho quan hệ thuê nhà tạo nên thị trường nhà thuê chuyên nghiệp và một xu hướng mới trong xã hội".

Nhà nước nên quản lý, vận hành nhà ở cho thuê

Hà Nội hiện có khoảng 2,7 triệu lao động, trong đó hơn 70% đang sống trong các khu nhà trọ, nhà cho thuê. Cùng với hàng triệu học sinh, sinh viên và lao động tự do khác, ước tính khoảng 1/4 cư dân Thủ đô đang sinh sống trong các khu nhà trọ và khu dân cư tự phát. Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê được xác định là trụ cột chiến lược nhằm góp phần đảm bảo an sinh xã hội.

Hà Nội hiện nay có một thị trường nhà ở cho thuê rất lớn. Thị trường này đã tồn tại từ rất lâu, là những dãy phòng trọ của công nhân ở ngoại thành, những căn nhà chia nhỏ cho sinh viên thuê. Trước đây, ở Hà Nội cũng từng có mô hình nhà cho thuê khá phổ biến dưới dạng các khu tập thể, chung cư cũ do Nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ cán bộ, công nhân viên.

Tuy nhiên, tới nay, mô hình này gần như biến mất. Trong khi đó, giá nhà hiện nay tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân nên việc phát triển nhà ở cho thuê là giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu an cư.

Chỉ vài ngày sau các cuộc làm việc của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm với Đảng ủy Chính phủ, các bộ, ngành và của Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng với UBND Hà Nội cùng các bộ, ngành về phát triển nhà ở cho thuê, Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội vừa yêu cầu triển khai ngay một số dự án trọng điểm trước ngày 15/6 và thúc đẩy khởi công thí điểm ngay trong tháng 6.2026. Những động thái này cho thấy vấn đề nhà ở cho thuê, trước hết là ở Hà Nội, đang được xúc tiến với tốc độ rất nhanh.

Song song với việc phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê thì mô hình này đang đòi hỏi những thay đổi để bổ sung và hoàn thiện một nền tảng vận hành thông minh, hiệu quả. Nhà cho thuê đòi hỏi việc quản lý, bảo trì, kiểm soát đối tượng thuê và duy trì chất lượng sống phải kéo dài liên tục. Bên cạnh đó, cần xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng cho thị trường thuê nhà, bao gồm cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê, kiểm soát giá thuê hợp lý và tiêu chuẩn vận hành dự án.

Hơn nữa, nhà ở xã hội cho thuê chỉ phát huy ý nghĩa khi người thuê đúng đối tượng, điều kiện thụ hưởng được cập nhật thường xuyên và các hành vi cho thuê lại hoặc sử dụng sai mục đích được kiểm soát. Việc kết nối dữ liệu dân cư, thu nhập và tình trạng sở hữu nhà ở có thể giúp giảm xét duyệt cảm tính, bảo đảm công bằng hơn, để người không còn nhu cầu hoặc không còn đủ điều kiện sẽ nhường lại chỗ ở cho người thực sự cần.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các mô hình nhà ở xã hội cho thuê ổn định thường không chỉ dựa vào doanh nghiệp bất động sản thương mại theo từng dự án, mà còn có một khu vực cung ứng mang tính công ích, phi lợi nhuận hoặc gắn với nghĩa vụ xã hội dài hạn

Với nhà cho thuê, thành công trong giai đoạn tới không chỉ được đo bằng tốc độ khởi công hay quy mô vốn ban đầu, mà còn bằng khả năng hình thành một nền tảng vận hành đủ bền phía sau các dự án để phục vụ đúng những người cần một chỗ ở ổn định.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, các chuyên gia cho rằng cần một chiến lược tổng thể với sự tham gia đồng bộ của Nhà nước và khu vực tư nhân; trong đó Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua đất đai, quy hoạch, hạ tầng và thể chế, còn doanh nghiệp là lực lượng đầu tư và vận hành thị trường.