Để nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược, chính sách giao đất cần thay đổi ra sao?

Tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ, các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị 34/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng với phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động...

Tại buổi làm việc với UBND TP. Hà Nội mới đây, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã yêu cầu Hà Nội khẩn trương rà soát quỹ đất, xây dựng cơ chế phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn và phấn đấu khởi công một số dự án ngay trong tháng 6/2026.

Vậy, khi xác định nhà cho thuê là trụ cột chiến lược, việc giao đất cần được thay đổi thế nào? Cần có hành lang pháp lý ra sao để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê, tăng khả năng tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là những người có mức thu nhập khiêm tốn?

Dù đã tích lũy được chút tiền, có khả năng nhận được sự hỗ trợ của gia đình nếu mua nhà, nhưng qua nhiều lần đắn đo, chị Nguyễn Thanh Bình (ở Hà Đông, Hà Nội) vẫn quyết định đi thuê nhà. Không bị áp lực trả tiền, thích trải nghiệm nhiều vị trí, và quan trọng hơn là có thể thuê nhà ở gần chỗ làm là những lý do khiến chị Bình chọn thuê nhà:

"Mình không muốn dành 20 năm đầu đời chỉ để trả nợ. Thay vì tiền trả nợ hàng tháng. Ở nhà thuê thì có thể dành số tiền đó để đầu tư cho công việc, học hành, vui chơi thể thao hoặc đầu tư".

Anh Bùi Quang Thành (ở Nam Định, Ninh Bình) cũng đi làm hơn 10 năm, thu nhập hai vợ chồng hiện đạt gần 50 triệu đồng/tháng, nhưng đến nay anh Thành cũng chưa nghĩ đến việc mua nhà: "Giá nhà tại các thành phố lớn là một áp lực rất lớn nếu chọn giải pháp vay ngân hàng để mua, nên tôi chọn phương án thuê nhà".

Không ít trường hợp vẫn chọn thuê nhà dài hạn dù chi phí khá cao, song một số ý kiến cho rằng, chi phí thê nhà vẫn ít áp lực hơn so với việc mua nhà trong thời điểm hiện nay:

"Xét đi xét lại thì mua nhà, trả nợ ngân hàng, mua nhà cũng áp lực, thuê nhà thì nhẹ đầu hơn".

"Mua nhà vào thời điểm này thì bối cảnh kinh tế cũng không cho phép mình có thể chịu một rủi ro lớn".

"Thuê trọ thì có thể có quyền chủ động lựa chọn nơi mình ở".

Đối chiếu với giá nhà tại các đô thị đang dao động khoảng 5-6 tỷ đồng/căn, nếu so với thu nhập của người lao động bình quân khoảng 10 triệu đồng/tháng (số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2025), thì với thu nhập này, một gia đình 2 người không ăn, không tiêu phải mất 30 năm mới có thể mua được nhà. Bởi vậy, việc phát triển nhà cho thuê sẽ là chủ trương đúng đắn, đem lại hy vọng có nhà ở cho những người có thu nhập khiêm tốn.

Từ góc độ doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, bà Cao Thị Thanh Nga, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Reatimes Holding, Phó viện trưởng viện nghiên cứu Bất động sản việt Nam cho rằng, để phát triển nhà cho thuê, chính sách giao đất cần chuyển từ tư duy quản lý siết chặt sang tư duy khơi thông, khuyến khích.

Cụ thể, thời hạn giao đất và hình thức nộp thuế sử dụng đất phải linh hoạt, bởi nhà cho thuê thu hồi vốn rất chậm, từ 15-20 năm, nên thời hạn giao đất phải tương ứng, đồng thời miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất giai đoạn đầu, hoặc phân kỳ thời hạn nộp tiền:

"Nhà nước cần quy hoạch quỹ đất sạch, sẵn có hạ tầng, đã giải phóng mặt bằng sạch rồi, để đấu giá hoặc cho các doanh nghiệp đầu tư không bị sa lầy vào công tác giải phóng mặt bằng. Đồng thời, cần đơn giản hóa và thúc đẩy đơn giản hóa, rút ngắn quy trình giao đất, xác định giá đất và phê duyệt quy hoạch cần được rút gọn", bà Nga cho biết.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để phát triển nhà ở cho thuê, rất cần vai trò chủ đạo của Nhà nước, mang tính quy mô, chuyên nghiệp, để mọi người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở lâu dài. Theo ông Đính, hiện Nhà nước đang hỗ trợ đất cho doanh nghiệp xây nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhưng với việc phát triển nhà ở cho thuê, cần sự hỗ trợ nhiều hơn, bởi khả năng thu hồi vốn không phải chuyện dễ dàng:

"Thậm chí là còn phải đưa không đất cho người ta chứ đừng nói là người ta phải đi đền bù. Nhà nước phải là vai trò chủ đạo và chúng ta phải tạo ra được quỹ đất, phải có nguồn vốn, nguồn lực để phát triển nó. Đấy là bài toán tổng thể và tính toán đến lợi ích là lợi ích phát triển kinh tế chứ không phải lợi ích của từng dự án này mang đến", ông Đính cho biết.

PGS.TS Giang Thanh Long, Trường Đại học Kinh tế quốc dân nhấn mạnh để nhà ở xã hội cho thuê thực sự trở thành một trụ cột của chính sách an cư, vẫn cần tháo gỡ nhiều rào cản về thủ tục và cơ chế tài chính, đặc biệt là về quỹ đất.

PGS.TS Giang Thanh Long cho rằng, nguồn đất dành cho nhà ở xã hội hiện còn hạn chế trong khi quá trình triển khai dự án kéo dài và phức tạp. Bởi vậy, việc nghiên cứu những chính sách ưu đãi hấp dẫn về giao đất là yếu tố rất quan trọng để thu hút nguồn lực xã hội vào việc xây nhà cho thuê dài hạn:

"Chính sách này rất quan trọng, liên quan đến hàng triệu người, cho nên việc đưa ra những quy định gì lại phụ thuộc từng tình huống. Tuy vậy, Nhà nước phải rất sẵn sàng trong việc quản lý quỹ đất đai. Thứ hai, khi xây nhà ở cho thuê thì phải có tất cả những thứ khác để người ta có thể sẵn sàng ở được".

Một số ý kiến cũng đề nghị, việc ưu đãi về giao đất, cho thuê đất xây nhà ở cho thuê, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án.. Điều này nên được coi là Nhà nước cung cấp dịch vụ công, để từ đó xác định mức hỗ trợ phù hợp với các đối tượng tham gia đầu tư, xây dựng, cung cấp sản phẩm nhà cho thuê, để tăng khả năng tiếp cận nhà ở của mọi đối tượng, đặc biệt là người có thu nhập thấp.

Nhu cầu thuê nhà được đầu tư đồng bộ, bài bản ngày càng lớn, không chỉ tại các khu công nghiệp, mà cả các đô thị lớn. Nhưng để thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho thuê, đòi hỏi các chính sách đột phá về tài chính, đặc biệt là về đất đai, để khơi thông, khuyến khích sự tham gia của doanh nghiệp.

Cùng đến với góc nhìn này của VOVGT qua bài bình luận: "Cần chính sách đất đai đột phá để phát triển nhà ở cho thuê".

Nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu tập trung phát triển nhà ở để bán. Điều này xuất phát từ bài toán kinh tế rất rõ ràng: bán nhà giúp thu hồi vốn nhanh, trong khi phát triển nhà cho thuê đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài hàng chục năm. Với mặt bằng lãi suất, chi phí đầu tư và áp lực dòng tiền hiện nay, không nhiều doanh nghiệp sẵn sàng theo đuổi mô hình này nếu không có sự hỗ trợ từ Nhà nước.

Một trong những rào cản lớn nhất chính là chi phí đất đai. Để triển khai một dự án nhà ở, doanh nghiệp phải bỏ ra khoản kinh phí rất lớn cho công tác giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Những khoản chi phí này sau đó được tính vào giá thành sản phẩm. Đối với nhà ở để bán, doanh nghiệp có thể phân bổ và thu hồi chi phí thông qua giá bán. Nhưng với nhà ở cho thuê, việc thu hồi vốn diễn ra chậm hơn rất nhiều, khiến hiệu quả đầu tư suy giảm đáng kể.

Chính vì vậy, cần nghiên cứu cơ chế Nhà nước chủ động tạo lập quỹ đất sạch để giao hoặc cho thuê dài hạn đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Khi không còn gánh nặng giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp sẽ giảm được đáng kể chi phí đầu vào và rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án. Đây là yếu tố quan trọng để tăng tính hấp dẫn của lĩnh vực đầu tư vốn chưa thực sự thu hút được sự quan tâm của khu vực tư nhân.

Bên cạnh đó, chính sách miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở cho thuê cũng cần được xem xét như một giải pháp mang tính đột phá. Thực chất, đây không phải là sự ưu ái đơn thuần dành cho doanh nghiệp mà là sự hỗ trợ nhằm tạo ra một loại hình nhà ở phục vụ lợi ích xã hội. Khi chi phí đất đai được cắt giảm, doanh nghiệp có điều kiện đưa ra mức giá thuê hợp lý hơn, giúp người lao động, công nhân, người trẻ mới lập nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định.

Nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng các chính sách tương tự và đạt được những kết quả tích cực. Nhà nước không trực tiếp xây dựng toàn bộ nhà ở cho thuê mà đóng vai trò kiến tạo thông qua việc cung cấp đất đai, ưu đãi thuế, hỗ trợ tín dụng và hoàn thiện khung pháp lý. Nhờ đó, khu vực tư nhân tham gia mạnh mẽ vào thị trường, tạo nên nguồn cung dồi dào với mức giá phù hợp cho nhiều nhóm đối tượng.

Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở cho thuê đang ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa và dịch chuyển lao động. Hàng triệu công nhân tại các khu công nghiệp, người lao động nhập cư tại các đô thị lớn vẫn đang phải sống trong những khu trọ chật hẹp, thiếu tiện ích và không đảm bảo chất lượng, thậm chí thiếu an toàn. Nếu có một nguồn cung nhà ở cho thuê được đầu tư bài bản, đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ, chất lượng cuộc sống của người dân sẽ được cải thiện đáng kể, đồng thời góp phần nâng cao năng suất lao động.

Tuy nhiên, chính sách hỗ trợ đất đai cũng cần đi kèm các điều kiện ràng buộc chặt chẽ để tránh bị lợi dụng. Các dự án được giao đất sạch hoặc miễn tiền sử dụng đất phải cam kết duy trì mục đích cho thuê trong thời gian dài; có cơ chế kiểm soát giá thuê; quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng công trình. Trường hợp chuyển đổi mục đích hoặc vi phạm cam kết cần có chế tài đủ mạnh để thu hồi các ưu đãi đã được hưởng.

Phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn là vấn đề an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững. Muốn thu hút doanh nghiệp tham gia, cần có những chính sách đủ mạnh để bù đắp cho chu kỳ đầu tư dài và lợi nhuận không quá hấp dẫn của loại hình này. Trong đó, việc chủ động tạo quỹ đất sạch và miễn tiền sử dụng đất cần được xem là một trong những giải pháp trọng tâm. Khi bài toán đất đai được tháo gỡ, thị trường nhà ở cho thuê mới có cơ hội phát triển đúng tiềm năng, góp phần hiện thực hóa mục tiêu mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nơi ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.