Quy hoạch Thủ đô: Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Đây là những tác động từ quá trình triển khai quy hoạch Thủ đô với hàng loạt dự án hạ tầng, giao thông và tái cấu trúc không gian đô thị đang được đẩy mạnh.

Bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn phân hóa mạnh 

Những tháng gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội xuất hiện trạng thái chững lại rõ nét. Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu, lượng giao dịch toàn thị trường trong quý vừa qua giảm gần 50% so với quý trước. Nhiều nhà đầu tư và người mua nhà tạm thời đứng ngoài quan sát khi Hà Nội liên tiếp công bố các đồ án quy hoạch, phát triển hạ tầng và định hướng mở rộng không gian đô thị.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đây là diễn biến phù hợp sau giai đoạn tăng giá rất mạnh của thị trường: "Theo dữ liệu của chúng tôi, từ năm 2023 đến năm 2025, giá bất động sản Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 88%, riêng chung cư tăng gần 100%. Khi mặt bằng giá mới được thiết lập, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân khó khăn hơn. Đồng thời, việc Hà Nội triển khai các tuyến metro, đường vành đai và quy hoạch mới cũng khiến thị trường bước vào giai đoạn phân hóa rất mạnh".

Sự phân hóa ấy đang thể hiện rõ qua tâm lý của người mua. Nếu như trước đây nhiều giao dịch được quyết định khá nhanh thì nay yếu tố quy hoạch trở thành mối quan tâm hàng đầu.

Là người trực tiếp hoạt động môi giới tại khu vực nội đô, anh Nguyễn Ngọc Cường cho biết lượng giao dịch giảm mạnh kể từ khi các thông tin quy hoạch được công bố: “Khi thành phố Hà Nội công bố quy hoạch cơ bản thì khách hàng e ngại trong vấn đề giao dịch. Cũng có một số người không có điều kiện kiểm tra quy hoạch người ta sợ dính quy hoạch hoặc người ta chờ quy hoạch xong người ta mới mua. Hoặc có những phân khúc như nhà mặt phố hoặc trong ngõ nhỏ họ cũng không biết về sau này giải quyết như thế nào. Lượng giao dịch giảm đến 60% so với trước đây”…

Tâm lý chờ đợi cũng xuất hiện ở nhiều người dân có nhu cầu mua nhà để ở. Anh Nguyễn Anh Quang, trú tại phường Hoàng Mai cho biết gia đình đã tạm dừng kế hoạch mua đất dù đã chuẩn bị tài chính từ trước: “Tôi cũng có kế hoạch mua một mảnh đất sau một thời gian tiết kiệm tuy nhiên tôi phải tạm dừng việc này vì vừa rồi Hà Nội quy hoạch nhiều quá mà xuống tiền thì cũng run tay. Chắc có lẽ cũng phải đợi đến sau thời điểm Hà Nội công quy hoạch tổng thể rồi mới tính toán tiếp được”…

Dòng tiền bất động sản Hà Nội chuyển hướng theo quy hoạch

Không chỉ người mua nhà, nhiều nhà đầu tư cũng chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. Các quy định mới về phát triển đô thị, kiểm soát đầu cơ và yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ khiến thị trường bước vào quá trình thanh lọc tự nhiên.

Trong khi đó, dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng giao thông.

Theo ghi nhận của thị trường, các khu vực phía Đông và phía Bắc Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm hay các đô thị giáp ranh Hưng Yên đang thu hút sự quan tâm lớn nhờ lợi thế kết nối giao thông ngày càng hoàn thiện.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, trong bối cảnh mới, giá trị ở thực sẽ trở thành yếu tố quyết định đối với sự tăng trưởng của bất động sản: "Những bất động sản gần các tuyến metro, đường vành đai, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân sẽ có xu hướng tăng trưởng bền vững hơn. Theo khảo sát của chúng tôi, chung cư và nhà riêng hiện là hai loại hình được quan tâm nhiều nhất. Người mua vẫn xuống tiền nhưng sẽ chọn lọc hơn và ưu tiên các sản phẩm có khả năng ở thực cũng như tạo ra dòng tiền ổn định".

Sự trầm lắng hiện nay vì thế có thể được xem là khoảng lặng cần thiết trước một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Hà Nội. Khi các đồ án quy hoạch dần được hiện thực hóa, hệ thống metro, đường vành đai và các khu đô thị mới đi vào vận hành, thị trường được kỳ vọng sẽ vận động theo hướng lành mạnh hơn, lấy giá trị sử dụng và nhu cầu an cư làm nền tảng thay vì những cơn sốt đầu cơ ngắn hạn như trước đây./.