Doanh nghiệp vay vốn xây nhà ở để bán, sao phải xin ý kiến Sở Xây dựng?

CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI KHÔNG ĐƯỢC SỞ HỮU QUÁ 30% SỐ CĂN HỘ CỦA TÒA NHÀ

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở gồm có 11 Chương, 84 Điều. Bao gồm các chương quy định về sở hữu nhà ở; Quy định cụ thể về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Phát triển, quản lý sử dụng nhà ở công vụ; Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở của cá nhân; Huy động vốn để phát triển nhà ở; Phân hạng nhà chung cư; Quản lý sử dụng nhà chung cư, ...

Tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Nhà ở với 13 Chương 198 điều. Sau khi Luật được thông qua, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023.

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam quy định tại Luật Nhà ở.

Theo Dự thảo Nghị định, điều kiện để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở phải có hộ chiếu còn giá trị và được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đang cư trú tại Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở, đồng thời thuộc diện được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Dự thảo Nghị định là các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ chung cư của một tòa nhà. Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự), tỷ lệ này không quá 10%  và  không vượt quá 250 căn nhà.  

Dự thảo Nghị định quy định 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Bao gồm: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.

Liên quan đến vấn đề huy động vốn để phát triển Nhà ở, Dự thảo quy định, điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh... là phải có đăng tải thông tin đủ điều kiện huy động vốn trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án.

Còn đối với huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ cho phát triển nhà ở,  Dự thảo quy định, tổ chức, cá nhân phải thuộc diện được phát hành cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ phải có báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt. Ngoài ra, Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án phát hành trái phiếu phải kiểm tra đề xuất huy động vốn của chủ đầu tư bảo đảm tuân thủ yêu cầu quy định của pháp luật.

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến các bên liên quan và dự kiến gửi Bộ Tư pháp thẩm định trong thời gian tới. 

TRÔNG CHỜ HƯỚNG DẪN CỤ THỂ

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở có những quy định nào tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp trong huy động vốn? PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa, ủy Viên Ủy ban pháp luật của Quốc hội về nội dung này.

PV: Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, ông nghĩ sao về sự cần thiết của việc ban hành Nghị định này?

Ông Phạm Văn Hòa: Luật nhà ở đã được thông qua và đầu năm 2025 có hiệu lực thi hành, cho nên Chính phủ ban hành Nghị định để hướng dẫn Luật nhà ở là điều cần thiết. Khi Nghị định có hiệu lực ban hành, Bộ Xây dựng sẽ có một Thông tư hướng dẫn nữa.

Ngoài ra, một số bộ, ngành khác có liên quan cũng phải có những hướng dẫn theo phân cấp phân quyền của Chính phủ. Bởi nếu, Luật nhà ở có hiệu lực thi hành mà Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành có liên quan chưa hoàn chỉnh hoặc chưa được thông qua cũng không thể thực hiện.

Theo tôi, việc ban hành các Nghị định song hành với quá trình thực hiện Luật nhà ở khi có hiệu lực là phù hợp, mang tính cấp thiết, cấp bách. Người dân, doanh nghiệp cũng đang trông chờ sự hướng dẫn cụ thể để áp dụng và thực hiện cho được hoàn chỉnh. 

PV: Dự thảo Nghị định quy định, để được vay vốn, các doanh nghiệp phải có đăng tải thông tin đủ điều kiện huy động vốn trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh nơi có dự án. Ông nghĩ sao về quy định này?

Ông Phạm Văn Hòa: Đối với các chủ đầu tư  được cấp giấy phép đăng ký kinh doanh hoạt động, có vốn điều lệ, thành lập doanh nghiệp, thậm chí doanh nghiệp đó có tài sản thế chấp ở ngân hàng, thì việc cho vay hay không cho vay là  quyền của ngân hàng.

Việc yêu cầu các doanh nghiệp phải đăng tải thông tin trên trang cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, tức là có sự ràng buộc thông qua Sở Xây dựng, theo tôi không cần thiết.

Vì chủ đầu tư trong xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh, trong đó có ý kiến của Sở Xây dựng, Sở Giao thông vận tải, đồng nghĩa là người ta đã hoàn chỉnh hồ sơ. Tôi nghĩ rằng, quy định đó là một thủ tục rườm rà, giống như một giấy phép con. Do vậy, đề nghị Ban soạn thảo nên xem xét lại.

Các dự án xây dựng nhà ở xã hội do Nhà nước cấp vốn có quy định riêng, còn những doanh nghiệp xây dựng nhà ở thông thường sẽ thực hiện theo Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp, Luật Thuế và các luật có liên quan, đừng nên có sự ràng buộc, sẽ gây khó khăn cho các nhà đầu tư và các chủ doanh nghiệp.

PV: Dự thảo Nghị định có một số quy định về điều kiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Tổng vốn huy động thông qua phát hành trái phiếu không có đảm bảo hoặc trái phiếu không kèm theo chứng quyền, khối lượng phát hành trái phiếu tối đa không được vượt quá 80 % tổng vốn đầu tư đối với dự án đất có quy mô sử dụng là 20 ha và 85% đối với các dự án mà có quy mô trên 20 ha. Theo ông, tỷ lệ này có phù hợp không?

Ông Phạm Văn Hòa: Thời gian qua, một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu, chứng khoán để huy động vốn của nhân dân, các doanh nghiệp trong khi không có nhiều tài sản nên khi có sự cố, không có tiền trả lại cho những nhà đầu tư.

Doanh nghiệp huy động vốn hoặc phát hành trái phiếu mà không có sự tham gia của Chính phủ hoặc không có sự bảo lãnh của Chính phủ, nếu có sự cố xảy ra hoặc có tiêu cực thì ai sẽ chịu trách nhiệm? Tôi nghĩ rằng những nội dung đó cần quy định chặt chẽ là hết sức cần thiết,

Về tỷ lệ huy động vốn thông qua trái phiếu, tôi cho rằng, tỷ lệ này đã được Bộ Xây dựng tính toán rất chi li, quy định chặt chẽ nhằm kiềm chế, kiểm soát doanh nghiệp tự muốn phát hành trái phiếu, tự muốn huy động vốn trên mức khả năng của mình.

Thực tiễn đã xảy ra, một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu, huy động vốn nhưng không có tài sản đảm bảo, gặp khó khăn khi tới thời kỳ hạn trả lãi trả vốn cho các nhà đầu tư khác. Điều này là hết sức nguy hiểm. Tôi nghĩ rằng, cần quy định chặt chẽ hơn nữa để cho các doanh nghiệp họ huy động vốn họ phát hành trái phiếu không dám, không muốn, không làm sai trái.

PV: Xin cảm ơn ông!

TIÊU CHÍ HUY ĐỘNG VỐN CẨN CỤ THỂ, RÕ RÀNG

Việc bổ sung thêm một số điều kiện trong huy động vốn của các dự án bất động sản có tác động như thế nào đến các doanh nghiệp xây dựng nhà ở? PV VOV Giao thôgn đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên Cao cấp chuyên ngành Luật Kinh tế, trường ĐH Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội về nội dung này:

PV: Hiện nay, một số dự án bất động sản chậm triển khai do gặp khó khăn về vốn. Những quy định của Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở liệu có khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp, thưa bà?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Vấn đề vốn là một trong những vấn đề quan trọng nhất của doanh nghiệp đầu tư nên cân nhắc có nên để lại điều kiện “doanh nghiệp phải có đăng tải thông tin đủ điều kiện huy động vốn trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh nơi có dự án”.

Bởi vì, trong Khoản 2 Điều 114 của Luật Nhà ở có giao cho Chính phủ quy định các điều kiện có thể huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua hình thức góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc liên doanh, phát hành trái phiếu.

Do vậy, tiêu chí để huy động vốn cũng cần phải cụ thể, rõ ràng, nó không phải là một văn bản thông báo của Sở Xây dựng- nơi có dự án thông báo để đủ điều kiện huy động vốn. Bởi vì việc quy định như vậy sẽ không hướng đến cái cải cách thủ tục hành chính và tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Bởi vì điều kiện huy động vốn nó chỉ thỏa mãn nhu cầu theo đúng quy định của Luật đầu tư và Luật doanh nghiệp mà thôi.

Nếu doanh nghiệp đủ năng lực, có thể huy động vốn từ người thân, cá nhân, doanh nghiệp trong nước hoặc quốc tế thì chúng ta không nên hạn chế nhưng quan trọng là doanh nghiệp phải cam kết nguồn gốc  tài chính trong sạch, minh bạch, không phải là nguồn gốc bất minh khác, hạn chế tình trạng rửa tiền trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

Họ phải có cam kết nguồn vốn đầu tư này là nguồn sạch, không phải là nguồn gốc bất minh khác. Có cam kết đó có thể huy động ngay từ cổ đông, cổ phần trong hoạt động doanh nghiệp của công ty cổ phần đó.

PV: Ngoài ra, theo bà, Dự thảo Nghị định cần sửa đổi, bổ sung thêm điều gì cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Trong Điều 82 của dự thảo Nghị định có quy định chuyển tiếp liên quan đến quản lý vận hành chung cư, đặc biệt phân khúc nhà chung cư , điều kiện huy động vốn, xử lý đối với tài sản công, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

Tôi đề nghị bổ sung thêm trường hợp chuyển tiếp như sau:

Xử lý chuyển tiếp đối với phát triển nhà ở. Trong đó, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định khu vực, vị trí được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì được tiếp tục thực hiện theo văn bản đó;

Bởi lẽ, quy định tại Điều 41 Nghị định 43 hiện nay hướng dẫn quy định nhà ở và thi hành Luật Đất đai cũng đã có Nghị định 148 sau này, quy định việc UBND cấp tỉnh công bố về địa điểm được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư  xây dựng trước khi tổ chức thực hiện dự án đầu tư. Do vậy, trước khi thực hiện dự án đầu tư thì UBND cấp tỉnh có thể xác định lại tại Quyết định trong quyết định chủ trương đầu tư đó.

Điều này tháo gỡ rất nhiều các dự án đang bị đình trệ thì cơ quan quản lý nhà nước  không dám quyết định còn chủ đầu tư thì cứ giậm chân tại chỗ vì không thể không thể tháo gỡ khó khăn cho chính các doanh nghiệp của mình được.

Vì đây là những điều mà tôi thấy rằng là cần phải có quy định chuyển tiếp cho Điều 82 của Nghị định hướng dẫn này.

PV: Vâng. Xin cảm ơn bà!

Thời gian qua, nhiều “ông lớn” bất động sản đã huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, chứng khoán sai quy định và đã mất khả năng thanh toán gây thiệt hại lớn cho nhà nước và các nhà đầu tư, làm “méo mó” thị trường bất động sản. Trong khi không ít trường hợp, doanh nhiệp lợi dụng rửa tiền thông qua các dự án bất động sản.

Những quy định mới của Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở sẽ khắc phục những bất cập trên?

Bạn có ý kiến gì về các quy định mới của Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở?

Nếu được ban hành, các quy định mới của Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở sẽ tháo gỡ được những khó khăn cho các chủ đầu tư khi thực hiện các dự án nhà ở hay ngăn chặn tình trạng huy động vốn sai quy định?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo Nghị định quy định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOV Giao thông, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” khung giờ FM91 chiều thứ Hai, thứ Tư và thứ Bảy hằng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động.