Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của đất nước, nhưng thực tế nhiều năm qua cho thấy, nguồn lực này vẫn chưa phát huy hết tiềm năng để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội.
Không những vậy, các tranh chấp, tố cáo vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp, với tỷ lệ đơn thư khiếu nại chiếm 60% tổng số đơn thư gửi đến các cơ quan nhà nước, trong khi số vụ án liên quan đến đất đai chiếm tới 70% số vụ án đưa ra xét xử hàng năm.
Một trong những nguyên nhân khiến các xung đột, khiếu kiện đất đai thường phức tạp, kéo dài và khó giải quyết được xác định là do giá đất trong bảng giá ở nhiều tỉnh thành hiện đang thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế trên thị trường.
Đơn cử như tại Hà Nội, giá đất ở một số con phố trung tâm, nếu vị trí đắc địa có thể lên tới 2 tỷ đồng cho mỗi mét vuông. Nhưng theo bảng giá đất, áp dụng từ năm 2020-2024, thì quận Hoàn Kiếm là khu vực có giá đất cao nhất cũng chỉ gần 189 triệu/m2.
Trong khi đó, tại TP.HCM, giá thị trường 1 mét vuông đất ở những tuyến đường như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ… có thể lên tới 1 tỉ đồng, nhưng giá đất do UBND TP ban hành trong nhiều năm vẫn dừng lại ở mức 162 triệu đồng/m2, bằng khoảng 1/6 so với giá thị trường.
Thực tế trên cho thấy, đang có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất được định giá theo khung Nhà nước ban hành và giá trị thật trên thị trường. Đây cũng là thực trạng chung ở nhiều địa phương.
Rõ ràng, việc tồn tại cơ chế ‘2 giá đất’ và khoảng chênh lệch giữa 2 loại giá này càng lớn sẽ càng gây nhiều hệ lụy, bất cập. Điển hình là tình trạng nhiều người mua bất động sản cố tình ‘ghi khống’ giá trị giao dịch để trốn thuế, gây thiệt hại cho nhà nước.
Ngoài ra, nghịch lý giá đền bù rẻ, thấp hơn nhiều so với giá thị trường là nguyên nhân khiến người bị thu hồi đất luôn cảm thấy thiệt thòi, phản ứng. Bởi đôi khi chính họ phải mua với giá cao hơn gấp nhiều lần mảnh đất mà mình bị thu hồi sau khi doanh nghiệp làm hạ tầng. Trong khi đó, cơ chế 2 giá đất cũng làm thị trường bất động sản méo mó, công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án bị ách tắc, công trình chậm đi vào hoạt động.
Từ thực tế trên, việc bỏ khung giá đất ở thời điểm này là quyết định hoàn toàn hợp lý, sẽ giúp phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo. Điều chỉnh chính sách định giá đất tiệm cận với giá thị trường còn góp phần đạt mục tiêu hài hòa lợi ích giữa các bên, đặc biệt khi nhà nước thu hồi, đấu giá đất, đấu thầu dự án liên quan đến đất đai.
Tuy nhiên, giá đất giao dịch tự do trên thị trường vốn đa dạng và luôn biến động theo thời gian nên việc xác định đúng giá trị thực là điều không hề đơn giản.
Thách thức lớn nhất là phải thiết kế được cơ chế định giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi. Nếu không có cách làm phù hợp để định giá đất sát thị trường sẽ khó thu hẹp khoảng cách giữa hai loại giá đất.
Những lệ lụy như đã thấy trước đây không những không được giải quyết mà có thể xuất hiện thêm vấn đề mới phức tạp khi các địa phương công bố bảng giá đất hàng năm.
Do đó, để khoảng cách giữa giá đất nhà nước ban hành từng bước tiệm cận với giá thị trường, cần có các kênh thông tin tham khảo và sự quản lý của nhà nước, không để giá đất bị thả nổi dẫn tới tình trạng ‘thổi giá, dìm giá’ gây nhiễu loạn thị trường.
Muốn vậy, một trong những yêu cầu quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là xây dựng được cơ chế hữu hiệu, nâng cao chất lượng thẩm định giá đất. Đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá và cả đạo đức của các định giá viên.
Bên cạnh đó, xác lập dữ liệu, cập nhật thông tin rõ ràng, nh bạch, đáng tin cậy về các hoạt động buôn bán, giao dịch đất đai. Trên cơ sở đó mới xác định được giá đất đúng.
Và vấn đề quan trọng để đảm bảo giá đất công khai, nh bạch, vẫn là con người và cần có cơ chế kiểm soát con người.