Đánh thuế bất động sản thứ 2, lộ trình nào phù hợp?

Đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ dư luận và giới chuyên gia, vì thế cần phải tính toán kỹ nên hay không nên thí điểm ở thời điểm này, nếu thí điểm thì lộ trình áp dụng cũng như mức thuế sao cho phù hợp?

Nghe thông tin về đề xuất thí điểm đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên, ông Nguyễn Mạnh Dũng, ở quận 2, TP. HCM cảm thấy khá bất ngờ và lo lắng.

Bởi lẽ, ngoài căn nhà nhỏ gia đình đang ở do các cụ để lại, gần đây vợ chồng ông mua thêm được một căn hộ chung cư tại quận Bình Thạnh, với mục đích để dành cho con trai sau này ra ở riêng.

"Việc đánh thuế căn nhà thứ 2 trở đi là chưa phù hợp, bởi vì cha mẹ có một vài bất động sản để cho con cái là chuyện bình thường và hàng năm chúng tôi vẫn đóng thuế rồi, bây giờ đóng thuế nữa là không nên.

Nhà nước làm sao để phân loại được đâu là người đầu cơ, đâu là người có nhu cầu thực sự, không thể nào đánh đồng, thiệt thòi cho người mua thực sự", ông Dũng nói.

Đồng cảm với tâm tư của người dân, đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa nêu quan điểm không đồng tình với việc đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên. Bởi lẽ hàng năm chủ sở hữu nhà đều đã đóng thuế đất phi nông nghiệp hoặc căn hộ đấy nếu cho thuê thì họ cũng phải đóng đầy đủ các khoản thuế mà nhà nước quy định. Vì thế, để hạn chế đầu cơ nên quy định thời hạn bắt buộc phải xây dựng nhà khi mua đất dự án.

"Dự thảo đánh thuế nhà thứ 2, nhà thứ 3 tôi nghĩ là không đúng, bởi vì tôi mua căn nhà đó tôi đã thực hiện nghĩa vụ thuế hàng năm hết rồi, bây giờ nên đánh thuế đất chứ không đánh thuế nhà được, anh mua dự án đó mà không đầu tư thì nên thu hồi. Có nhiều phương pháp để chống đầu cơ, chứ không phải cứ đánh thuế là chống đầu cơ. Ví dụ mua đất dự án thì nơi đó phải quy định thời gian mấy năm phải xây nhà, để nơi đó phát triển, cơ sở hạ tầng khang trang", đại biểu Phạm Văn Hòa nêu ý kiến.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho rằng, nên thận trọng khi áp thêm sắc thuế cho căn nhà thứ 2 trở đi vì lo ngại thuế bất động sản sẽ tiếp tục tác động tiêu cực đến thị trường trong bối cảnh rất khó khăn hiện nay.

Thay vào đó nên đánh thuế thật cao vào các dự án để hoang và tập trung thực hiện những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, phù hợp với thu nhập của đa số người lao động, giúp kéo giảm giá bất động sản tại TP HCM về giá trị thực.

"Bây giờ ở Hà Nội và TP HCM có rất nhiều ô đất chưa xây, xây không đúng quy hoạch và không có lộ trình hoàn thành, hãy đánh thuế thật mạnh vào những ô đất để không đấy và chống tham nhũng thì cứ chống ở đấy đi. Những người bỏ không hàng trăm tỉ đó không tạo sự công bằng xã hội, không có đóng góp cho xã hội, sự phân hóa giàu nghèo ngày càng lớn.

Vì vậy, hãy đánh thuế vào đó, giúp cho dự án được hoàn thiện, vừa chỉnh trang bộ mặt đô thị chứ cần gì phải đánh thuế căn hộ thứ 2 ở thời điểm này", ông Thanh cho biết.

Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, không nên thí điểm đánh thuế căn nhà thứ 2, bởi nó dễ gây thiệt thòi cho người dân có thu nhập thấp và trung bình, thậm chí có nguy cơ thuế chồng thuế. Vì lẽ đó cần bàn thảo thật kỹ các quy định của pháp luật về vấn đề này trước khi thực hiện.

"Bây giờ cứ nhè ông có nhà thứ hai, mà nhà đó người ta đang phục vụ xã hội, tạo ra những giá trị kinh tế xã hội khác mà lại đánh thuế họ thì không đúng. Vậy thì muốn đánh thuế thật chính xác và hợp lý thì phải tính toán và có các quy định rất cụ thể, khoa học, logic mới hợp lòng dân. Bây giờ cứ nói thí điểm rất nguy hiểm, nếu sai sai sẽ mất niềm tin, tạo ra kẽ hở để trục lợi", ông Đính nói.

Dưới góc nhìn khác, giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT ủng hộ quan điểm đánh thuế vào những người có nhiều bất động sản hoăc có diện tích bất động sản vượt quá mức trung bình. Tuy nhiên, Việt Nam chưa đủ khả năng đánh thuế, vì hiện có rất nhiều nguồn cung nhà ở nhưng chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất trên phạm vi cả nước nên sẽ rất khó đánh thuế nhà đất.

"Muốn làm được điều đó chúng ta phải có hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất trên phạm vi cả nước. Làm thế nào để người dân không nhờ người khác đứng tên hộ nhà đất. Về mặt pháp luật yêu cầu giải trình nguồn gốc tiền mua bất động sản phải rất minh bạch. Còn những trường hợp khác người dân có một vài cái nhà nó ọp ẹp thôi thì ta đừng nên nghĩ đến chuyện bắt nạt dân bằng cách người nghèo cũng phải đóng thuế", giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết.   

Còn theo TS. Trần Du Lịch, Nguyên Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hồ Chí Minh khóa XII, XIII khẳng định, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Lẽ ra đây phải là chương trình tổng thế trên phạm vi cả nước chứ không riêng gì TP. HCM. Hiện nay lộ trình áp dụng và mức thuế suất đang được thành phố tính toán kỹ càng, dự kiến nguồn thu này sẽ được sử dụng để nâng cao phúc lợi và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phục vụ người dân  

"TP.HCM đề nghị xin làm thí điểm trước thu thuế đối với nhà đất thứ 2 nó sẽ điều tiết cả hai mặt, hạn chế đầu cơ bỏ đất hoang. Thứ hai quan trọng là nguồn thu cho ngân sách và nguồn thu này chỉ được đầu tư nâng cao phúc lợi cho người dân tại chỗ chứ không được đưa vào cân đối điều tiết chung của cả nước.

Vì thế thành phố nên mạnh dạn thí điểm. Dĩ nhiên quá trình thu thuế này nó rất phức tạp, phải có bước đi từ từ, mức thuế đang được cân nhắc thí điểm sẽ không áp dụng mức thu cao", TS. Trần Du Lịch cho biết.

Chống đầu cơ bất động sản bằng công cụ thuế là cần thiết và phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của VOV Giao thông để thực hiện hiệu quả chính sách này, Việt Nam cần có lộ trình và bước đi rõ ràng, đồng thời phải sớm xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính trên toàn quốc, xác định rõ đâu là đầu cơ, đâu là nhu cầu thực tế, tránh “đánh” thuế oan cho những đối tượng không đủ khả năng chi trả.

Đây cũng góc nhìn của VOV Giao thông: Đánh thuế bất động sản thứ 2, cần xác định trúng đối tượng

Hiện nay nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng sắc thuế bất động sản để ngăn chặn đầu cơ, giúp người có thu nhập thấp có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở. Trong đó, Singapore là nước áp dụng mức thuế suất cao nhất đối với căn nhà thứ 2 trở đi.

Đặc biệt từ cuối năm ngoái công dân Singapore khi mua căn nhà thứ hai trở đi sẽ phải chịu mức thuế trước bạ tăng thêm 5% (tăng từ 20% lên 25%); người nước ngoài mua bất động sản ở Singapore sẽ phải đóng mức thuế trước bạ tăng thêm 10% (từ 20% lên 30%).

Còn ở Mỹ, một số khu vực giàu đánh thuế suất bất động sản 2-3% mỗi năm; trong khi đó tại Thượng Hải (Trung Quốc) nếu mua căn nhà thứ hai có diện tích hơn 60 mét vuông sẽ chịu mức thuế từ 0,4-0,6% trên diện tích vượt; còn tại Trùng Khánh, thuế bất động sản được đánh lũy tiến bắt đầu từ 0,5% và có thể lên tới 1,2% một năm.

Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy, việc thu thuế đối với nhà đất thường dựa trên nguyên tắc lấy diện tích sàn nhà ở trung bình làm căn cứ, nếu vượt quá diện tích đó sẽ bị đánh thuế với một với một mức thuế nhất định để đảm bảo công bằng chứ không tính căn nhà thứ hai hay thứ ba trở đi.  

Tuy nhiên, với điều kiện của VN hiện nay chưa đủ khả năng đánh thuế nhà, mà chỉ có thể đánh thuế đất. Bởi đa phần người dân hiện đang sinh sống trong những ngôi nhà có diện tích nhỏ hoặc ở chung cư, tập thể và hầu hết là người có thu nhập trung bình và thấp, chỉ có số ít người giàu ở chung cư. Vì thế khi thực hiện phải rất thận trọng cũng như đưa ra mức thuế sao cho phù hợp.

Ví dụ có thể áp dụng mức khởi điểm bằng tỷ suất thuế hiện nay là 0,03% nhân với giá trị đất đai là chấp nhận được; riêng đối với những nhà đầu cơ để đất hoang hóa và nắm giữ quá nhiều bất động sản phải áp mức thuế thật cao.

Thế nhưng, hiện nay hồ sơ địa chính của nước ta vẫn được quản lý tập trung theo cấp tỉnh/thành, chứ không phải quản lý theo phạm vi cả nước. Vì thế để đánh thuế bất động sản trước hết phải xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất trên phạm vi cả nước và được quản lý rất chặt chẽ; đồng thời lộ trình đánh thuế phải gắn chặt với khả năng tăng thu nhập của người lao động, tránh bắt dân nghèo phải “cõng” thêm thuế.

Đó là những yếu tố giúp chúng ta xác định được đâu là đối tượng đầu cơ, đâu là đối tượng thực sự có tiền trả tiền thuế.

Sắc thuế nhà đất vốn dĩ rất phức tạp, quá trình thực hiện cũng rất khó khăn, nhưng nếu đánh đúng và trúng sẽ tác động rất lớn đến phát triển kinh tế, giúp điều tiết được việc sử dụng nhà đất, chống đầu cơ và người dân sẽ bình đẳng hơn trong việc tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, để thực thi chính sách này hiệu hiệu quả Việt Nam cần khoảng 10 năm để hoàn thiện hồ sơ, sơ sở dữ liệu, hệ thống quản lý và kể cả hệ thống phòng chống tham nhũng; tránh đánh thuế oan cho dân nghèo và để lọt lưới các nhà đầu cơ.