Nhà xã hội: Người nghèo khó tiếp cận, nhà đầu tư không mặn mà

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

"Để tiếp cận được nhà thu nhập thấp rất khó, thủ tục xác nhận chúng tôi đi hầu như không ai xác nhận cho. Và bây giờ ngân hàng cho vay với lãi suất rất cao, lãi suất trên dưới 10% chúng tôi không đủ khả năng để trả nợ".

"Cái khó khăn lớn nhất khi đăng kí nhà ở xã hội là khâu hoàn thiện thủ tục hồ sơ, thứ 2 là khi mình đi bốc thì tỷ lệ bốc được căn là rất thấp. Bởi vì bốc là hên xui. Nếu muốn bốc được căn  thì mình phải mất phí tư vấn, thực chất nó là tiền tiền chênh".

Chia sẻ thêm với phóng viên trong hành trình mua nhà xã hội, nhiều người còn cho biết: Do lượng hồ sơ đăng ký mua lớn, nên việc bốc thăm để được quyền mua căn hộ đã khó, nhưng khi bốc trúng căn có thể lại không đúng nguyện vọng.

Bởi vậy, họ chấp nhận mua qua các sàn giao dịch bất động sản với giá chênh cả trăm triệu đồng để đảm bảo được “combo” chọn căn, chọn tầng, chọn hướng và biết chính xác căn hộ mình được mua.

Khi phóng viên liên hệ với một số sàn bất động sản với vai trò khách mua nhà tại dự án nhà ở xã hội IEC tại phân khu đô thị S5, xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, ngay lập tức chúng tôi được nhân viên tại đây tiếp cận, mời chào mua căn hộ và sẵn sàng đưa ra bảng hàng, với đủ loại diện tích và tư vấn tận tình. 

Theo đó, nếu khách hàng đăng ký mua theo kênh của họ sẽ được hướng dẫn và trợ giúp hoàn thiện hồ sơ, thủ tục với chủ đầu tư thông qua một bản “hợp đồng tư vấn nhà đất”. 

"Để mua qua đơn vị dịch vụ. Ví dụ như mình mất cái tiền để xử lý hồ sơ, tư vấn hồ sơ chuẩn... thì mình có quyền được mua luôn và quyền chọn căn còn lại trong bảng hàng, không phải bốc thăm. Tiền vênh rơi vào tầm từ 80 đến hơn 100 triệu đồng".

Theo nguồn tin riêng của VOV Giao thông, do quy trình thủ tục duyệt quyền được mua căn khó khăn, nhiều sàn bất động sản đã huy động người thân lập hồ sơ lấp đầy số lượng (thậm chí hồ sơ không hợp lệ) để “xí phần”.

Sau đó, họ sẽ đăng trên các trang cá nhân, mạng xã hội, tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thật để hưởng chênh lệch. Một thị trường thứ cấp mua bán nhà ở xã hội đang tồn tại khá công khai trên các trang mạng, đẩy các khoản tiền chênh lệch lên cao. 

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Nguyên Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư Reenco Sông Hồng thì vốn đang là điểm nghẽn lớn nhất khiến DN thiếu mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội. Gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi đã chấm dứt từ năm 2016, hiện nhiều chủ đầu tư phải tự xoay sở để triển khai dự án mà không có sự hỗ trợ nào từ nguồn tín dụng ưu đãi:  

"Hiện nay khó khăn chồng chất khó khăn. Chủ yếu không có dòng tiền, lãi thì cao, rủi ro cao và trong quá trình làm thủ tục pháp lý rất rườm rà. Nếu như không vay được vốn rất khó để làm vì lợi nhuận rất thấp. Thứ 2, người mua không vay được cũng là vấn đề khó khăn cho chủ đầu tư vì xây ra không bán được".

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc phát triển nhà ở xã hội gặp khó không chỉ do thiếu vốn, thiếu các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư, mà nguyên nhân quan trọng là do thiếu quỹ đất.

Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Vậy nhưng một số địa phương không phê duyệt quy hoạch hoặc các doanh nghiệp “né” nghĩa vụ này khiến nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm:

"Đầu tiên là chuyện quỹ đất phát triển nhà thu nhập thấp chả ai quy định cả. Tại sao chỉ có chuyện nói suông thôi, Bộ Xây dựng hô hào nhưng vấn đề Bộ không quyết định được, các tỉnh thành không dành quỹ đất thì lấy gì mà thực hiện. Thứ hai là tín dụng, ngày xưa lúc lãi suất 20-25% còn có gói 30 nghìn tỷ, tại sao bây giờ lãi suất huy động có 6-7%, chỉ cần giành ra 8-9% cho vay, tại sao không ông nào cho vay, vì người ta cho vay thương mại lãi hơn".

Ông Nguyễn Phú Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, mặc dù nhu cầu của người dân ở phân khúc này rất lớn, nhưng nghịch lý là nhiều dự án xây dựng xong lại không có người mua, bởi “cung” không sát với “cầu”:

"Sự bất cập là nhiều dự án ở Hà Nội xây dựng xong nhưng không kết nối được với đường giao thông, không kết nối được với các khu dân cư lân cận, gần như là biệt lập, bị cô đơn đứng giữa cánh đồng, không có chợ búa, không có khu vui chơi giải trí, trường học nhà trẻ, y tế giáo dục..."

Bộ Xây dựng thừa nhận việc phát triển nhà ở xã hội gần nội đô rất khó, vì giá thành xây dựng và đền bù lớn, trong khi giá nhà ở lại bị khống chế theo quy định.

Bởi vậy, để phát triển nhà ở xã hội, Bộ này cho rằng, trước hết các chủ đầu tư nhà ở thương mại giá thấp cần thực hiện nghĩa vụ bổ sung quỹ nhà ở xã hội 20% theo quy định để hình thành các khu nhà ở có giá vừa túi tiền dành cho người có thu nhập thấp.

Theo chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 cả nước phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m² nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Thời gian đã gần chạm mốc, nhưng đến nay kết quả mới chỉ đạt hơn 40% so với mục tiêu.

Dưới góc nhìn của VOVGT, cần có sự điều chỉnh kịp thời các quy định không phù hợp, để người có thu nhập thấp ở các đô thị có thể chạm tới giấc mơ an cư.

Trong 10 năm, chỉ có 248 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, với gần 104 nghìn căn hộ, chiếm hơn 40% nhu cầu về nhà ở của người nghèo, người thu nhập thấp. Con số mà Bộ Xây dựng đưa ra cho thấy mức độ đáp ứng của nhà ở xã hội còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của người dân.

Mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách ưu đãi, nhưng thực tế việc triển khai lại gặp muôn vàn khó khăn, khiến chính sách chưa thể hiện thực hóa.

Một bất cập đáng kể khiến DN không mặn mà là biên độ lợi nhuận trong phát triển nhà ở xã hội bị khống chế không vượt quá 10%, đồng thời, phải bố trí 20% căn hộ của dự án để cho thuê, tỷ lệ này là khá cao. Bởi lẽ việc cho thuê đã khó, số tiền thuê nhà có thể không đủ bù đắp chi phí sửa chữa những hư hỏng, xuống cấp sau 5 năm cho thuê.

Bên cạnh những khó khăn về phía chủ đầu tư, thì “nút thắt” lớn nhất hiện nay đối với người mua là các ngân hàng đang dùng cơ chế cho người nghèo vay tiền giống như cho người giàu, cũng yêu cầu chứng minh thu nhập, chứng minh khả năng trả nợ, phải có tài sản thế chấp, khiến họ chỉ còn biết lắc đầu.

Thủ tục đã khó, trong khi nguồn vốn hỗ trợ lại khá nhỏ giọt. Gói tín dụng 30 nghìn tỷ đã kết thúc từ giữa năm 2016. Tháng 4/2017, Quốc hội đồng ý dành 1.260 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội và Nghị quyết 41/2020 của Chính phủ cũng đã giao giao Bộ KH&ĐT bố trí 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng để cho vay mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, do nguồn vốn này quá nhỏ so với nhu cầu.

Một vấn đề nữa là để “chạm” được tới quyền bốc thăm nhà xã hội, người dân phải đi qua nhiều “cửa ải” xin xác nhận đủ loại giấy tờ.

Theo Nghị định 100/2015, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp khi mua nhà ở xã hội phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở.

Người sử dụng lao động dĩ nhiên không sẵn sàng xác nhận một thứ mà không rõ, để rồi nhận lấy rủi ro. Chính điều đó làm cho người đi xin xác nhận gặp khó.

Những vướng mắc kể trên nếu không sớm được khắc phục, thì chẳng những Chiến lược phát triển nhà ở xã hội sẽ khó lòng đạt mục tiêu, mà các kết quả cũng không đảm bảo thực chất, khi người cần mua thì không mua được, người đầu tư thì hoặc ngãng ra, hoặc phải tìm mọi cách bán được sản phẩm. Và cuối cùng, các chính sách hỗ trợ lại đáp nhầm đối tượng.

Do vậy, để chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự đi vào cuộc sống, cần sớm có sự điều chỉnh các quy định của pháp luật liên quan.

UBND các tỉnh, thành phố cần quan tâm đến việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và quy hoạch các khu công nghiệp, đồng thời bố trí nguồn vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật thiết yếu phục vụ dân sinh.

Có như vậy, người nghèo mới có cơ hội chạm tới giấc mơ “an cư”.