Vai trò điều tiết của Nhà nước với thị trường bất động sản phải sớm hơn

Thực tế đặt ra đòi hỏi cần Nhà nước phải điều tiết, kịp thời, hiệu quả thị trường bất động sản, đặc biệt khi thị trường có biến động, xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, sốt, bong bóng hoặc bị đóng băng.

Vậy, nội dung này sẽ được đề cập ra sao trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo? Những quy định mang tính chất dẫn dắt, định hướng, bảo đảm vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản sẽ có tác động ra sao? 

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 gồm 10 Chương với 92 Điều.

Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 8 của Chương I, trong đó đề cập các trường hợp được Nhà nước đầu tư và khuyến khích kinh doanh bất động sản; đồng thời, Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Theo đó, các quy định về điều tiết thị trường bất động sản được quy định tại Mục 1 của Chương IX là nội dung mới được quy định trong dự thảo này bao gồm: Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường và thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết.

Tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam cho rằng, quy định về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Điều 8 trong dự thảo luật còn mỏng, chưa đúng tầm, cần luật hóa mạnh hơn, đầy đủ hơn chính sách điều tiết đối với thị trường bất động sản.

Khoản 5 Điều 8 cũng đã nêu Nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết khi thị trường biến động; tuy nhiên, theo các đại biểu Quốc hội, quy định như vậy là chậm, bị động, đặc biệt trong bối cảnh chính sách của chúng ta thường đi sau biến động của thị trường và có độ trễ nhất định, dẫn đến nguy cơ gây hậu quả khó lường.

Do đó, các đại biểu đề nghị ban soạn thảo đầu tư nhiều hơn vào Điều 8 của dự thảo luật, tập trung rà soát kỹ lưỡng toàn bộ dự án luật, trên cơ sở đó luật hóa đầy đủ, toàn diện chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước nhằm điều tiết thị trường bất động sản.

 Việc cụ thể hóa, luật hóa các chính sách này, các đại biểu cho rằng cần bảo đảm các yêu cầu: Tính ổn định lâu dài của chính sách; tạo động lực phát triển thông qua chính sách thông thoáng, thuận lợi để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, nhanh và bền vững; điều tiết, cơ cấu lại thị trường bất động sản hợp lý, tạo đột phá trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp; bảo đảm quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, ứng phó kịp thời, chủ động với căn bệnh mãn tính của thị trường bất động sản “hết nóng lại lạnh”.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, dự kiến được xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa 15.

CÁC THỦ TỤC KINH DOANH ĐƠN GIẢN, MINH BẠCH

Một trong những mục tiêu hướng tới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là nhằm tăng cường quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, thiết kế các công cụ quản lý phù hợp để bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; giúp minh bạch hóa thị trường và công bằng xã hội. Vậy mục tiêu này đã được thể hiện ra sao trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)?

PV VOV Giao thông có cuộc trao đổi cùng bà Trịnh Thị Tú Anh, Ủy viên Ủy ban Khoa học công nghệ và môi trường Quốc hội.

PV: Thưa bà, chính sách điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản có vai trò ra sao?

Bà Trịnh Thị Tú Anh: Ở nước ta, Nhà nước vừa là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là người tiêu dùng đất; Nhà nước vừa là chủ thể sở hữu sử dụng đất vừa là người cung cấp đất qua việc giao đất, cho thuê đất, vừa là trọng tài xử lý các tranh chấp, khiếu nại liên quan tới đất đai và bất động sản.

Nhà nước có nhiều vai trò, trong đó có vai trò điều tiết đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản. Sự điều tiết của Nhà nước sẽ tạo ra môi trường vĩ mô ổn định, thuận lợi như một bà đỡ để giúp cho thị trường phát triển hiệu quả và bền vững hơn.

PV: Vậy, Dự Luật này cần những điều chỉnh, bổ sung như thế nào để quy định rõ vai trò điều tiết của Nhà nước, bảo đảm tính định hướng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản?

Bà Trịnh Thị Tú Anh: Hiện nay Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường bất động sản dựa trên 4 công cụ chủ yếu: công cụ về chính sách đất đai, bất động sản; công cụ kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; công cụ về tài chính bất động sản và các công cụ về quản lý hành chính.

Trong lần sửa đổi này, Luật phải bám sát được những quan hệ chủ yếu trong quan hệ đất đai và thị trường bất động sản để tháo gỡ những vướng mắc từ thực tế đặt ra, đồng thời dự báo được những vấn đề cần quản lý trong thời gian tới.

Trong lần sửa đổi này cần nâng cao được tính pháp lý và tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch, phổ biến quy hoạch công khai, minh bạch. Một yêu cầu nữa là công tác dự báo gắn liền với kế hoạch sử dụng đất và phát triển của kinh tế xã hội cần được đề cập rõ hơn.

Thông qua sửa đổi lần này, các thủ tục trong kinh doanh bất động sản được đưa ra theo hướng đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải thì sẽ làm tăng tính thanh toán cho hàng hóa và thị trường.

Trong điều kiện thị trường hiện nay, Nhà nước quản lý và điều tiết một cách gián tiếp là chủ yếu, Nhà nước điều tiết thị trường, thị trường ra tín hiệu dẫn dắt doanh nghiệp chứ Nhà nước không điều tiết trực tiếp thị trường bất động sản để giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào thị trường và doanh nghiệp.

PV: Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) khi được thông qua, theo bà sẽ có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Bà Trịnh Thị Tú Anh: Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản nếu được thông qua tại kỳ họp này được kỳ vọng sẽ khắc phục được những tồn tại, hạn chế sau 8 năm thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

Thị trường bất động sản của chúng ta tuy non trẻ nhưng phát triển không ổn định và không phù hợp với quy luật thị trường trong thời gian qua, có những chồng chéo, mâu thuẫn giữa luật này với luật khác nên tôi hy vọng khi Luật này được thông qua nó tạo được sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật liên quan tới bất động sản như đầu tư, tài chính, đất đai, tín dụng; góp phần quản lý thị trường bất động sản thực sự minh bạch, lành mạnh và hiệu quả hơn, để thị trường bất động sản trở thành động lực phát triển của nền kinh tế.

PV: Xin cảm ơn bà!

XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ ĐỂ ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ NÓNG, LẠNH

Để khắc phục nhược điểm lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là đầu tư tràn lan, không có kế hoạch, cung - cầu không gặp nhau thì vai trò quản lý của nhà nước phải sớm và sâu sát hơn nhiều so với các lĩnh vực khác. Khi nội dung này được cụ thể hóa trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có những tác động ra sao trong thực tiễn?

PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia về nội dung này.

PV: Thưa ông, có ý kiến cho rằng, những quy định về chính sách Nhà nước trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản còn quá “mỏng”, thiếu chi tiết, chưa thể điều tiết thị trường bất động sản. Nhận định của ông về vấn đề này ra sao?

TS. Cấn Văn Lực: Thị trường đúng là bàn tay vô hình nhưng vẫn cần phải có sự can thiệp của Nhà nước để quản lý, kiểm soát nó phát triển an toàn, lành mạnh và hiệu quả. Ví dụ như việc mất cân đối cung cầu thị trường bất động sản rất cần bàn tay Nhà nước; liên quan tới việc đánh thuế, dữ liệu và định giá bất động sản, cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam hay không đều phải do bàn tay Nhà nước.

Dự thảo lần này đã có hẳn 1 chương mục về quản lý Nhà nước đối với bất động sản, cơ bản tôi thấy ổn nhưng cần gia cố thêm, làm rõ trách nhiệm của các bên có liên quan; quy trách nhiệm cung cấp thông tin đầu vào để cơ quan quản lý làm tốt hơn, khi thị trường có biến động như thế nào thì Nhà nước sẽ can thiệp.

Tôi mong muốn chúng ta nên xây dựng chỉ số giá bất động sản để đánh giá được mức độ nóng hay lạnh để Nhà nước can thiệp rồi sự phối kết hợp giữa lĩnh vực tài chính và bất động sản cần sự can thiệp của Nhà nước cho phù hợp.

PV: Vậy, dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cần phải làm gì để đảm bảo vai trò quản lý của nhà Nước đối với thị trường bất động sản một cách hiệu quả và ổn định?

TS. Cấn Văn Lực: Việc chúng ta ban hành Luật này lần này cũng là bước để hoàn thiện thể chế pháp lý cho lĩnh vực bất động sản, đồng thời sau này khâu triển khai thực hiện và giám sát, kiểm tra cần được làm bài bản và tốt hơn.

Nhóm thứ 2 là kinh tế vĩ mô về lãi suất, tỷ giá, tăng trưởng kinh tế và việc làm cho người dân cũng tác động đến thị trường bất động sản. Về tài chính bất động sản liên quan tới nguồn vốn, chính sách thuế, phí, chúng ta tạo lập thị trường tài chính thứ cấp cho bất động sản để nó thanh khoản tốt hơn cũng cần tính tới.

Về quan hệ cung cầu và thị trường bất động sản mà cung cầu đang mất cân đối trong thời gian qua thì Luật này phải có cách để điều chỉnh; giá cả bất động sản cũng khá cao so với thu nhập người dân thì giờ phải tìm cách giảm chi phí đầu vào để không còn đầu cơ bất động sản, giá cả sát hơn với thu nhập người dân.

PV: Theo ông, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) khi được thông qua sẽ giúp phục hồi và tạo động lực phát triển thị trường bất động sản ra sao?

TS. Cấn Văn Lực: Dự thảo lần này sẽ giúp chúng ta phục hồi và phát triển thị trường bất động sản an toàn, hiệu quả và bền vững hơn. Nó sẽ giúp ổn định kinh tế vĩ mô vì tài chính và bất động sản rất quan trọng với nền kinh tế.

Luật sau khi ban hành và được thực thi tốt sẽ giúp chúng ta điều tiết thị trường bất động sản an toàn hơn và giá bất động sản sẽ sát hơn với thu nhập người dân, Nhà nước cũng tăng khả năng thu thuế và phí với thị trường này. Tôi rất mong muốn là sau khi sửa Luật thì thị trường bất động sản sẽ ngày càng chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

PV: Vâng, xin cảm ơn ông!

Với nhiều điểm mới, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được cho là sẽ góp phần tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững. Đồng thời tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung – cầu của thị trường bất động sản.

Bạn kỳ vọng gì vào Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)? Nếu được ban hành, các quy định mới sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ra sao?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOV Giao thông, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc 14h50 thứ Hai hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: Spotify, Apple Podcast và Google Podcast.