Thị trường chung cư hạ nhiệt: Người mua dè dặt, nhà đầu tư “nín thở” chờ chu kỳ mới

Cùng lúc, các chuyên gia cho rằng thị trường đang ở giai đoạn điều chỉnh cần thiết, để quay về giá trị thực sau thời kỳ tăng nóng.

Trên nhiều tuyến phố Hà Nội, những tấm biển treo bán nhà, sang nhượng căn hộ xuất hiện dày đặc hơn. Dù giá rao bán đã giảm, nhưng lượng giao dịch thành công không nhiều.

Anh Nguyễn Đại Hà, một người dân sống tại Hà Đông, cho biết:c“Thị trường bất động sản đang khá khó khăn. Ngay cả phân khúc bất động sản nhà phố, trước đây khi thị trường chưa nóng thì phân khúc nhà phố vẫn có giao dịch túc tắc. Thế nhưng trong khoảng thời gian gần đây, phân khúc nhà phố cũng giảm đi rất nhiều. Đặc biệt với những dự án chưa được hình thành hoặc những dự án chưa xong. Và những khu mới, khu ngoại thành thì lại càng khó khăn hơn”.

Giá chung cư tăng nhanh gây lo ngại bong bóng

Giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh so với cùng kỳ

Từ Hà Nội đến Đà Nẵng: Bức tranh bất động sản quý 3 nhiều gam sáng

Làm thế nào để việc siết cho vay đối với người mua nhà thứ 2 trở đi phát huy hiệu quả?

Không chỉ nhà phố, phân khúc chung cư – vốn được coi là “an toàn” – cũng không nằm ngoài xu hướng này. Theo ghi nhận, lượng tin rao bán lại căn hộ đã tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm trước, trong khi người tìm mua thực sự có nhu cầu ở lại giảm mạnh.

Anh Lý Quang Thái, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, chia sẻ: “Nếu mà nói về con số cụ thể là giảm bao nhiêu % thì nó cũng hơi khó, vì nó còn tùy thuộc vào từng dự án. Theo tôi thấy, ở những dự án ven đô thì có những quãng giảm đi khoảng 30%, có những căn như thế chứ không phải là toàn bộ dự án. Và những dự án có nhu cầu ở thực thì nó giảm ít hơn.”

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của sự chững lại này không chỉ do chính sách kiểm soát tín dụng, mà còn đến từ tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà chưa giảm sâu, dòng tiền nhàn rỗi có xu hướng chuyển sang các kênh khác như vàng hoặc trái phiếu, khiến nhu cầu mua nhà đầu tư ngắn hạn giảm rõ rệt.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định: “Thực tế là nguồn cầu vẫn cứ tiếp tục tăng. Các sản phẩm đầu tư có thể nói là trong lâu dài thì vẫn không nhiều. Rồi chúng ta cũng nhận thấy việc triển khai các dự án không nhanh. Chúng ta nhận thấy qua thời gian, các mức giá đã được đẩy lên do một lượng tiền nhàn rỗi từ các kênh đầu tư khác dẫn đến câu chuyện các nhà đầu tư đã phải trải qua nhiều lớp tăng giá.

Thế nên khi các nhà đầu tư đứng ở mức hiện thời, cũng sẽ có những việc khó cho họ là điều chỉnh giá xuống dưới mức hoặc có thể là về mức hợp lý. Cái này nó còn tùy thuộc vào điều kiện các nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính hay không hoặc chiến lược đầu tư của họ như thế nào. Nếu trong điều kiện họ áp lực về mặt tài chính thì rõ ràng họ sẽ phải ra quyết định trong việc làm thế nào để tăng tính thanh khoản của họ”.

Thực tế, không ít nhà đầu tư đang rơi vào cảnh “kẹt hàng” khi lãi vay ngân hàng đến hạn, trong khi tài sản lại chưa bán được. Điều này khiến nhiều người buộc phải giảm giá mạnh để thoát hàng. Tuy nhiên, người mua nhà ở thực vẫn dè dặt vì lo ngại giá chưa xuống đến đáy, hoặc chờ chính sách hỗ trợ tín dụng mới từ phía Nhà nước.

Ở góc độ quản lý, các chuyên gia cho rằng việc minh bạch hóa quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng có thể giúp thị trường sớm phục hồi. Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng:

“Nếu như nhà nước có đủ nguồn lực thì chúng ta nên làm công tác giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, sau đó mới đấu giá. Nếu như các cấp chính quyền địa phương có đủ các nguồn lực hoặc là chính phủ có đủ nguồn lực thì chúng ta làm như thế, rõ ràng là thị trường bất động sản của chúng ta nó sẽ minh bạch hơn rất nhiều.”

Thời điểm cuối năm 2025 được đánh giá là giai đoạn thanh lọc mạnh của thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư yếu vốn, đầu cơ lướt sóng phải rút lui, trong khi doanh nghiệp có tiềm lực và định hướng phát triển dài hạn bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua lại dự án với giá hợp lý hơn.

Một điểm sáng hiếm hoi là nhu cầu thuê và mua nhà ở thực vẫn duy trì ổn định, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và tiện ích tốt. Điều này cho thấy thị trường đang dần trở về đúng giá trị sử dụng, thay vì chỉ là nơi “lướt sóng” đầu tư như trước.