Làm thế nào để việc siết cho vay đối với người mua nhà thứ 2 trở đi phát huy hiệu quả?

Chính vì thế, khái niệm đòn bẩy cũng nên được hiểu một cách tích cực, tức là động lực để cho ngành kinh doanh bất động sản nói chung tăng trưởng trong bối cảnh hiện nay.

Siết tín dụng không phải giải pháp căn cơ

Giai đoạn cuối năm 2024, gia đình người phụ nữ này lên kế hoạch mua một căn hộ phục vụ nhu cầu sinh hoạt sau nhiều năm dành dụm. Do giá căn hộ tăng cao, số tiền tiết kiệm không đủ nên người này cùng chồng dự kiến vay ngân hàng số tiền hơn 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do chính sách siết tín dụng của một số ngân hàng nên việc này chưa thực hiện được. Còn giá nhà chung cư tiếp tục tăng nhanh kể từ đó đến nay, giấc mơ an cư của người dân cũng vì thế càng ngày càng xa vời.

Vì sao nên siết tín dụng đối với người mua nhà thứ 2 trở đi?

Thời điểm đó, ngoài khách hàng cá nhân, các tổ chức tín dụng cũng hạn chế giải ngân các khoản vay của doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản dẫn đến hiện tượng thanh khoản trên thị trường sụt giảm so với thời gian trước đó.

Hậu quả của viện chặn dòng tín dụng đổ vào nhà đất tác động mạnh đến nền kinh tế khi mà bất động sản liên quan trực tiếp đến gần 50 ngành nghề khác nhau, ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trường tín dụng. Đó cũng chính là lý do cơ quan quản lý nhà nước nới lỏng chính sách cho vay đối với lĩnh vực được cho là tiềm ẩn nhiều rủi ro theo kiểu mở van tín dụng.

Theo ý kiến của một số chuyên gia tài chính, siết tín dụng không phải giải pháp căn cơ nhằm hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, nắn dòng tiền vào thị trường sao cho hiệu quả, tránh tình trạng mỡ nó rán nó, gián tiếp khiến cho thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, thực sự cần được cân nhắc. Đơn cử như phương án của một trong những ngân hàng thương mại cổ phần khá có tiếng áp dụng đối với đối tượng vay mua bất động sản từ đó hạn chế dòng tiền đổ vào những phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Quay trở lại vấn đề siết tín dụng đối với bất động sản thứ hai, nếu loại trừ được yếu tố dữ liệu liên quan đến số lượng nhà cửa của một người nào đó sở hữu, cũng nên áp dụng quy định này với nhóm đối tượng mua bán chuyển nhượng theo thời gian nhiều lần dưới một năm. Vì những khách hàng ở thật hay đầu tư chân chính có nhu cầu vay vốn từ các tổ chức tín dụng đối với bất động sản thứ hai, thứ ba, không hề ít.

Vấn đề là dựa vào đâu, căn cứ nào xác định được người nào có nhu cầu ở thật, người nào đầu tư lâu dài, những ai thuộc nhóm đầu cơ lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính, thổi giá bất động sản thu lợi từ sự chênh lệch qua mỗi giao dịch? Ở đây, mục tiêu của việc siết cho vay không phải hạn chế, đóng van mà là nỗ lực làm giảm tỷ lệ rủi ro khoản vay, tăng tỷ trọng sử dụng vốn trung dài hạn thay vì ngắn hạn từ 30% lên 60%.

Cần phân loại để thực hiện siết tín dụng hiệu quả

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trước tiên cần phân loại các nhóm đối tượng khách hàng của các tổ chức tín dụng cũng như của các dự án nhà ở, từ đó mới thực hiện được hiệu quả việc siết tín dụng đối với bất động sản thứ hai, thứ ba:

“Trong thị trường thì có nhiều nhóm hoạt động, đầu tiên là nhóm tiêu dùng bình thường, thứ hai là nhóm đầu tư. Ở đây cũng có những nhà đầu tư chân chính, dài hạn, họ lựa chọn bất động sản như một ngành đầu tư. Nhóm này cần được khuyến khích vì họ chính là tác nhân giúp cho thị trường phát triển phong phú, đa dạng. Nhóm thứ ba là nhóm đầu cơ nhanh, lướt sóng thì nhóm này Chính phủ đang hướng những quy định nhằm hạn chế nhóm này, hạn chế tăng giá”…    

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Môi giới Bất động sản Hà Nội, cũng cho rằng, ngoài việc phân loại khách hàng cũng cần phân loại phân khúc bất động sản cho vay.

“Những phân khúc gì mà nhu cầu thật thì chúng ta cần tháo gỡ, cần phải nới lỏng còn những phân khúc nào mà dư thừa hoặc thấy có khả năng dư thừa thì chúng ta cũng có những chính sách hạn chế”…

Trong Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất, các tổ chức tín dụng áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội. Theo đó, với các khoản vay mua căn nhà thứ hai, hạn mức sẽ không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở. Với các khoản vay mua căn nhà từ thứ ba trở lên, hạn mức sẽ không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.

Tuy nhiên, việc làm này cần được áp dụng song song với các giải pháp căn cơ khác, như đồng bộ hệ thống dữ liệu, đảm bảo xác định được đâu là bất động sản thứ hai, thứ ba trở lên. Đồng thời cũng phải đồng bộ với nhiều chính sách ngăn chặn đầu cơ khác như chính sách thuế, chế tài xử phạt chủ đầu tư cũng như đội ngũ môi giới thổi giá bất động sản./.