Thị trường bất động sản: Sóng được tạo ra bằng chiêu trò nào?

Bất động sản phục hồi: Người dân có chạm được tới nhà ở?

Sắp có trung tâm giao dịch bất động sản online

Thị trường bất động sản dễ “vỡ bong bóng”

Nguy cơ hợp thức hóa giá ảo: Bất động sản nóng lên, dân khó mua nhà

Khi thị trường bị ‘thổi sóng’ đến phi lý

Hồi cuối tháng 11 năm nngoái, phiên đấu giá 36 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, TP. Hà Nội trước khi sáp nhập, phải hủy kết quả vì một đối tượng tham gia trả giá một m2 đất lên đến 30 tỷ đồng. Ở đây, không bàn đến việc những người liên quan sau đó bị xử lý hình sự ở mức nào mà chỉ nhắc đến câu chuyện mức giá điên rồ đến khó tin gấp 12 nghìn lần giá khởi điểm – nó cho thấy hiện tượng trái với quy luật của thị trường diễn ra liên tục trước đó tại các phiên đấu giá đất.

Điển hình như ở Thanh Oai, Hoài Đức…, mức giá trúng đấu giá trung bình cao gấp hàng chục, thậm chí hàng trăm lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, số người sau đó thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ tài chính tỷ lệ rất thấp.

Trở lại với quy luật của bất kì thị trường nào, không ngoại trừ bất động sản, nguyên tắc bất di bất dịch là mua vào với giá thấp, bán ra với giá cao. Việc những người tham gia trả giá cao hơn giá trị thực tế, theo chuyên gia tài chính bất động sản Rich Nguyễn, chủ yếu nhằm mục đích đánh sóng. 

“Ta thấy rằng đó là hiện tượng đầu cơ, đánh sóng là chủ yếu thôi vì nếu là các nhà đầu tư chuyên nghiệp thì họ không bao giờ họ tham những phiên đấu giá kiểu như vậy cả. Bởi vì sao, vì để tạo ra lợi nhuận trong bất động sản có 4 cách, không có cách thứ 5 thì đặc điểm số 1 trong việc tạo lợi nhuận là mua rẻ, mua rẻ là nếu giá rao là 30 triệu/m2 thì anh phải mua được với giá 27 triệu, 25 thậm chí mua được ở mức giá 20 đến 22 thì đấy là lợi thế đầu tiên khi đi đầu tư”…

Cũng đồng tình về điều này, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các phiên đấu giá đất ở các địa phương diễn ra với nhiều dấu hiệu bất thường. 

“Nó đều cho thấy hiện tượng bất thường tức là giá trúng đấu giá đạt đến ngưỡng cao hơn thị trường khá nhiều. Đấy là sự bất hợp lý so với quy luật của thị trường nên chúng tôi cho rằng họ lợi dụng những phiên đấu giá này để đẩy giá”…

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cũng nhận định rằng, thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại trong vòng vài năm vừa qua xuất hiện không ít dấu hiệu phi thị trường.

“Biến động giá bất động sản trong thời gian vừa qua thì có thể nói biến động giá đó phần lớn thì lại không chịu tác động của các quy luật thị trường mà chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố phi thị trường”…

Giá nhà vượt xa tầm với của người dân

Theo một thống kê không đẩy đủ, phân khúc bất động sản từ 3 đến 5 tỷ thu hút nhiều sự quan tâm nhất. Ở đây, hiểu nôm na cách tạo sóng thế này, khi mà giá đất ở tận Hoài Đức, Thanh Oai hay Sóc Sơn, trước khi sáp nhập, tăng cao, chung cư trở thành lựa chọn lý tưởng.

Tương tự, khi phân khúc căn hộ tăng mạnh tác động trở lại thị trường nhà đất. Thậm chí, giá nhà trong ngõ, ngách cũng tăng theo cấp số nhân chỉ trong một thời gian ngắn. Khách hàng vì thế quay lại lựa chọn mua chung cư ở mức giá thấp hơn nhưng lúc đó giá căn hộ cũng tăng mạnh, dẫn đến cơn sốt toàn phân khúc.

Sóng được đánh lên cao, thậm chí gấp 30 lần thu nhập, của đại đa số dân chúng. Hậu quả, người có nhu cầu sử dụng không thể tiếp cận được các sản phẩm bất động sản. Đất đai chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ gây lãng phí nguồn lực tài nguyên rất lớn.

Anh Nguyễn Văn Yên ở Hoài Đức chia sẻ: “Hiện tại đất hai bên trục chính chỉ có 7, 80 triệu mà đấu giá lên 132 triệu thì nó đắt quá. Người dân chúng tôi không hiểu lý do tại sao mà đất lên cơn sốt giá đưa lên như thế nó quá cao so với mức thu nhập của người dân. Với mức giá đấy thì chúng tôi không thể nào mà có tiền mà mua nổi.”…

Mới đây nhất trên mạng xã hội xuất hiện một đoạn clip được cho là do sàn môi giới bất động sản dàn dựng với sự tham gia của nhiều người tranh giành nhau suất mua căn hộ chung cư ở TP. Hồ Chí Minh. Đây có thể nói là một trong nhiều chiêu trò thổi giá căn hộ nói riêng trong những năm gần đây, nhằm mục đích tạo tình huống khan hiếm giả tạo, từ đó thao túng tâm lý của không chỉ khách hàng có nhu cầu ở thực mà cả những nhà đầu tư tay mơ.

Giá chung cư cũng vì thế nhảy múa liên tục dẫn đến giá nhà đất tăng theo một cách phi lý, gấp nhiều chục lần mức thu nhập bình quân thậm chí của cả tầng lớp trung lưu ở các thành phố lớn, đặc biệt là thủ đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Hậu quả, sóng bất động sản liên tục được đánh lên, cơn sau cao hơn cơn trước, khiến cho giấc mơ an cư của người dân càng lúc càng trở nên xa vời.