Nguy cơ hợp thức hóa giá ảo: Bất động sản nóng lên, dân khó mua nhà

Trong khi, chúng ta lại lấy mức giá đó áp vào bảng giá đất, vô hình trung công nhận mức giá đó khiến cho giá bất động sản càng nóng lên, người dân càng khó tiếp cận.

Nguy cơ giá đất ảo được hợp thức hóa

Theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Hiểu một cách đơn giản, giá thị trường được coi như một căn cứ xác định khung giá đất. Khi giá trị cơ bản được công nhận, tức là giá đất dù có bị thổi phồng, cũng được công nhận.

Quay trở lại câu chuyện xảy ra năm 2022, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá lô đất hơn 10 nghìn mét vuông với mức giá trung bình lên đến hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Tiếp đó, hàng loạt vụ đấu giá đất ở các địa phương với giá trúng tăng cao bất ngờ nhằm mục đích thổi giá trị đất đai khu vực lân cận.

Ví dụ mới nhất, một doanh nghiệp thực hiện dự án tại quyết định giao đất lần đầu, với diện tích hơn 7 héc ta, doanh nghiệp hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần hai, với khu đất diện tích 8,4 héc ta, giá đất tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba với diện tích 6,7 héc ta, giá đất tăng thêm 20%. Như vậy, chỉ trong vòng 3 năm, giá bất động sản thuộc dự án này tăng xấp xỉ 40%.

Tương ứng với nhận định của GS Đặng Hùng Võ về giá nhà đất tính từ năm 2010 đến nay: “Hiện nay giá nhà ở tăng gấp đôi so với thời điểm năm 2010. Nó tăng gấp đôi, bây giờ là hơn gấp đôi mà cái giá tăng lên là giá ảo chứ không phải giá thật chứ không phải vì cung cầu thiếu mà nó tăng”…

Nếu nhận định của GS Đặng Hùng Võ đúng với tình hình thực tế diễn ra trong hơn 10 năm qua, việc áp dụng cách tính khung giá đất mới, bao gồm cách tính căn cứ theo giá thị trường, đồng nghĩa với việc chúng ta đã hợp thức hóa giá đất ảo ở một số khu vực tăng trưởng nóng trong thời gian gần đây.

Nói như TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại một số khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, qua đó gián tiếp hợp thức hóa mức "giá ảo".  

“Luật đất đai quy định là phải sát giá thị trường thì người ta đang sử dụng phương pháp xác định so sánh thì người lấy các giao dịch mà các giao dịch này hiện nay phần lớn hiện nay nằm ở các giao dịch vừa có sự đạo diễn của các thành phần trục lợi trên thị trường. Thứ hai là hoạt động mua bán đầu cơ, đầu tư mua đi bán lại với nhau cho nên dẫn đến câu chuyện giá này không phải giá mà người mua sẵn sàng trả cho một ngưỡng giá bất hợp lý mà mức giá này lại trở cơ sở áp dụng dẫn đến giá ảo được hợp thức hóa”…

Người dân ngày càng khó mua nhà

Thêm một bằng chứng nữa liên quan đến giá ảo, việc các ngân hàng đấu giá hàng chục lần một tài sản thế chấp là bất động sản cho thấy, vấn đề thực sự đằng sau đó là việc định giá theo quy định của các tổ chức tài chính tại thời điểm thẩm định khoản vay theo giá trị không thực tế. Theo đó, có những tài sản hạ giá nhiều lần cũng không thanh khoản được, vì giá những bất động sản này tính theo mét vuông cao hơn thực tế nhiều lần.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam, hiện tượng này rất phổ biến trong giai đoạn giá đất bị bơm thổi.

“Các công ty thẩm định giá thì họ căn cứ vào giá thị trường để mà thẩm định và chứng thư có thời hạn nhất định. Thế thì nếu như ngân hàng sử dụng cái chứng thư ấy trong cái bối cảnh mà giá thị trường đang cao. Nhưng đến giai đoạn sau phải xử lý những vấn đề liên quan đến rủi ro mất vốn”.   

Thêm một vấn đề nữa, theo TS Nguyễn Văn Đính, giá đất ảo còn góp phần đẩy chi phí đầu vào tăng lên, dẫn đến giá bất động sản thành phẩm, ví dụ như chung cư, các hoạt động liên quan đến việc triển khai dự án tăng cao.

“Nó sẽ tạo ra mức giá bất hợp lý thì ảnh hưởng đến những nhà đầu tư chân chính, doanh nghiệp chân chính phải sử dụng đất đai, người ta phải trả tiền thuế rồi tiền thuê, rồi người dân người ta sử dụng đất theo đúng quyền lợi của người ta cũng bị ảnh hưởng. Nhiều khi đất của nhà mình nhưng lại phải đóng thuế tương đương với một cái mức đi mua đất mới trên thị trường mà giá đó lại không phải giá thật. Cái giải phóng mặt bằng nếu đền bù theo giá không thật ấy thì nhà đầu tư sẽ không quan tâm, nếu quan tâm thì họ tìm cách đẩy giá bán tiếp theo càng ngày càng tăng mà không có chuyện giảm giá”…

Trong thời gian gần đây xuất hiện hiện tượng các đơn vị tư vấn thẩm định giá e ngại cơ quan quản lý, cơ quan quản lý địa phương cũng e ngại sợ không dám định giá đất thấp. Nên để đảm bảo an toàn, họ phê duyệt mức giá cao, thậm chí không quan tâm xem giá trị giao dịch thực sự.

Vì thế, các chuyên gia cho rằng, người chịu trách nhiệm việc xác định giá đất nên nhờ tới các cơ quan chuyên môn độc lập. Tức là hoàn toàn không liên quan tới các dự án bất động sản. Những cơ quan này sẽ tính đúng, tính đủ để cơ quan quản lý quyết định giá đất dựa trên cơ sở đó..