Nhà ở xã hội: Mở cửa tín dụng, chờ thêm nguồn cung

Cùng với việc nới điều kiện thu nhập, thêm nhiều người lao động đang có cơ hội tiến gần hơn tới giấc mơ an cư. Tuy nhiên, bên cạnh hiệu quả bước đầu từ dòng vốn ưu đãi, một thực tế vẫn chưa thể bỏ qua: nguồn cung nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện vẫn còn hạn chế, chưa theo kịp nhu cầu rất lớn của người dân.

Chỉ trong quý I năm 2026, TP.HCM đã giải ngân hơn 177 tỷ đồng cho 162 khách hàng vay mua nhà ở xã hội. Kết quả này cho thấy chương trình tín dụng chính sách đang phát huy hiệu quả bước đầu, khi dòng vốn ưu đãi đã thực sự đến với những người có nhu cầu an cư.

Đáng chú ý, dòng vốn này được triển khai đúng vào thời điểm điều kiện mua nhà ở xã hội vừa được điều chỉnh theo hướng sát thực tế hơn. Từ đầu tháng 4 năm nay, mức trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội đã được nâng lên 25 triệu đồng/tháng đối với người độc thân, 37,5 triệu đồng/tháng với người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, và 50 triệu đồng/tháng với tổng thu nhập của hai vợ chồng.

Việc nới trần thu nhập được xem là bước điều chỉnh cần thiết, mở rộng thêm cơ hội cho nhiều người lao động từng bị “vướng chuẩn” theo quy định cũ. Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội hiện nay cũng đã tăng đáng kể, nhiều căn hộ có giá từ hơn 1 tỷ đồng đến gần 2 tỷ đồng, việc điều chỉnh này càng trở nên sát thực tế hơn. Vì vậy, với không ít gia đình trẻ, đây được xem là một sự “mở cửa” đúng lúc.

Chị Nguyễn Thị Minh Tâm, một người lao động đang thuê trọ tại TP Thủ Đức, chia sẻ: “Trước đây tổng thu nhập của hai vợ chồng tôi hơn 40 triệu đồng một tháng nên không thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Nhưng mua nhà thương mại cũng khó vì còn nhiều khoản chi tiêu. Nay thành phố nới điều kiện thu nhập, thật sự gia đình tôi thấy như có thêm hy vọng”

Tuy nhiên, khi cánh cửa tiếp cận được mở rộng hơn, bài toán đặt ra là nguồn cung nhà ở xã hội có theo kịp nhu cầu hay không. Bởi nếu số người đủ điều kiện tăng lên mà số lượng căn hộ không tăng tương ứng, áp lực cạnh tranh chắc chắn sẽ lớn hơn. Về phía cơ quan quản lý, TP.HCM cho biết đang tăng tốc để tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất là nguồn cung.

Ông Đỗ Diệp Gia Hợp, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết thành phố đang triển khai kế hoạch phát triển nhà ở xã hội với quy mô rất lớn trong giai đoạn tới:

“Thành phố đang được giao chỉ tiêu phát triển hơn 181 nghìn căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030, riêng năm 2026 là 28.500 căn. Từ đầu năm đến nay, đã có 1 dự án hoàn thành, nhiều dự án khác đã khởi công hoặc đang thi công, với hàng chục nghìn căn hộ đang được triển khai. Dự kiến trong năm 2026 và 2027, sẽ có khoảng 36.400 căn được hoàn thành, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân.”

Nếu tiến độ các dự án được giữ đúng như kế hoạch, trong hai năm tới, thị trường nhà ở xã hội tại TP.HCM sẽ có thêm hàng chục nghìn căn hộ mới. Tuy nhiên, từ chỉ tiêu đến thực tế vẫn còn nhiều việc phải làm, nhất là ở khâu chuẩn bị quỹ đất và giảm chi phí đầu vào để dự án có thể triển khai nhanh và giá bán phù hợp hơn.

Ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng điều kiện tiên quyết để phát triển nhà ở xã hội vẫn là quỹ đất sạch và chi phí đất ở mức hợp lý: “Để phát triển nhà ở xã hội, trước hết phải quỹ đất sạch và chi phí quỹ đất thấp. Hiện nay cũng đã có những hỗ trợ về thuế và vốn đã có nhiều cải thiện.”

Như vậy, bài toán tăng nguồn cung nhà ở xã hội tại TP.HCM không phải là không có mục tiêu khi Thành phố đã có chỉ tiêu khá rõ cho từng giai đoạn. Nhưng để những con số ấy sớm trở thành nguồn cung thực tế, điều quan trọng vẫn là tháo được đúng nút thắt của thị trường. Và khi điểm nghẽn đã được chỉ ra, điều cần thiết lúc này là những giải pháp đủ linh hoạt, đủ khả thi để tạo thêm quỹ đất và thêm dư địa phát triển dự án.

Từ góc nhìn doanh nghiệp và thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng: “Chúng tôi rất mong TP.HCM sẽ xem xét đấu giá các khu đất công dự kiến làm nhà ở xã hội nhưng lại vướng khu đất vàng để dùng số tiền thu được bổ sung vào ngân sách nhà nước từ đó tạo lập được quỹ đất lớn hơn.”

Có thể thấy bài toán nhà ở xã hội không chỉ là xây thêm bao nhiêu căn hộ, mà còn là sử dụng quỹ đất như thế nào cho hiệu quả nhất. Trong điều kiện đất đai tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, việc tạo lập những quỹ đất phù hợp, đủ lớn và có kết nối hạ tầng tốt sẽ quyết định rất nhiều đến tốc độ phát triển nguồn cung.

Ở một góc nhìn khác, ngoài chuyện tăng số lượng, nhà ở xã hội cũng cần được phát triển theo hướng đa dạng hơn để phù hợp với từng nhóm người lao động. Ông Phạm Bình An, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho rằng cần mở rộng thêm các mô hình phát triển thay vì chỉ đi theo một khuôn mẫu:

“Chúng ta cần đa dạng các hình thức của nhà ở xã hội thì ở đây không chỉ đa dạng về vị trí mà còn là câu chuyện về diện tích, giá cả và vấn đề về hình thức sở hữu thuê mua, giúp các nhà phát triển bất động sản có các hình thức phù hợp với người lao động và các đối tượng mua nhà ở xã hội.”

Có thể thấy, chương trình tín dụng chính sách cho vay mua nhà ở xã hội tại TP.HCM đang tạo ra những chuyển động tích cực ban đầu. Dòng vốn ưu đãi đã giúp nhiều người dân tiến gần hơn tới căn nhà đầu tiên. Việc nới điều kiện thu nhập cũng đang khắc phục dần khoảng cách giữa chính sách và thực tế đời sống.

Nhưng để giấc mơ an cư không chỉ dừng ở quyền được nộp hồ sơ, điều người dân chờ đợi lúc này là nguồn cung phải tăng nhanh hơn, nhiều hơn và phù hợp hơn. Bởi chỉ khi có đủ căn hộ, đủ dự án và đủ lựa chọn, chính sách hỗ trợ mới thực sự đi trọn chặng đường từ kỳ vọng đến hiện thực.

Nhà ở xã hội: Cần đi trọn chặng đường của chính sách 

Việc TP.HCM giải ngân hơn 177 tỷ đồng cho 162 khách hàng vay mua nhà ở xã hội ngay trong quý I năm 2026 là một tín hiệu tích cực. Không chỉ bởi dòng vốn ưu đãi đã được đưa vào thực tế, mà còn bởi điều đó cho thấy một chính sách an sinh quan trọng đang bắt đầu đi đúng hướng: hỗ trợ đúng người, đúng nhu cầu, đúng thời điểm.

Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM vẫn ở mức cao, nhà ở xã hội với nhiều người lao động không còn đơn thuần là một lựa chọn, mà gần như là cơ hội khả thi nhất để nghĩ tới chuyện an cư. Vì thế, việc nới điều kiện thu nhập từ đầu tháng 4 vừa qua là một điều chỉnh rất đáng chú ý.

Bởi đã có những người nhiều năm nay vẫn ở trong một khoảng lưng chừng của thị trường nhà ở khi thu nhập cao hơn chuẩn để mua nhà ở xã hội, nhưng đời sống vẫn thấp hơn chuẩn để mua nhà thương mại. Họ đứng giữa hai cánh cửa. Một cánh không cho vào. Cánh còn lại thì không đủ tiền mở.

Và khi cánh cửa thứ nhất đã rộng hơn một chút, đó rõ ràng là một tin vui.

Tuy nhiên, cũng từ đây có thể nhìn thấy rõ hơn một thực tế đã tồn tại nhiều năm: nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM luôn rất lớn, trong khi nguồn cung vẫn chưa theo kịp. Khi điều kiện tiếp cận được mở rộng hơn, số người đủ chuẩn chắc chắn sẽ tăng lên. Nhưng nếu số lượng căn hộ, số dự án và tiến độ triển khai không thay đổi tương ứng, thì cơ hội được tiếp cận trên giấy có thể rộng hơn, còn cơ hội chạm tới một căn nhà cụ thể vẫn chưa dễ dàng hơn bao nhiêu.

Nói cách khác, điều người dân cần nhất lúc này không chỉ là quyền được nộp hồ sơ, mà là khả năng được cầm chìa khóa.

Ở đây, bài toán không còn nằm chủ yếu ở phía người mua. Vốn ưu đãi đã có chuyển động tích cực. Điều kiện thu nhập cũng đã được điều chỉnh theo hướng sát thực tế hơn. Vấn đề còn lại nằm nhiều hơn ở phía nguồn cung: quỹ đất sạch, chi phí đầu vào, thủ tục đầu tư, tốc độ triển khai dự án, và cả mức độ hấp dẫn của cơ chế để doanh nghiệp mạnh dạn tham gia.

Đó là lý do vì sao, cùng với việc mở rộng đối tượng thụ hưởng, TP.HCM cần đồng thời đẩy nhanh một bước quan trọng hơn: phát triển nguồn cung nhà ở xã hội theo hướng thực chất, ổn định và bền vững. Không chỉ là thêm dự án, thêm căn hộ, mà còn là thêm những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu thực tế của người lao động: căn hộ diện tích vừa phải, mô hình thuê mua, vị trí gắn với hạ tầng giao thông và khu vực việc làm.

Bởi nhà ở xã hội, suy cho cùng, không chỉ là một chính sách hỗ trợ nhà ở. Đó còn là cách một đô thị giữ chân lực lượng lao động của mình. Không chỉ là xây thêm những khối bê tông, mà là tạo thêm những khả năng an cư.

Mở cửa, “nới trần” mua nhà ở xã hội là tốt. Nhưng đừng để người dân cứ đứng ngoài hiên mà chờ mãi một mái nhà.