Khi người dân là chủ đầu tư ngôi nhà của mình

TP Hà Nội đã có những bước đi nhằm đẩy mạnh công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ như việc lập quy hoạch chi tiết khu tập thể Nghĩa Tân mới đây.

Tuy nhiên, đây vẫn là vấn đề nan giải bởi những mâu thuẫn, vướng mắc qua nhiều năm vẫn chưa được giải quyết khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ hầu hết dậm chân tại chỗ.

Trong bối cảnh đó, cần những mô hình có tính đột phá và hiệu quả hơn như việc tạo điều kiện để chính các hộ dân chủ động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Có quy hoạch nhưng cải tạo chung cư cũ vẫn “tắc”

Người dân là chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ, là mô hình các hộ dân - chủ sở hữu căn hộ tập thể sẽ chủ động về nguồn vốn để xây dựng lại nhà ở. Theo đó, họ chủ động tìm kiếm và lựa chọn các doanh nghiệp, đơn vị để đầu tư xây dựng lại chính căn hộ chung cư đang xuống cấp và nguy hiểm của mình, thay vì thụ động chờ đạt được thỏa thuận với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đến từ bên ngoài.

Sau khi hoàn thành công trình xây dựng lại thì nhà chung cư vẫn tiếp tục thuộc cộng đồng hộ dân cũ. Mô hình này khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cùng góp vốn để đầu tư xây dựng ngôi nhà chung của chính họ và được hưởng quyền lợi từ chính việc đó; tạo sự chủ động và nhiệt tình tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và tạo sự thu hút các nguồn lực khác trong xã hội cùng tham gia thực hiện.

Ưu điểm của mô hình này là người dân cùng với chính quyền và các nhà khoa học tiến hành tổ chức cải tạo chung cư cũ và khi đó sẽ triệt tiêu được mâu thuẫn giữa lợi ích của cư dân với nhà đầu tư, bởi họ là nhà đầu tư cho chính căn hộ của mình.

Mặt khác, khi dự án mang lại lợi nhuận rõ ràng, cộng đồng hộ dân đồng lòng góp vốn đầu tư xây dựng lại ngôi nhà của mình thì họ sẽ được hưởng lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này khiến khó khăn, vướng mắc liên quan tới tỷ lệ đồng thuận trong cộng đồng dân cư được giải quyết.

Thực tế cũng cho thấy, một số dự án cải tạo khu chung cư cũ thành công ở khu vực Giảng Võ, Văn Chương thời gian qua là nhờ huy động được vai trò của người dân, để họ được tự chọn chủ đầu tư, tự quyết định phương thức tiến hành. Khi người dân đồng lòng tham gia, tự quyết định ngôi nhà của mình, giữ được văn hóa cộng đồng bao đời nay thì tỷ lệ thành công cao của quá trình cải tạo sẽ cao hơn.

Mô hình này đã được một số đô thị lớn trên thế giới đã áp dụng thành công khi để các hộ dân tổ chức liên kết cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, ở Việt Nam, để thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ theo mô hình này thì khó khăn lớn nằm ở việc huy động nguồn vốn bởi có những hộ dân không có đủ tài chính để tham gia đầu tư; cùng với đó là nguy cơ thiếu đồng bộ giữa các tòa nhà trong cùng một khu vực nếu thiếu quy hoạch và giám sát chặt chẽ.

Để áp dụng được mô hình này trong việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, cần sớm có cơ chế thí điểm; chính sách hỗ trợ về vốn để giúp người dân có thể cải tạo thành công ngôi nhà của mình. Nếu mô hình này khả thi, chúng ta sẽ có lời giải cho bài toán cải tạo hơn 1.500 chung cư cũ với thời gian nhanh chóng hơn.