Doanh nghiệp kém mặn mà, nhà ở xã hội làm sao tăng tốc?

Vậy, điều gì khiến tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội rất chậm? Vấn đề nào cần gỡ vướng để tăng tốc làm nhà ở xã hội trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch tập đoàn G6 cho biết, một dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp này tại phía Tây Hà Nội nhiều năm nay không thể triển khai do gặp vướng mắc về thủ tục đầu tư: “Dự án của mình là đất đấu giá thì có phải làm chủ trương đầu tư hay không phải làm chủ trương đầu tư, có vấn đề đó thôi mà từ 2020 đến giờ chưa xong. Vấn đề thứ 2 là các cơ quan Nhà nước, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM làm thủ tục đầu tư quá chậm dẫn tới thiệt hại cho nhà đầu tư và người dân chưa có nhà ở”.

Ông Nguyễn Anh Quê cho biết thêm, Hà Nội hiện có hơn 200 dự án nhà ở xã hội đã triển khai làm thủ tục nhiều năm qua, nhưng đến nay chưa hoàn thiện xong thủ tục.

Trong khi đó, ông Bùi Quang Cường, Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Bầu trời Việt Nam chia sẻ, lý do lớn nhất khiến các doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội nằm ở yếu tố lợi nhuận: “Nhà ở xã hội bị khống chế bởi mức giá, chi phí bán hàng cho doanh nghiệp đương nhiên bị giới hạn % lợi nhuận. Các cơ quan ban ngành kiểm soát về giá khác hẳn nhà ở thương mại, bị kiểm soát về giá và giới hạn về giá đồng thời pháp lý về giá rất phức tạp thành ra là có các ưu đãi nhưng ưu đãi đấy chưa đi sâu được để doanh nghiệp triển khai thực tế ra thị trường”.

Ngoài các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% lãi suất cho vay trung và dài hạn trên thị trường, để cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nằm ở là cơ chế - chính sách, quy trình - thủ tục. Quy định phức tạp, thiếu hướng dẫn chi tiết, trong khi thủ tục rườm rà, tốn rất nhiều thời gian đã làm nản lòng các doanh nghiệp quan tâm tới nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam thông tin, nhiều doanh nghiệp đã nắm bắt được nhu cầu thị trường đối với phân khúc nhà ở xã hội nhưng khi bắt tay vào thực hiện thì gặp rất nhiều vướng mắc: “Vướng từ việc lập quy hoạch, vướng ở quỹ đất, vướng ở các thủ tục, quy trình thực hiện cho đến vướng ở quy trình chủ đầu tư rồi vướng ở đầu ra, lựa chọn đối tượng. Các điều kiện thì vướng còn lợi nhuận thì khống chế, giá bán có định mức nên họ tính toán lại và thấy không hấp dẫn dẫn tới việc vì sao không có nhiều dự án nhà ở xã hội và các doanh nghiệp không hấp thụ được nguồn vốn hỗ trợ từ Nhà nước”.

Chia sẻ từ các doanh nghiệp cho thấy, lợi nhuận của chủ đầu tư khi làm nhà ở xã hội chỉ được khống chế tối đa ở mức 10%. Nếu dự án chỉ chậm tiến độ 1 năm thôi là coi như không có lợi nhuận nên các doanh nghiệp rất mong muốn được gỡ nút thắt pháp lý, đẩy nhanh thủ tục đầu tư, đồng thời có giải pháp tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư khi xây nhà ở xã hội:

Ông Trần Văn Khải, Ủy viên Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội chia sẻ về vấn đề này: “Phải có lợi nhuận, Nhà nước sẽ điều tiết qua công cụ thuế, thông qua việc cho phép hạch toán các chi phí hợp lý vào trong giá thành thì sẽ giúp các doanh nghiệp không bị lỗ khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và có lãi định mức 10% đúng nghĩa của nó để doanh nghiệp vào cuộc để làm. Nhà nước phải tham gia hỗ trợ bằng chính sách pháp luật, về đất đai, về nguồn vốn cho vay ưu đãi để doanh nghiệp được hưởng lãi thực sự”.

Để tăng tốc làm nhà ở xã hội trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, cần nhanh chóng rà soát các thủ tục hành chính theo hướng cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính không cần thiết; có chính sách tạo động lực mạnh hơn cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản tham gia triển khai dự án nhà ở xã hội.

Tiến sĩ Lê Duy Bình, Giám đốc Điều hành Economica Việt Nam nhấn mạnh, để gỡ khó cho nhà ở xã hội cần những giải pháp đồng bộ ở nhiều góc cạnh: “Những khó khăn về quỹ đất và thủ tục để tiếp cận để tiếp cận đất đai dành cho nhà ở xã hội phải được tháo gỡ càng sớm càng tốt, rồi vấn đề pháp lý, về thủ tục cho các dự án nhà ở xã hội là những vấn đề mà hầu hết các dự án đang gặp phải cũng cần được tháo gỡ để hỗ trợ cho các nhà đầu tư và giảm bớt các chi phí cho những người sử dụng nhà ở xã hội”.

Trong bối cảnh hiện nay, nhiều chuyên gia nhận định, nếu tháo gỡ được nút thắt thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội thì không những giải quyết nhu cầu nhà ở đang rất bức thiết của người dân, mà sức nóng của nhà ở xã hội cũng sẽ lan tỏa tới các phân khúc bất động sản khác, giúp thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nhà ở xã hội là điều mong mỏi của rất nhiều hộ gia đình. Nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp của các địa phương giai đoạn 2021-2030, dự kiến vào khoảng 2,4 triệu căn. Vậy làm sao để tăng tốc có thêm số lượng lớn nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người dân?

Góc nhìn của VOV Giao thông về vấn đề này qua bài bình luận: “Xóa những nghịch lý khi xây nhà ở xã hội”.

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Nghĩa là Nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với căn hộ thương mại. Tuy nhiên, trên thực tế, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn do doanh nghiệp không mấy mặn mà còn người dân có nhu cầu lại khó tiếp cận.

Có nhiều nghịch lý dẫn tới tình trạng trên. Cụ thể, nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư cho rằng họ thiếu nhiều thứ từ thiếu quỹ đất, thiếu vốn cho đến quy trình thủ tục phức tạp thì chính quyền địa phương lại khẳng định, không thiếu đất mà do các doanh nghiệp không chịu xây.

Trong khi Ngân hàng Chính sách xã hội khẳng định, không thiếu vốn cho vay phát triển nhà ở xã hội thì doanh nghiệp lại than không có dự án được phê duyệt. Còn người thu nhập thấp đôi lúc cảm thấy bất lực trước hàng rào xét duyệt, và nếu may mắn đến lượt mua nhà, họ chưa chắc đã kham nổi mức giá tới vài chục triệu đồng một mét vuông. Còn nếu giá rẻ hơn thì hầu hết là các nhà ở xã hội được xây ở những nơi hẻo lánh, ít hạ tầng kết nối nên nhiều khu nhà được xây xong nhưng chẳng ai đến ở.

Những đòi hỏi đặt ra khi phát triển nhà ở xã hội mâu thuẫn với nhau và khó có thể cân đối được khiến thực tế phát triển nhà ở xã hội còn cách xa so với nhu cầu và mong muốn của người dân. Vậy lời giải cho các mâu thuẫn, nghịch lý để xây nhà ở xã hội nằm ở đâu?

Trước tiên, là giải bài toán về chính sách, từ việc Chính phủ nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong khâu quy hoạch, thủ tục xét duyệt và phê duyệt quỹ đất gắn quy hoạch, đánh giá phát triển nhà ở xã hội với quy hoạch đến việc cần có cơ chế, giải pháp để rút ngắn thời gian các khâu lập, phê duyệt dự án, thủ tục đầu tư xây dựng, giao đất, cho doanh nghiệp thuê đất và khâu giải phóng mặt bằng…để tạo điều kiện và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư, triển khai dự án.

Thêm vào đó, phải có được những trợ lực tốt như tạo lập nguồn vốn, linh hoạt cơ chế để huy động vốn, khuyến khích sự tham gia rộng rãi của các doanh nghiệp có khả năng. Nhà ở xã hội cần thiết kế linh hoạt, phù hợp với từng địa phương, ứng dụng vật liệu mới, ưu tiên giảm giá thành nhưng phải bảo đảm chất lượng.

Đối với địa phương phải có một quỹ đất đủ lớn để phát triển hệ sinh thái nhà ở xã hội, có khả năng kết nối và hạ tầng tiện ích phục vụ tốt cho cuộc sống của người lao động.

Giải bài toán chính sách còn làm sao để nhà đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp có được lợi ích không thua kém so với đầu tư nhà ở thương mại; đảm bảo cho nhà đầu tư không bị rủi ro về quy hoạch, pháp lý, đảm bảo đầu ra cho sản phẩm, bảo đảm giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân.

Đây là những vấn đề không chỉ liên quan đến Bộ Xây dựng, mà còn của của nhiều bộ, ngành khác cần nghiên cứu, thống nhất và đưa ra giải pháp.

Chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội là niềm hy vọng để người dân sở hữu nhà ở với giá thành rẻ hơn, góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định. Tuy vậy, để đạt được kết quả như mong đợi thì những "nút thắt" phải sớm được gỡ để xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả và cho ra kết quả tối ưu.