Di dời, xây mới chung cư cũ: Gỡ vướng từ đâu?

Sau nhiều năm sống trong cảnh bất an kéo dài, người dân tại chung cư 440 Trần Hưng Đạo thuộc phường 11, quận 5 (TP.HCM) đã di dời 19/20 hộ dân về nơi tạm cư mới, bàn giao căn hộ lại cho chính quyền.

Chung cư 440 Trần Hưng Đạo có 21 căn, được xây dựng trước năm 1975. Sáu năm qua, từ thời điểm chính quyền xác định di dời người dân khẩn cấp, quận 5 đã thực hiện nhiều chính sách hỗ trợ như miễn phí tạm cư và 2 năm phí quản lý; đặc biệt hỗ trợ 50 triệu đồng/hộ khi di dời trước 15/2 và 30 triệu đồng sau 16/2 – 28/2. Kinh phí từ nguồn ngân sách và nguồn xã hội hóa.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Chủ tịch UBND phường 11 cho biết, hiện vẫn còn một hộ dân đang được quận tiếp tục vận động di dời dứt điểm trong Quý 1, nhằm đảm bảo tính mạng và tài sản của người dân, trong lúc chờ phương án bồi thường từ thành phố.

“Do chung cư thuộc cấp D rất là nguy hiểm, lúc mình chờ chính sách hỗ trợ của nhà nước thì không biết sập lúc nào. Nên việc cần làm là di dời hết 20 hộ dân ra ngoài nguy hiểm và bố trí tạm cư bên chung cư An Phú. Song song đó, tiếp tục trình các phương án cho thành phố, để thành phố sớm phê duyệt thì dự án mới có vốn để bồi thường cho người dân”, bà Vân cho biết.

Không riêng chung cư Trần Hưng Đạo thuộc diện “báo động đỏ” có nguy cơ sập bất kỳ lúc nào, thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong hơn 1.500 chung cư, hiện thành phố có khoảng 474 căn được xây dựng trước năm 1975 và 16 chung cư kiểm định cấp D (cấp nguy hiểm). Tuy nhiên, tiến độ di dời còn khá chậm, do gặp nhiều trở ngại từ phía người dân, chính quyền và cả nhà đầu tư: 

"Các dự án chung cư trong nội thành trì trệ đến giờ này chưa có chung cư nào thành công như đúng chính quyền, nhà đầu tư và người dân mong muốn". 

"Người ta có nguồn thu nhập từ cho thuê và kinh doanh, khi đi sẽ bị thu nhập nên họ chừng chờ không muốn đi".

"Mức độ nguy hiểm cũng thấy nhưng mong muốn của người dân là mong muốn chính quyền có mức đền bù thỏa đáng, để người dân ổn định cuộc sống".

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, khó khăn của quận 5 hiện nay là bài toán lợi nhuận để thu hút đầu tư, do chung cư Trần Hưng Đạo diện tích nhỏ, khó để xây mới hoặc tái định cư lại cho người dân: 

“Hiện tại các hộ đang ở là 241 mét vuông, tuy nhiên sau khi phá vỡ xây lại chỉ còn 170 mét vuông, không đủ diện tích để bố trí xây dựng chung cư mới cho tái định cư. Thứ hai, do mảnh đất này quá nhỏ nên không có chủ đầu tư nào chịu đầu tư. Bởi vì họ muốn đầu tư phải chi một khoản tiền để bồi thường cho 20 hộ dân và phải chi thêm khoảng tiền đầu tư cho khu đất nên chí phí quá cao”.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng, ở Hà Nội và TPHCM hiện nay, hầu hết các nhà chung cư cũ xây dựng tại các khu vực trung tâm đô thị bị hạn chế phát triển các công trình cao tầng, hạn chế tăng mật độ dân cư, nhằm đảm bảo được hệ thống hạ tầng kỹ thuật giao thông, điện nước, cầu cống và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, dịch vụ công cộng… Trong khi người dân luôn mong muốn tái định cư tại chỗ thì nhà nước không đủ nguồn ngân sách để thực hiện, cần kêu gọi đầu tư.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết thêm: “Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư, nhà nước cũng đang áp dụng một số chính sách, cơ chế để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiến chuyển mục đích sử dụng đất và giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Và mới đây Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở về các chính sách bồi thường tái định cư thì tôi thấy rằng đáp ứng được yêu cầu mà người dân mong mỏi”.

Trong tình thế cấp bách hiện nay, TP.HCM đã đặt ra nhiều giải pháp để thúc đẩy tiến độ di dời người dân để cải tạo 15 chung cư cấp D trong năm nay.

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó giám đốc Sở Xây dựng cho biết: “TP.HCM đã có quyết định vào tháng 8/2022 là ủy quyền và phân công cho UBND TP.Thủ Đức và UBND các quận có chung cư cũ được toàn quyền chủ động trong việc cải tạo lại các nhà chung cư cần phải di dời, tháo dỡ. Như vậy, các quận huyện có đầy đủ cơ sở pháp lý, cũng như linh hoạt trong xử lý để đẩy nhanh tiến độ di dời các chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM. Thứ hai, UBND TP thống nhất sẽ phải điều chính quy hoạch phân khu 1/2000 mà không phải điều chỉnh tổng thể, để tăng chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc, tăng quy mô dân số, đảm bảo được tính khả thi và thu hút kêu gọi nhà đầu tư”.

Để gỡ “nút thắt” hiện nay cũng như đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ các bên liên quan, theo Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, nhà nước cần sớm luật hóa các quy định, chính sách về sở hữu chung cư. Cùng với đó, vấn đề tái định cư cũng cần được chính quyền và nhà đầu tư chú trọng. Có như vậy, tương lai, bài toán cải tạo, di dời chung cư cũ mới nhanh chóng tạo được sự đồng thuận xã hội cao nhất.

“Mình làm tái định cư nên hiểu rằng ta đang thay đổi cuộc sống từ nơi cũ sang nơi mới thì nơi mới này không chỉ là nhu cầu ở, mà còn có nhu cầu cho con cái đi học, cho người già đi bệnh viện và quan trọng nhất là việc là để nuôi sống bản thân và gia đình. Tức là phải có những cơ sở để có nguồn công ăn việc làm, khuyến khích, tái đào tạo cho người dân học nghề, đi làm. Tôi nghĩ rằng bài toán này mình làm chưa tốt lắm, nếu mình làm tốt thì người dân sẽ ủng hộ”, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nói. 

Năm 2023, Hà Nội và TPHCM quyết tâm giải quyết dứt điểm tình trạng chung cư “cũ nát” trên địa bàn. Để làm được điều này, nhà nước cần đưa ra những chính sách linh hoạt; về lâu dài, cần xây dựng cơ sở pháp lý rõ ràng nhằm tạo sự đồng thuận xã hội. Nhưng trước mắt người dân cần nhanh chóng di dời về nơi ở mới để bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản.

Về vấn đề này, góc nhìn của VOV Giao thông qua bài bình luận: Đảm bảo hài hòa lợi ích sẽ tạo sự đồng thuận.

Có đến những chung cư cũ, hư hỏng nặng ở TP.HCM hay Hà Nội và nhiều địa phương khác, mới thấy cư dân ở đây thấp thỏm lo âu ra sao. Tường gạch nhiều chung cư lở lói, cầu thang xộc xệch, bong tróc gạch đá; nhiều góc nhà bị nứt toác. Nguy cơ đổ sập, đe dọa trực tiếp đến tính  mạng người ở mỗi ngày.

Chưa kể vào ngày mưa gió, căn hộ thấm dột khắp nơi; ẩm mốc. Nhiều người không chịu nổi đã tìm mọi cách để thoát ra, nhiều người thì ngao ngán khi phải sống trong điều kiện khó khăn như vậy. Một thực tế là đa số các chung cư này được xây cách đây vài chục năm; thường cũng ở các quận trung tâm; vị trí có khi đắc địa. Gia đình cư dân đã sống qua nhiều thế hệ, có thăng trầm, vui buồn đủ cả. Chung cư vì vậy như một phần ký ức của mỗi thành viên gia đình và cộng đồng.

Di dời để có nơi ở mới khang trang, an toàn hơn là chính đáng nhưng không phải không bùi ngùi, luyến tiếc quá khứ. Đó là chưa kể, nơi ở cũ cũng dễ làm ăn, mua bán, nuôi sống cả gia đình. Trong khi đa số các hộ ở chung cư cũ, mức thu nhập đều thấp; nhiều thành viên là người lớn tuổi, không còn sức lao động. Việc di dời đến nơi ở mới sẽ rất khó xoay xở tìm kiếm công ăn việc làm phù hợp.

Rồi chuyện đi lại, học hành của con cháu cũng là  mối nghi ngại có thực và không dễ giải quyết. Vấn đề tái định cư đối với các chung cư xuống cấp vì thế luôn nan giải.

Từ năm 2016, TP.HCM đã đề ra mục tiêu đến năm 2020 phải cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 trong số 474 chung cư  xây trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Nhưng đến nay, thành phố mới giải quyết xây mới, di dời được khoảng 30 chung cư.

Nguyên nhân chủ yếu là chưa nhận được sự đồng thuận của người dân với các lý do đã phân tích ở trên. Thành phố dù đã giao thẩm quyền cho Sở , ngành, quận, huyện chủ động trong việc đề xuất các phương án nhưng nhiều việc vẫn bị vướng về cơ chế chính sách.

Trước tiên là quyền sở hữu đất, nhiều chung cư vẫn thuộc của nhà nước nên khó xử lý để có đất sạch. Ở những chung cư người dân có quyền sử dụng đất nhưng lại vướng về chiều cao công trình khi xây mới; nhà đầu tư có bỏ vốn thì cũng khó mà thu lại lợi nhuận vì không xây được nhiều căn hộ theo tính toán.

Ngoài ra, việc nhập nhằng về tính pháp lý ở mỗi chung cư khiến nhiều nhà đầu tư cũng nản lòng. Vấn đề phân chia lợi ích giữa cư dân và chủ đầu tư cũng không được rõ ràng; chưa kể vì nhiều chung cư không có ban quản trị, nên chín người mười ý, không đi đến thống nhất nên đành để qua ngày đoạn tháng.

Rõ ràng vấn đề cải tạo, sửa chữa hoặc di dời chung cư xuống cấp, hư hỏng nặng tại đô thị ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều địa phương khác đang đặt ra cấp bách để đảm bảo cuộc sống an toàn, ổn định cho hàng trăm ngàn hộ dân.

Cách làm lúc này vẫn là huy động các doanh nghiệp hợp tác bỏ vốn đầu tư để cùng khai thác với cư dân trên cơ sở tôn trọng và chia sẻ quyền lợi và nghĩa vụ của nhau với phương châm các bên “cùng thắng”.

Nhiệm vụ của cơ quan quản lý là hỗ trợ, can thiệp để tạo ra một hành lang pháp lý, cơ chế rõ ràng, minh bạch, các bên cùng có lợi trên cơ sở lấy ý kiến công khai, nhiều lần, đảm bảo tính thống nhất cao. Để người dân đồng thuận, doanh nghiệp tự tin bỏ vốn xây dựng và vận hành ngay trên nền đất cũ hoặc ở nơi tái định cư mới.

Việc di dời hoặc cải tạo phải đảm bảo nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn nơi ở cũ; khi đó người dân vì an toàn tính mạng và cuộc sống, chắc chắn sẽ chấp hành; nhà đầu tư cũng thỏa mãn các điều kiện có lợi nhuận để đầu tư.