Thị trường bất động sản sau đại dịch: Thử thách của sự quyết tâm và tư duy đổi mới

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Thống kê của Bộ xây dựng cho thấy nguồn cung và số giao dịch bất động sản giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2021. Cả nước chỉ có 201 dự án thương mại với hơn 84.000 căn hộ được cấp phép xây dựng.

Bên cạnh đó, chỉ có 254 dự án với hơn 82.000 căn hộ thương mại đủ điều kiện hình thành trong tương lai. Đáng chú ý là phân khúc nhà ở giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường, trong khi việc phát triển các dự án nhà ở xã hội là không đáng kể. 

Nguồn cung sụt giảm là nguyên nhân chính khiến cho số lượng giao dịch bất động sản có chiều hướng giảm theo. Từ đầu năm 2021 đến nay, cả nước chỉ ghi nhận gần 67.000 giao dịch bất động sản trên phạm vi cả nước.

Trái ngược với xu hướng giảm của nguồn cung và số giao dịch là tình trạng tăng giá bán ở hầu hết các phân khúc nhà ở cũng như tại nhiều địa phương.

Tỷ lệ tăng giá bất động sản trung bình từ 5-7%, tại một số dự án hoặc địa phương như Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Thanh Hóa… giá bán còn ghi nhận tăng cao hơn. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định bên cạnh những tồn tại sẵn có, dịch COVID-19 cũng đã mang đến những hình thái rất đặc trưng cho thị trường bất động sản nước ta thời gian qua:

"Nguồn cung sụt giảm từ nhiều năm trước tiếp tục sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên toàn thị trường thường xuyên đối mặt với đứt gãy, gián đoạn.

Thị trường xuất hiện lực cầu F0 là nhóm đầu tư từ các ngành nghề khác do ảnh hưởng COVID không hoạt động được, họ mang vốn chuyển vào thị trường bất động sản. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng. Mất cân đối cung cầu có tính nghiêm trọng diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM".

Phó giáo sư tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Đại học Luật Hà Nội cho biết luật chơi chính của thị trường bất động sản nước ta hiện nay được quy định bởi Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, những bất cập chưa được tháo gỡ trong các bộ luật này đã khiến thị trường bất động sản phát triển có phần méo mó, thiếu tính minh bạch và bền vững: "Tôi cho rằng một trong những điểm không thành công của Luật Đất đai 2013 là quy định về giá đất. Mặc dù có cải cách nhưng chưa triệt để. Dù quy định giá đất cụ thể được áp dụng để bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất thay cho bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên trong Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh vẫn ảnh hưởng và chi phối rất nhiều đến giá đất cụ thể. Dù giá đất cụ thể là do một tổ chức tư vấn độc lập xác định nhưng lại phải qua hội đồng thẩm định giá do UBND cấp tỉnh chi phối".

Thống kê của phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho thấy, hơn 50% doanh nghiệp gặp khó khăn khi làm thủ tục đất đai đầu tư, hơn 40% gặp vướng mắc khi làm thủ tục cấp phép xây dựng, quy hoạch đô thị. Trung bình 1 doanh nghiệp cần 3 lần đến cơ quan quản lý nhà nước để thực hiện các thủ tục về cấp giấy phép xây dựng, cá biệt có doanh nghiệp mất đến 8-9 lần. Thực tế, mỗi doanh nghiệp trung bình mất gần 24 ngày để làm thủ tục cấp phép xây dựng.

Ông Đậu Anh Tuấn - trưởng ban pháp chế VCCI nhận định:

"Nhóm về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai… tiếp tục gặp nhiều cản trở và là nhóm thủ tục gặp khó khăn hàng đầu đối với nhà đầu tư. Chúng tôi cho rằng việc thúc đẩy cải cách lĩnh vực này là yếu tố hết sức quan trọng". 

Tại cuộc đối thoại với doanh nghiệp về cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng và các lĩnh vực liên quan diễn ra ngày 26/11 vừa qua, ông Nguyễn Thanh Nghị - Bộ trưởng Bộ Xây dựng tỏ ra cầu thị khi tiếp nhận các ý kiến đóng góp của các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp:

 "Bộ Xây dựng đang rà soát lại Luật Xây Dựng và Luật quy hoạch đô thị 2009, thứ 2 là đang rà soát và tập trung sửa đổi luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản 2014 để đảm bảo đồng bộ thống nhất với các văn bản pháp luật có liên quan để tháo gỡ xử lý những chồng chéo, bất cập.

Nguyên tắc xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật phải đảm bảo các nguyên tắc là đúng chủ trương chính sách, pháp luật của Đảng, Nhà nước; sửa đổi bổ sung theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tạo điều kiện thuận lợi trong môi trường đầu tư kinh doanh nhưng đồng thời tăng cường công tác quản lý nhà nước". 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM chỉ ra những bất cập trong các quy định và thực thi pháp luật về đầu tư, xây dựng bất động sản đã khiến cho 173 dự án tại TP.HCM không được công nhận chủ đầu tư trong 5 năm qua; đáng buồn hơn là khiến 1 số cán bộ nhà nước, doanh nhân vướng vào vòng lao lý:

"Chúng tôi rất mừng là Chính phủ có tờ trình đề nghị Quốc hội về dự án luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của 10 luật trong đó có bổ sung điểm C khoản 1 điều 75 luật đầu tư 2020 mà thực chất là sửa đổi khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở. Và Chủ tịch Quốc hội đã nói có thể sẽ xem xét triệu tập kỳ họp bất thường vào tháng 12 để xem xét 1 số vấn đề cấp bách, chúng tôi kỳ vọng dự thảo này sẽ được thông qua và tháo gỡ được tất cả".

Về lâu dài, theo tiến sĩ Sử Ngọc Khương - giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng các cơ quan quản lý nhà nước cần giảm dần sức ảnh hưởng của mình đối với thị trường bất động sản và tạo thêm nhiều không gian để các doanh nghiệp có thể phát triển mình theo hướng minh bạch, bền vững:

"Cơ quan quản lý nhà nước nên có những điều chỉnh trong quy hoạch, tầm nhìn phát triển các đô thị; quan tâm tháo gỡ khó khăn về quỹ đất cũng như điều tiết ngân sách, tài chính để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản thông qua việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn dễ gây tổn hại cho nền kinh tế".

Thị trường bất động sản được xem là một trong những thị trường nhạy cảm, có sức ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển kinh tế xã hội nước ta. Không chỉ vậy, môi trường đầu tư kinh doanh và xây dựng bất động sản cũng tập trung rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác cùng tham gia hoạt động.

Do đó, việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững là kỳ vọng rất lớn không chỉ của Chính phủ, các Bộ ngành, địa phương mà còn của cả cộng đồng doanh nghiệp lẫn hàng triệu người dân đang có nhu cầu về nhà ở.

Không thể phủ nhận rằng thị trường bất động sản đã đóng góp rất nhiều cho quá trình phát triển kinh tế xã hội nước ta. Hầu hết các địa phương trong cả nước đều có sự thay đổi đáng kể về diện mạo trong những năm gần đây mà điểm nhấn là các dự án bất động sản tại các khu vực đắc địa.

Thị trường tài chính ngân hàng, kinh doanh vật liệu xây dựng, sản xuất nội thất và các dịch vụ ăn theo hoạt động sôi nổi, hàng triệu việc làm được tạo ra mỗi năm đã cải thiện đáng kể đời sống cho người dân cả nước.   

Thị trường bất động sản nước ta được ví như một bản phối khí đầy sôi động với những nốt cao là những khu đô thị mới khang trang hiện đại, các dự án lung linh hoành tráng hay những phi vụ mà giá trị giao dịch vượt xa sức tưởng tượng của nhiều người.

Dù vậy, cũng không khó nhận ra những nốt trầm trong bản phối khí ấy khi ngày càng có nhiều dự án bỏ hoang không người ở, những khu đô thị cỏ cao vút đầu người cùng hàng tá những cán bộ, quan chức, doanh nghiệp lần lượt bị sờ gáy.   

Nói đại địch COVID-19 khiến thị trường bất động sản nước ta đi xuống có lẽ chưa hoàn toàn chính xác. Nhưng sự xuất hiện của virus Sars CoV2 và các biến chủng của nó đã lột tả một cách đầy đủ và chuẩn xác nhất những bất cập vốn dĩ đã tồn tại nhiều năm qua của thị trường có giá trị giao dịch cao nhất cả nước.

Những tồn tại hiện hữu cùng với sự tấn công của đại dịch COVID-19, chắc chắn sẽ còn khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới.

Mặc dù vậy, nhìn chung sức khỏe của thị trường bất động sản vẫn còn tương đối khả quan, các vấn đề của lĩnh vực này vẫn còn có thể kiểm soát được nếu có sự vào cuộc và phối hợp tích cực từ các bên liên quan.    

Để thị trường thực sự được ổn định và bền vững thì Chính phủ cũng như các Bộ ngành cần giảm dần sự ảnh hưởng của mình, minh bạch hóa tất cả các thủ tục, quy định liên quan đến lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Nhà nước cũng cần chủ động bổ sung các yếu tố như thiên tai, dịch bệnh, khủng hoảng kinh tế … vào các kịch bản phát triển để từ đó có những ứng xử phù hợp, tránh bị động dẫn đến phản ứng dây chuyền.

Doanh nghiệp bất động sản cũng cần chuyển đổi tư duy từ lợi dụng các lỗ hổng của pháp luật để thu lợi sang vận dụng tối đa nguồn nội lực vốn có để phát triển dự án và mang giá trị thật đến cho khách hàng.    

Quan trọng nhất là cả hệ thống chính trị cần thay đổi quan điểm lấy thị trường bất động sản làm động lực phát triển kinh tế như những năm qua, thay vào đó là chuyển đổi nguồn vốn vào hoạt động sản xuất một cách tự chủ để cân bằng cán cân kinh tế, qua đó đưa đất nước phát triển an toàn và bền vững hơn.