Nghị quyết 68: Vì một thị trường bất động sản công khai, minh bạch

Đồng thời, cũng đề xuất việc thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai, từ đó hạn chế tối đa tình trạng thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản.

10 TỶ GIAO DỊCH, THUẾ CHỈ VÀI CHỤC TRIỆU - NHỜ "HAI HỢP ĐỒNG"

Nghị quyết 68, tăng cường sự công khai cho thị trường bất động sản

Hiện tượng mua bán nhà hai giá mà người phụ trách văn phòng bất động sản Thịnh Phát, ở xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội, chia sẻ rất phổ biến trong hầu hết trong những năm gần đây. Theo như anh này, hai giá tức là giá ghi trong hợp đồng mua bán dùng để làm việc với cơ quan thuế bao giờ cũng thấp nhất có thể, chỉ không thấp hơn khung giá nhà nước áp dụng cho khu vực đó.

Còn giá thực tế, hay giá mà các chủ thể mua bán liên quan thỏa thuận ngầm với nhau bằng văn bản không chính thức cao hơn nhiều.

“Chúng tôi tư vấn cho khách hàng làm hai hợp đồng, một là hợp đồng để làm việc với cơ quan thuế, còn lại hợp đồng thực tế..."

Còn đây là cuộc trao đổi giữa người mua nhà với môi giới, có thể thấy chiêu thức lách thuế áp dụng trong đa số các giao dịch mua bán bất động sản khi mà khách hàng được tiếp tay bởi bên trung gian. Những người này tư vấn một cách cặn kẽ về cách thức làm hợp đồng, loại nào chính thức, loại nào giao kèo ngầm với nhau nhằm mục đích hạn chế tối đa nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Lấy ví dụ, một giao dịch mua bán trị giá 10 tỷ đồng, nếu áp dụng 2% thuế thu nhập đối với giá trị giao dịch, số tiền các chủ thể liên quan đóng góp vào ngân sách lên đến 200 triệu đồng. Nhưng, cũng có thể số tiền này chỉ còn vài chục triệu nếu các bên khai thuế bằng đúng với khung giá nhà nước tính theo mét vuông đất khu vực đó.

Người mua nhà: Chị ơi thế mình làm hai hợp đồng phải không ạ?

Môi giới: Đúng rồi em! Hợp đồng nộp thuế để một giá, mức giá này không thấp hơn khung giá nhà nước.

Người mua nhà: Còn hợp đồng còn lại thì sao ạ?

Môi giới: Ghi thế nào cũng được em, vì hợp đồng này để thanh toán...

Theo như lời người phụ nữ này, chị được môi giới tư vấn lập một vi bằng xác nhận giá trị giao dịch giữa hai bên còn khoản tiền thanh toán trong hợp đồng mua bán công chứng giá thấp hơn nhiều.

“Người ta tư vấn tôi làm hai hợp đồng, sau này hủy đi một bản, hợp đồng này để làm việc với cơ quan thuế còn lại lập vi bằng”.

Gần đây nhất, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 yêu cầu người dân kê khai đúng, đủ giá trị giao dịch. Tuy nhiên, việc người dân tuân thủ hay không yêu cầu này lại là chuyện khác. Vì khung giá đất áp dụng hiện nay, đặc biệt là ở các thành phố lớn, thấp hơn nhiều so với thực tế. Do đó, rất khó xác định trường hợp nào kê khai không đúng.

Về nội dung của Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị, việc dữ liệu thông tin liên thông với nhau giúp cơ quan chức năng kiểm soát hoạt động mua bán dễ dàng. Còn nếu như quy định bắt buộc thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai được áp dụng, tình trạng thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản có thể hạn chế phần lớn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản, khi hệ thống cơ sở dữ liệu liên thông với nhau, mọi thông tin mua bán bất động sản được số hóa, các cơ quan chức năng dễ dàng lấy dữ liệu này làm căn cứ. Từ đó, giá trị của từng giao dịch được công khai, tình trạng kê khai không đúng rất khó thực hiện do giá bất động sản được tổng hợp, tham chiếu từ nhiều nguồn khác nhau.

“Hiện nay các cơ quan cũng đang nghiên cứu, trên tinh thần là làm thế nào tất cả các dữ liệu bất động sản, bao gồm đất đai, công trình, nhà ở trên toàn quốc phải có dữ liệu được mã hóa. Từ đó liên thông với tất cả các ngành như đất đai, xây dựng, ngân hàng, thuế làm minh bạch hàng hóa bất động sản, giao dịch trên thị trường. Gắn với đó là dữ liệu công dân, chủ thể quản lý sử dụng, chủ thể nhận giao dịch mới. Những cái này đang được các ban ngành chức năng nghiên cứu”.

THUẾ 20% KHÓ THU NẾU DỮ LIỆU GIAO DỊCH CÒN ĐỨT GÃY

Hiệu quả của việc các bộ, ban, ngành nghiên cứu phụ thuộc rất nhiều vào nguồn cơ sở dữ liệu, như đề xuất áp dụng mức thuế 20% tính trên lợi nhuận của mỗi giao dịch gần đây. Rõ ràng, sắc thuế này không thể thực hiện một cách hiệu quả nếu các cơ quan liên quan không sở hữu một hệ thống dữ liệu thống kê về lịch sử giao dịch đầy đủ, chính xác nhất so với thực tế.

Bởi vì, nếu muốn xác định lợi nhuận của người kinh doanh bất động sản theo từng giao dịch cụ thể, các cơ quan chức năng cần xác định mức độ chênh lệch về giá trị giữa hai lần mua vào, bán ra.

Liên quan đến vấn đề này, anh Rich Nguyễn – chuyên gia tài chính bất động sản, cho rằng nếu muốn áp dụng mức thuế 20% tính trên lợi nhuận cũng cần hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ:

“Bộ Tài chính họ đã đề xuất về cái việc là thuế thu nhập cá nhân thì trước đây chúng ta vẫn có cách tính 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng và Bộ Tài chính vừa rồi đề xuất áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận của giao dịch. Muốn áp dụng được quy định mới này, Bộ Tài chính cũng đã nói rõ rằng cần phải có hệ thống dữ liệu về lịch sử giao dịch đất đai, dữ liệu về dân cư thật đầy đủ”.

Theo quy định, thu nhập chịu thuế từ mua bán nhà, đất được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, với mức thuế 2%. Tuy nhiên nhiều năm qua, tình trạng nhiều người nộp thuế chưa tự giác kê khai đúng giá thực tế diễn ra phổ biến.

Việc tránh né thuế này gây thất thu ngân sách rất lớn. Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu cơ quan thuế đẩy mạnh chống thất thu từ chuyển nhượng bất động sản hai giá để có nguồn lực cho đầu tư phát triển.

Tuy nhiên, các giải pháp trước đây cũng như phương án áp dụng mức thuế 20% đối với số tiền chênh lệch giữa các lần giao dịch cần một giải pháp động bộ. Trong đó, điều kiện quan trọng nhất để thực hiện tốt việc này là hệ thống cơ sở dữ liệu liên quan, như lịch sử giao dịch bất động sản, thuế bất động sản phải liên thông với nhau.

Đúng theo tinh thần của Nghị quyết 68 về việc chậm nhất đến cuối năm 2025 phải hoàn thành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai kết nối với trung tâm dữ liệu quốc gia cũng như các cơ sở dữ liệu có liên quan đến các giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.