Chung cư mini lần đầu được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2023 (Phần 2)

Vậy cụ thể những quy định mới này sẽ tác động ra sao tới người mua cũng như chủ đầu tư?

Chung cư mini lần đầu được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2023 (Phần 1)

Có thể nói, loại hình chung cư mini nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua, nhưng bị buông lỏng quản lý, dẫn đến nhiều sai phạm. Nhưng đây cũng là loại hình nhà ở giải quyết nhu cầu an cư lạc nghiệp cho hàng triệu người lao động thu nhập thấp.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định việc quy định liên quan đến chung cư mini chắc chắn sẽ có tác động tới thị trường. Cụ thể khi mọi thứ minh bạch hơn thì yếu tố cạnh tranh trên thị trường sẽ cao hơn, giá thành của sản phẩm này có thể sẽ tăng, đặc biệt những chung cư mini có chất lượng tốt:

"Chính điều này cũng tạo ra sự cạnh tranh rất lớn trong thị trường mua đi bán lại của sản phẩm này. Những sản phẩm có thiết kế tốt hơn, tính an toàn cao hơn,dịch vụ quản lý được đầu tư hơn thì chắc chắn yếu tố cạnh tranh về giá sẽ tốt hơn. Riêng những sản phẩm có chất lượng kém về độ an toàn chắc chắn cũng gặp nhiều vấn đề cho thuê hoặc bán".

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội môi giới bất động sản Việt Nam, việc quy định rõ ràng trong Luật và Nghị định về các điều kiện từ cấp phép xây dựng, thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua loại hình này đã rút kinh nghiệm các vấn đề tồn tại của các chung cư mini hiện nay. Việc đó cũng sẽ phân loại chủ đầu tư ngay từ ban đầu để tránh những hậu quả đáng tiếc có thể xảy ra về việc thiếu an toàn cho người dân:

"Tôi nghĩ là với việc đảm bảo chất lượng sống cho người dân và đảm bảo an toàn cũng như ổn định đời sống lâu dài thì các quy định như vậy sẽ loại những chủ đầu tư không đủ năng lực và phân biệt rõ đối tượng mà chung cư mini ở quy mô nào, đối tượng như nào, quy mô lớn hơn thì bắt buộc phải lập dự án thì cái đó liên quan tới trách nhiệm của chủ đầu tư và khách hàng. Tôi nghĩ quy định rất rõ ràng và tốt để chúng ta triển khai thực hiện và đảm bảo chất lượng sống lâu dài của người dân".

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định việc phát triển chung cư mini sẽ bị hạn chế do những quy định chặt chẽ về thủ tục:

"Tôi cho rằng với quy định chặt chẽ này thì loại hình chung cư mini để bán tôi cho rằng được quản lý rất chặt chẽ và hầu như không phát triển được trong bối cảnh luật mới. Chu kỳ luật mới sẽ là nơi mà các dự án được đầu tư một cách bài bản thông thường và chỉ còn 1 sản phẩm chung cư mini cho thuê với quy mô dưới 20 căn không phải lập dự án, tuy nhiên luật cũng có những quy định chặt chẽ về phòng cháy chữa cháy để đảm bảo an toàn cho người dân".

Với những quy định mới về sản phẩm chung cư mini đưa ra trong Luật Nhà ở 2023 cũng như nghị định 95/2024 thì chắc chắn thủ tục hành chính liên quan trong thời gian đầu, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam sẽ còn nhiều bất cập trước khi được vận hành một cách trơn tru. Do đó chúng ta sẽ cần thêm thời gian để giúp việc triển khai thực hiện sử dụng sản phẩm bất động sản này thuận lợi và hiệu quả:

"Dự báo thời gian tới thì tôi nghĩ rằng với những sản phẩm như này thứ nhất làm thay đổi 1 phần hành vi người mua. Bởi vì người mua nhà sẽ có xu hướng chọn mua những sản phẩm có chất lượng tốt hơn, cao hơn, yếu tố pháp lý rõ ràng, an toàn hơn được vận hành một cách tốt hơn. Chắc chắn sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư nhỏ sẽ rất lớn bởi vì khi chủng loại sản phẩm này được quy chuẩn hoá trong pháp luật thì sẽ có nhiều đơn vị, nhiều nhà đầu tư tập trung cho phân khúc này thì chính yếu tố đó sẽ tạo ra phân khúc thị trường mới".

Các chuyên gia cho rằng việc quy định cụ thể trong luật sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người thuê, mua nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ trong thời gian tới. Đồng thời, các chủ đầu tư các chung cư mini thời gian tới chắc chắn cần đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa được ra trong Luật để đảm bảo an toàn chất lượng công trình, an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như an toàn chất lượng sống cho người dân./.