Chung cư mini lần đầu được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2023 (Phần 1)

Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ mới được ghi nhận là một trong những loại hình nhà ở của cá nhân tại Điều 57. Đồng thời, khoản 1 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024) hướng dẫn Luật Nhà ở cũng có định nghĩa rõ ràng về nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ.

Việc lần đầu tiên nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (hay còn gọi là chung cư mini) được quy định cụ thể trong Luật sẽ có tác động ra sao tới thị trường bất động sản nói chung và phân khúc này nói riêng?

Cụ thể, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ là nhà ở có từ 2 tầng trở lên được thiết kế, xây dựng với mục đích để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc chỉ để cho thuê đối với từng căn hộ. Dựa trên các đặc điểm thực tế của chung cư mini và quy định của pháp luật về nhà ở, có thể xếp chung cư mini vào loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định việc ban hành những quy định mới về chung cư mini hay còn gọi là nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ là một trong những bước tiến rất quan trọng trong việc quản lý cũng như phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới: "Về bản chất thì chúng ta thấy chung cư mini là 1 chủng loại sản phẩm có nhu cầu khá lớn của thị trường bởi phục vụ chính cho những đối tượng khách hàng mua để ở mà có mức thu nhập trung bình. Các quy định này nhằm đảm bảo thứ nhất là chất lượng, mức độ an toàn của sản phẩm này với người sử dụng đồng thời tạo ra sự minh bạch và rõ ràng hơn, tăng tính cạnh tranh lành mạnh hơn với thị trường"

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 và khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024, điều kiện xây dựng chung cư mini như sau: Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê, để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng có dưới 20 căn hộ mà các căn hộ để cho thuê thì việc xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm: Yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng; các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Ông Tô Anh Hùng – Giám đốc chiến lược Công ty TNHH Nhà Ở Ngay Việt Nam kiêm Chuyên gia Lập kế hoạch tài chính AFP chia sẻ: "Trong luật mới này sẽ giúp chúng ta có những quy định những nhà nhiều tầng nhiều căn hộ đầu tiên phải phù hợp với quy hoạch, tiếp theo cấp phép xây dựng bao nhiêu tầng, mật độ bao nhiêu phải rõ ràng, tiếp theo sau khi xây dựng xong thì quản lý của các bộ ban ngành và việc liên quan đến PCCC"

Việc mua bán, cho thuê chung cư mini cũng được quy định rõ tại Điều 42 Nghị định 95/2024. Trong đó, Khoản 3 Điều 42 Nghị định 95/2024 nêu rõ, việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ cho người mua, thuê mua nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ở góc độ pháp lý, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây, sẽ tạo điều kiện tốt hơn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp chính đáng cho người dân thu nhập thấp được sở hữu tài sản của mình.

Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định: "Cấp sổ hồng là quyền lợi chính đáng, là nhu cầu cần thiết của xã hội, của thị trường. Để làm được việc này, các cơ quan quản lý, cơ quan chức năng sẽ phải có trách nhiệm cấp phép quy hoạch đảm bảo các điều kiện hạ tầng, cho đến những việc như phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và tất cả các điều kiện khác"

Còn ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng các căn hộ chung cư mini là tài sản rất lớn của những người có thu nhập thấp. Việc được cấp sổ hồng là sự đảm bảo công nhận tài sản của họ hợp pháp, hợp lệ. Trong trường hợp cần họ có thể thế chấp cũng như giao dịch mua bán. Do đó, khi được cấp sổ, việc giao dịch, mua bán các căn hộ chung cư mini sẽ thuận tiện hơn rất nhiều: "

Quy định mới tác động khá mạnh đến thị trường hiện nay. Chung cư mini thường mua bán theo kiểu giao dịch viết tay, giao dịch vi bằng với nhau. Khi có điều kiện sống tốt hơn, người ta muốn chuyển đổi, mua nhà tốt hơn, việc mua bán sẽ không được minh bạch, rõ ràng. Việc làm minh bạch rõ ràng giúp cho Nhà nước quản lý tốt hơn, giúp quyền lợi của người dân được đảm bảo và cũng xác định giá mặt bằng của chung cư mini"

Một điểm mới nữa là chủ đầu tư sẽ chỉ được bàn giao căn hộ chung cư mini sau khi nghiệm thu công trình, theo khoản 4 Điều 42 Nghị định 95/2024. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam nhìn nhận trước đây chung cư mini không được quy định một cách rõ ràng là một sản phẩm tài sản cụ thể. Do đó việc được quy định rõ ràng cũng sẽ giúp người mua hiểu rõ quyền lợi của mình hơn:

"Trước đây chung cư mini không được quy định một cách rõ ràng là một sản phẩm tài sản cụ thể nên quy định các yếu tố bàn giao về giấy phép, giấy chứng nhận quyền sử dụng liên quan đến sản phẩm chưa được tập trung vào. Điều này không tạo  tính minh bạch làm ảnh hưởng nhiều tới quyền lợi người mua. Những quy định liên quan đến việc vận hành chung cư mini giờ được đưa vào rõ ràng hơn thì việc quản lý vận hành sẽ được thực hiện theo đúng quy chế quản lý, quy chế sử dụng của Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành. Đấy là những yếu tố tôi nghĩ là nó sẽ là tác động thay đổi với thị trường"

Nhiều chuyên gia đánh giá việc quy định rõ ràng và chặt chẽ hơn với loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (hay còn gọi là chung cư mini) sẽ tác động tới thị trường bất động sản.

Vậy cụ thể những quy định mới này sẽ tác động ra sao tới người mua cũng như chủ đầu tư? Quyền lợi của người mua được đảm bảo ra sao? sẽ có trong bài tiếp theo