Bất động sản Hà Nội: Nguồn cung tăng, giá cũng tăng

Đâu là xu hướng nổi bật, và những thách thức nào đang đặt ra cho thị trường thủ đô trong giai đoạn hiện nay? PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội để làm rõ những vấn đề này.

PV: Trong quý 3/2025, CBRE nhận thấy những xu hướng nổi bật nào ở thị trường bất động sản Hà Nội — ví dụ như phân khúc nào tăng trưởng mạnh, khách hàng chuộng loại hình nào, nguồn cung tiêu biểu?

Bà Nguyễn Hoài An: Với thị trường Hà Nội, chúng ta nhìn thấy nguồn cung hiện nay đang tập trung rất rõ ở phân khúc giá ngưỡng cao, đặc biệt là hầu như vắng bóng nguồn cung ở ngưỡng giá dưới 60 triệu/m².

Người mua buộc phải lựa chọn, nếu mua trên thị trường sơ cấp, các dự án ở ngưỡng giá trên 60 triệu. Phân khúc nào được ưu chuộng thì thật sự với bất động sản, nó mang tính cá nhân rất là nhiều, có nghĩa là hiểu biết của cá nhân là gì, địa bàn quen thuộc là gì, ở đâu và mức độ chấp nhận rủi ro đến đâu.

Với ba hướng này, thông thường địa bàn tương đối dễ để lựa chọn đầu tư là những địa bàn ở trung tâm thành phố, hoặc những khu vực dân cư đã phát triển, hoặc đã tập trung nhiều dự án với quy mô dân số tương đối ổn định. Đó là những phân khúc gọi là tương đối ít rủi ro và sẽ được những nhà đầu tư lựa chọn an toàn thường lựa chọn những dự án như vậy.

Còn với những dự án ở những vị trí đặc biệt hơn, độc đáo hơn, có thể là những vị trí chưa quen thuộc lắm với cá nhân nhà đầu tư, hoặc những vị trí chưa quá phát triển về số lượng các dự án bất động sản. Tuy nhiên, có thể có những mặt bằng giá hấp dẫn hoặc hợp lý hơn so với một vài lựa chọn khác. Đây là những lựa chọn dành cho những nhà đầu tư có thể chấp nhận được mức độ rủi ro theo một cách nào đó.

Với yêu cầu đang càng ngày càng cao như vậy từ phía người mua nói chung, và các nhà đầu tư cũng như người mua để ở nói riêng, các nguồn cung, đặc biệt khi chúng ta nhìn thấy nguồn cung ở các phân khúc giá rất cao, các dự án cũng càng ngày càng đáp ứng được tốt hơn những yêu cầu đó.

Phải nói là tốt hơn, bởi vì ít nhiều chúng ta cũng sẽ thấy đâu đó có những dự án có thể có những vấn đề về thiếu chỗ đỗ xe, vấn đề về mặt bằng căn hộ, số lượng căn hộ trên một tầng. Tất cả những yếu tố đó thông thường sẽ được bù đắp bởi mức giá mà các chủ đầu tư đưa ra, cũng như những tiện ích dịch vụ bao gồm trong dự án và dịch vụ mà chủ đầu tư dự kiến có thể đưa ra sau này khi dự án đưa vào quản lý vận hành.

PV: Theo bà, những thách thức lớn nhất mà thị trường bất động sản Hà Nội đang phải đối mặt trong quý 3/2025 là gì — về vốn/dòng tín dụng, pháp lý, nguồn cung, hay nhu cầu của người mua? Bà dự báo những khó khăn này sẽ kéo dài đến bao lâu?

Bà Nguyễn Hoài An: Câu hỏi về thách thức là một câu hỏi lớn, bởi vì thách thức là thách thức với ai, chúng ta có thể bóc tách thành một vài ý.

Chúng ta có yếu tố về thị trường nói chung. Diễn biến của thị trường thì thách thức là gì? Chúng ta nhìn thấy mức giá bán của thị trường trên cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp tại thời điểm quý 3 năm 2025 tại Hà Nội đang ở ngưỡng rất là cao.

Thị trường sơ cấp cũng có mặt bằng giá lên đến hơn 90 triệu/m² rồi, và mặt bằng thị trường thứ cấp cũng tiếp tục tăng trưởng con số hai con số trong năm 2025.

Đây có thể nói là một thách thức. Vì sao? Bởi vì khi chúng ta nhìn thấy sự tăng trưởng giá cao như vậy, chúng ta chắc chắn cũng nhìn thấy bắt đầu có những rào cản hay khó khăn từ phía người mua.

Mặc dù thanh khoản hiện nay vẫn đang tốt, số lượng căn hấp thụ được vẫn tốt, tuy nhiên, chúng ta rất khó để biết thật sự thanh khoản này đến từ đâu, và nó đã chạm được tới những người có nhu cầu ở thật đến mức nào. Thật sự còn bao nhiêu phần trăm những người có nhu cầu ở thật hiện nay đang có những khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Đó có thể là thách thức với thị trường.

Về nguồn cung, thực ra với Hà Nội, chúng ta đang nhìn thấy nguồn cung đang tăng trưởng rất là tốt. Khi có sự tăng trưởng tốt về nguồn cung, chúng ta cũng có thể kỳ vọng mặt bằng giá cũng sẽ có khả năng được thị trường tự điều chỉnh. Tuy nhiên, nguồn cung tăng trưởng tốt vẫn còn có thể tăng trưởng tốt hơn nếu chúng ta có thể đáp ứng được các yêu cầu về kết nối hạ tầng một cách nhanh chóng hơn nữa.

Còn các vấn đề khác liên quan đến vốn và tín dụng. Chúng ta biết mặt bằng lãi suất hiện nay đang được duy trì ở ngưỡng khá là hợp lý so với nền kinh tế Việt Nam. Vì thế, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua, nhất là những người đang đi làm, cũng tương đối thuận tiện. Việc tiếp cận, đặc biệt là mua ở trên thị trường sơ cấp, cũng phần nào được các chủ đầu tư hỗ trợ. Vì vậy, các kênh vốn hay kênh tín dụng đối với người mua cũng được đánh giá là tương đối thuận lợi.

Tuy nhiên, có lẽ thách thức lớn nhất và rủi ro lớn nhất trong thời điểm hiện tại là sự tăng giá cũng như mức tăng trưởng về giá như chúng ta đã nhìn thấy.

PV: Xin cảm ơn bà./.