Cần hình sự hoá hành vi chiếm dụng Quỹ bảo trì chung cư

Mặc dù các bên liên quan đã có nhiều động thái chấn chỉnh, song trên thực tế tình trạng này vẫn không được cải thiện. VOVGT đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM về nội dung này:

PV: Xin chào ông Lê Hoàng Châu, ông có thể chia sẻ một vài nét chính liên quan tới công tác quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM đang gặp phải?

Ông Lê Hoàng Châu: Hiện nay, sống trong nhà chung cư là một xu thế tất yếu bởi vì TP.HCM có gần 2.000 khu nhà chung cư và có trên 200.000 hộ gia đình đang sống trong nhà chung cư. Vì vậy công tác quản lý vận hành nhà chung cư là rất quan trọng, phải bảo đảm an toàn và phải bảo vệ được cuộc sống của người dân đang sống tại nhà chung cư.

Đặc biệt là chuyện phòng cháy chữa cháy, các dịch vụ tiện ích phục vụ cho cư dân, rồi các khoản thu chi mà người dân phải đóng góp, trong đó có kinh khí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành hàng tháng.

Do vậy, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý nhà chung cư tất cả phải nhằm mục đích cao nhất là phục vụ lợi ích của cư dân đang sống tại các nhà chung cư.

Ngoài ra, cũng thấy rằng trước đây có những trường hợp, những kẻ xấu tìm mọi cách để chui vào Ban Quản trị nhà chung cư nhằm mục đích trục lợi.

Thủ đoạn của họ là nhận một uỷ quyền của chủ sở hữu để tham gia Hội nghị nhà chung cư, họ đại diện đứng ra để được bầu vào Ban Quản trị tồi thậm chí là tìm mọi cách để vận động trở thành trưởng Ban Quản trị, từ đó trục lợi. Cho nên, hiện nay đã quy định rằng thành viên của Ban Quản trị nhà chung cư phải là cư dân ở tại nhà chung cư.

Liên quan việc này, Luật Nhà ở và Thông tư 05 của Bộ Xây dựng cũng như quy chế quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay đã có những biện pháp để xử lý những trường hợp này.

PV: Hiện nay, có một thực tế là rất nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM đang tạm giữ, thậm chí là chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư. Tình trạng này diễn ra lâu nay và gây ảnh hưởng rất nhiều tới chung cư. Vậy, đến thời điểm này liệu có nên hình sự hóa hành vi này đối với các chủ đầu tư để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Hiện nay, chúng tôi thấy rằng các quy định mới của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định rất rõ rằng chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng, tài khoản đó chủ đầu tư không được sử dụng để nhận kinh phí bảo trì của nhà chung cư. Sau khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập được Ban Quản trị nhà chung cư thì trong vòng 15 ngày, kể từ khi có yêu cầu của Ban Quản trị thì chủ đầu tư phải chuyển số tiền kinh phí bảo trì vào tài khoản của Ban Quản trị.

Nhưng trên thực tế, có nhiều chung cư mà kinh phí bảo trì chủ đầu tư chưa bàn giao lại cho Ban Quản trị nhà chung cư thì đây là một vấn đề rất là bức xúc. Bất cứ một hành vi nào chiếm dụng tài sản của người khác thì đã vi phạm pháp luật và phải bị xử lý.

Chúng tôi được biết, Quốc hội 16 họp phiên đầu tiên vào tháng 4 năm 2026 sẽ có xem xét sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, khi đó chúng tôi sẽ tiếp tục đề nghị với Quốc hội làm sao chuyển tiếp để xử lý được những trường hợp mà chủ đầu tư đã chiếm dụng trái phép quỹ bảo trì, chế tài nặng đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì này cho Ban Quản trị nhà chung cư.

Một nhà chung cư khoảng 20-25 tầng, trung bình kinh phí bảo trì khoảng 20 tỷ đồng, trong khi đó một khu nhà chung cư lớn nhất tại TP.HCM có kinh phí bảo trì lên đến 500 tỷ đồng. Đây là một tài sản rất lớn mà nếu chúng ta không quản lý một cách chặt chẽ thì kẻ xấu sẽ lợi dụng và làm phương hại đến quyền lợi của cư dân.

Do đó, chúng tôi thấy phải có những biện pháp mạnh mẽ để xử lý. Pháp luật có trường hợp sẽ xử lý bằng pháp luật hành chính, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý bằng pháp luật hình sự, tùy theo mức độ sai phạm của chủ đầu tư cũng như Ban quản trị.

PV: Hiện nay các tranh chấp ra trong nhà chung cư diễn ra khá nhiều và vai trò của chính quyền địa phương, cấp xã, cấp phường là rất lớn. Tuy nhiên trên thực tế sau khi sáp nhập lại thì khá nhiều chính quyền cơ sở tỏ ra là không mặn mà nếu không muốn né tránh hỗ trợ người dân trong việc giải quyết tranh chấp này. Vậy thì theo ông, vai trò của chính quyền địa phương cấp cơ sở ở đây là cấp phường, cấp xã như thế nào trong việc đứng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà tại nhà chung cư?

Ông Lê Hoàng Châu: Thực hiện chủ trương của Đảng, Quốc hội, Chính phủ là tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp và hiện nay đang sửa đổi tất cả các quy định pháp luật có liên quan để tăng cường trách nhiệm và thẩm quyền cho cấp xã. Tuy nhiên chúng ta cũng phải chia sẻ là sau 3 tháng thực hiện cơ chế chính quyền địa phương 2 cấp vẫn còn có một số vấn đề phải tiếp tục bổ sung.

Chỉ riêng trong lĩnh vực nông nghiệp và môi trường có đến 59 thủ tục giao về cho cấp xã tổ chức thực hiện. Nhưng thực tế là lực lượng trang bị bố trí cho công việc này còn ít, cụ thể riêng n lĩnh vực về nông nghiệp và môi trường chỉ có từ 3 cho đến 6 cán bộ của 1 xã thì vẫn chưa đảm đương được hết mọi công việc.

Chúng tôi tin rằng trong thời gian tới sẽ có những rút kinh nghiệm phải chấn chỉnh. Và chúng tôi cũng rất mong rằng các bộ cấp xã với tinh thần chính quyền cấp xã là sát dân nhất, gần dân nhất và giải quyết hầu hết các nhu cầu có liên quan đến thủ trương chính của người dân ở ngay tại cấp cơ sở. Cho nên chúng tôi mong rằng cán bộ cấp xã sẽ nỗ lực phấn đấu để có thể đáp ứng được yêu cầu này.

Theo luật quy định, những trách nhiệm nghĩa vụ của cấp xã thì chúng ta phải nỗ lực để hoàn thành, không được từ chối bất cứ một cái nhiệm vụ nào mà cấp trên đã giao. Nhu cầu của người dân đã được pháp luật quy định được giải quyết tại cấp xã thì cấp xã phải có trách nhiệm giải quyết, chúng ta không thể đổ thừa cho các cấp khác được.

PV: Xin cám ơn ông về cuộc trò chuyện này!