4 phương pháp định giá đất, có cho ra 4 kết quả khác nhau?

Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất gồm 6 Chương, 44 Điều. Trong đó, dự thảo Nghị định đề xuất trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Về phương pháp định giá đất, dự thảo quy định việc lựa chọn phương pháp định giá đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin, trách nhiệm của các đơn vị trong việc cung cấp thông tin, quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh.

Cụ thể, căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 điều 158 luật Đất đai, tổ chức tư vấn định giá đất được thuê có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp và đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cùng cấp quyết định.

Thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước được thu thập trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia.

Theo dự thảo, thông tin về chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập phải được thu thập tại cơ quan thống kê, thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn. Tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất phải trung thực, khách quan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin điều tra.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đăng dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian 30 ngày để lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan.

Dự thảo Nghị định quy định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường xin ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Nghị định này dự kiến sẽ thay thế Nghị định số 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Thực tế cho thấy, có những quy định về giá đất hiện không còn hiệu quả trong thực tiễn; phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá cũng có bất cập. Vậy dự thảo Nghị định Quy định về giá đất sẽ giải quyết vấn đề này ra sao? PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam về nội dung này.

PV: Thưa ông, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố dự thảo Nghị định Quy định về giá đất. Ông đánh giá đâu là những điểm nổi bật của Dự thảo này?

Ông Ngô Gia Cường: Dự thảo Nghị định quy định về giá đất theo luật Đất đai 2024 có những điểm nổi bật gồm: Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và quy định sử dụng giá đất trong Bảng giá đất làm căn cứ để tính thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ hạn chế tình trạng giao dịch bất động sản 2 giá như hiện nay, tạo điều kiện để xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai phục vụ công tác định giá đất.

Hai là nâng hướng dẫn chuyên ngành từ Thông tư lên Nghị định để có thể điều chỉnh được trách nhiệm của các bộ ngành có liên quan đến hoạt động định giá đất như ngân hàng cung cấp thông tin sử dụng trong xác định tỷ suất chiết khấu, vốn hóa; sử dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành để phục vụ định giá đất. Thứ 3 là chi tiết các yếu tố tác động đến giá đất nhiều hơn so với trước đây.

PV: Dự thảo Nghị định đã đưa ra trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp. Theo ông, nếu áp dụng 4 phương pháp này cho cùng một thửa đất mà cho ra 4 kết quả khác nhau thì trường hợp nào áp dụng kết quả nào?

Ông Ngô Gia Cường: Định giá đất là một loại tài sản cần định giá có độ phức tạp nhất thông tin pháp lý. Do đặc điểm có chuyên môn sâu nên đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức nhất định khi xác định phương pháp áp dụng cho phù hợp với đặc điểm của thửa đất nhất sẽ cho kết quả chính xác nhất.

Chỉ duy nhất phương pháp so sánh có thể áp dụng cho tất cả các trường hợp nhưng với điều kiện là phải có đủ tối thiểu 3 thông tin chuyển nhượng trên thị trường hay còn gọi là tài sản so sánh đủ tiêu chuẩn.

Đây là phương pháp có mức độ tin cậy cao nhất tuy nhiên thông tin thị trường chỉ phổ biến đối với đất ở riêng lẻ, rất hạn chế đối với các dự án bất động sản do đó phải có phương pháp thu nhập và thặng dư để áp dụng trong trường hợp hạn chế thông tin thị trường.

Phương pháp thu nhập  chỉ phù hợp với những Dự án sử dụng vào thương mại dịch vụ đã hoàn thành đầu tư, đã khai thác sử dụng tối thiểu 3 năm, còn phương pháp thặng dư chỉ phù hợp với dự án đang còn giai đoạn chuẩn bị đầu tư (trên giấy) và điều kiện áp dụng là phải ước tính được doanh thu, chi phí của toàn dự án trong suốt quá trình khai thác và giá trị dự án được xác định trên khả năng rủi ro của mỗi phương pháp.

Còn phương pháp Hệ số điều chỉnh chỉ là biến thể của phương pháp so sánh, thu nhập, áp dụng trong việc định giá đất hàng loạt và được quy định chỉ áp dụng trong các trường hợp xác định giá đất để bồi thường Giải phóng mặt bằng, đất đấu giá có chung đặc điểm pháp lý của nhiều thửa đất tương tự.

Mặc dù nội dung của Luật Đất đai và Dự thảo Nghị định này chưa quy định cụ thể như vậy nhưng mỗi phương pháp sẽ chỉ cho kết quả phù hợp với từng thời điểm, tương ứng với điều kiện thông tin thị trường hoặc giai đoạn đầu tư. Ngoại trừ trường hợp chuyên môn quá thấp hoặc cố tình làm sai, đơn vị xác định giá đất không thể đồng thời áp dụng cả 4 phương pháp cho cùng một thửa đất tại cùng 1 thời điểm được vì chỉ có 1 phương pháp phù hợp nhất có giá trị sử dụng.

PV: Theo ông các quy định của dự thảo này sẽ có tác động xã hội ra sao? Làm sao để đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư?

Ông Ngô Gia Cường: Việc bảng giá đất sát giá thị trường sẽ có tác động tiêu cực đến các đối tượng điều chỉnh, trường hợp áp dụng do giá đất tăng sẽ dẫn đến các khoản chi phí tăng theo như: tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ…có thể ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn thu ngân sách từ đất đai; Đồng thời sẽ giảm hiệu quả đầu tư công do chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư.

Dự kiến, trong thời gian tới Chính phủ sẽ phải có nhiều biện pháp, chính sách điều chỉnh các tỷ lệ thuế suất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất để bình ổn chi phí cho các đối tượng bị điều chỉnh không bị tác động quá lớn, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

PV: Xin được cảm ơn ông!

Để tạo thuận lợi cho quá trình triến khai thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, ngay từ bây giờ, cần thiết phải sớm ban hành các Nghị định hướng dẫn Luật, nhất là đối với vấn đề định giá đất - vốn đang là điểm nghẽn gây ách tắc cho nhiều dự án trên cả nước.

PV VOV Giao thông có cuộc trao đổi cùng TS. Trịnh Thị Tú Anh, Ủy viên Ủy ban Khoa học - Công nghệ và Môi trường của Quốc hội về những đóng góp cho Nghị định Quy định về giá đất.

PV: Thưa đại biểu, với 4 phương pháp xác định giá đất được đề cập trong Dự thảo thì phương án vận dụng ra sao để đảm bảo hợp pháp, hợp lý, hợp nguyện vọng và lợi ích chính đáng của người dân?

TS. Trịnh Thị Tú Anh: Về điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất, theo Nghị định 44 cũ đã nêu ra các điều kiện áp dụng định giá đất, tuy nhiên nó chưa được rõ ràng và cụ thể dẫn tới việc lâu nay, 1 thửa đất có thể được định giá bằng nhiều phương pháp khác nhau cho ra các giá khác nhau gây lúng túng cho cơ quan xác định giá đất không biết áp dụng giá nào cho đúng.

Vì vướng mắc như thế trong Nghị định này đã quy định cụ thể trường hợp nào được áp dụng phương pháp định giá đất nào cho phù hợp với thực tế và dễ áp dụng đối với cơ quan thực thi.

Khi xây dựng Nghị định này Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng đã nghiên cứu để xây dựng các phương pháp và điều kiện để áp dụng từng phương pháp. Hy vọng nó đã bao phủ được toàn bộ thực tế tại Việt Nam hiện nay. Trong quá trình vận dụng, phát sinh các quan hệ mới hoặc các thửa đất mà không thể áp dụng phương pháp nào thì tiếp tục nghiên cứu, bổ sung, sửa đổi Nghị định trong tương lai.

PV: Ngoài ra, Nghị định này cũng quy định về trình tự lập, điều chỉnh, thẩm định Bảng giá đất. Đại biểu có đóng góp gì với nội dung này nhằm đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch, tránh những kẽ hở trong công tác thực thi?

TS. Trịnh Thị Tú Anh: Theo tôi các quy định đã cụ thể, rõ ràng và hợp lý, đáp ứng được mong mỏi của người dân, doanh nghiệp và yêu cầu quản lý Nhà nước. Vấn đề quan trọng là chúng ta cần phải tập trung chuẩn bị để có được bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu về đất đai. Theo tôi được biết, trong 10 năm nay, tất cả các tỉnh đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và cơ bản có thể hoàn thiện trong năm 2025 xây dựng xong và bắt đầu áp dụng từ 1/1/2026.

Vai trò giám sát vấn đề này thuộc về Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận Tổ quốc tham gia ý kiến và giám sát Bảng giá đất. Các đại biểu dân cử, Hội đồng Nhân dân, Quốc hội cũng giám sát quá trình này.

PV: Theo đại biểu, những quy định cụ thể vừa nêu, nếu được thông qua sẽ mang lại ý nghĩa ra sao?

TS. Trịnh Thị Tú Anh: Đất đai liên quan đến mọi người dân, mọi khía cạnh phát triển kinh tế, xã hội nhưng lâu nay nguồn lực đất đai chưa được khơi thông một cách triệt để mà điểm nghẽn chính là xác định được giá đất.

Tôi hy vọng rằng, quy định các phương pháp xác định giá đất sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, góp phần phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo an sinh người dân.

PV: Vâng, xin cảm ơn đại biểu.

Việc xác định giá đất là một trong những vấn đề rất nóng được các tỉnh thành, doanh nghiệp triển khai dự án mong chờ. Nghị định Quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 được kỳ vọng sẽ là nền tảng giúp khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, trực tiếp tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất hiện nay.

Bạn kỳ vọng gì vào Nghị định Quy định về giá đất với những đề xuất mới nhất về phương pháp định giá, bảng giá đất? Những quy định này sẽ giúp đổi mới, hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả về quản lý, sử dụng đất như thế nào?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOVGT, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc 14h50 thứ Hai hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng Podcast dành cho di động: Spotify, Aple Podcast và Google podcast.