Loạn tình trạng phân lô bán nền: Siết chặt và xử lý dứt điểm các sai phạm

Trong đó, cần quy trách nhiệm đối với đơn vị sai phạm. Ngoài ra, theo các chuyên gia, đã đến lúc cần sửa Luật đất đai để siết chặt hoạt động này.

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Trong những tháng đầu năm 2022, tình hình sốt đất, giao dịch về bất động sản ở các địa phương trong cả nước diễn ra khá "nóng", nhất là các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Phước, Đắk Lắk, Lâm Đồng, Vũng Tàu, TP.HCM… hồ sơ đất đai tăng đột biến.. Nhiều cá nhân, công ty bất động sản thu gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm… tự ý vẽ dự án phân lô, tách thửa đất diễn ra tràn lan.

Tại tỉnh Bình Phước, cơn sốt ảo khi thông tin về quy hoạch sân bay Téc Ních ở huyện Hớn Quản vào đầu năm 2021, đến đầu năm 2022, một số đối tượng tiếp tục “làm nóng” thị trường bất động sản ở Bình Phước. Một số công ty bất động sản đã làm chiêu trò tổ chức mua bán đất nền rầm rộ nên giới đầu tư đổ về Bình Phước.

Việc sốt đất đã tạo ra các hệ lụy, tiêu cực rõ rệt: Khó khăn trong quản lý quy hoạch nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn mới; tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án đầu tư công, công trình trọng điểm, gây khiếu kiện, khiếu nại, xung đột; mua bán, kê khai thuế thấp hơn giá thực tế, giá đất chưa sát thị trường gây thất thu cho ngân sách; một bộ phận lớn đồng bào dân tộc thiểu số bán đất rồi sử dụng tiền không hiệu quả, mất tư liệu sản xuất, mất việc làm, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn xã hội.

Ông Lê Trường Sơn (Chủ tịch UBND huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước) thừa nhận thời gian qua, có tình trạng phân lô bán nền và sốt đất ảo trên địa bàn huyện. Do đó, UBND huyện Lộc Ninh cũng đã có văn bản chỉ đạo các địa phương tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn khi có tình trạng đăng tin quảng cáo trên mạng xã hội là dự án bất động sản nhưng thực tế không được cấp phép. Các địa phương, đơn vị chức năng thông tin công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm hạn chế tác động của việc môi giới, quảng cáo sai sự thật về các “dự án ma” trên địa bàn.

“Chúng tôi đề nghị là kèm theo các điều kiện chặt, ví dụ như là tách vượt số thành viên trong hộ thì phải lập cái dự án, phương án và được cấp có thẩm quyền phê duyệt để chúng ta kiểm soát cái này. Và hiện nay, huyện đã ban hành một số công văn và đã chỉ đạo các xã, thị trấn tăng cường kiểm soát, kiểm tra cái việc mua bán đất nông nghiệp", ông Lê Trường Sơn nói.

Tại TP.HCM, giá đất tại huyện Củ Chi, Hóc Môn… đã tăng rất mạnh sau tin đề xuất đưa lên thành phố và UBND TP.HCM cũng có kế hoạch thu hút đầu tư rất nhiều dự án vào đây trong thời gian tới.

Những lô đất nền dự án đang được rao với giá 1,5-1,7 tỷ đồng, thậm chí hơn 2 tỷ đồng cho diện tích 100 m2. Dọc những con đường ở 2 huyện này đều treo bảng rao bán đất với giá thấp. Tuy nhiên khi liên hệ, những người tự xưng là chủ đất hoặc môi giới lại cho biết đã bán lô đất đó và giới thiệu những lô khác giá cao hơn nhiều. Đa số đây là những khu đất chưa có sổ, được sang tên bằng hình thức vi bằng hoặc giấy viết tay.

Theo ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM), nhiều đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã lợi dụng thông tin từ các cuộc họp để trục lợi. Điều nay không chỉ làm "loạn" giá đất, mà còn gây khó khăn cho chính người dân có nhu cầu thực sự: “Thứ nhất là rào cản cho chính người dân ở khu vực đó là người ta có nhu cầu thật để tạo lập nhà ở, nhưng mà khi giá đất bị đẩy lên ở mức ảo rất cao thì nó cản trở khả năng để tạo lập nhà cửa của chính những người dân”.

Theo quy định, Luật Đất đai 2013 chỉ cho tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Thế nhưng, Nghị định 01/2017, Nghị định 43/2014 lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Quy định này có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp trục lợi tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển địa phương.

Luật sư Đỗ Trúc Lâm (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng chỉ ra rằng, ngoài quy định về luật đất đai thì 1 nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn làn là do lãnh đạo nhiều địa phương làm không nghiêm, buông lỏng. Nếu địa phương làm nghiêm thì chắc chắn không xảy ra tình trạng sốt đất.

"Siết chặt quản lý từ địa phương, từ cấp xã phường trở lên đến cấp tỉnh và cao hơn nữa là trung ương. Những trường hợp mà phân lô bán nền mà hứa hẹn trước, trong khi đó rõ ràng là nằm ở trong diện bị quy hoạch. Kế hoạch sử dụng đất là không được phép phân lô bán nền nhưng cứ cố ý phân lô nhằm thu hút người mua, nhằm chiếm dụng vốn của người mua thì những trường hợp này hoàn toàn có thể xử lý hành chính hoặc chuyển hồ sơ sang công an để mà xem xét xử lý hình sự”, Luật sư Đỗ Trúc Lâm cho biết.

Cùng quan điểm, theo Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong việc siết chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình. Không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước. Về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết.

Ngoài ra, nếu lãnh đạo địa phương nào để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền trái phép như tự ý san đồi, xẻ núi trên đất nông nghiệp thì phải xử nghiêm, kỷ luật lãnh đạo lẫn cán bộ địa phương đó.

“Các dự án phải hết sức công khai, buộc phải công khai và quá trình kiểm tra phải hết sức nghiêm để đảm bảo tất cả các dự án này phải được thông tin đầy đủ.

Và cuối cùng là quá trình thanh tra, kiểm tra và đặc biệt là xử lý vi phạm, các chế tài có liên quan phải rất mạnh.

Thậm chí xử lý vi phạm ngay cả cơ quan địa phương quản lý có liên quan, cũng như các cơ quan kiểm tra mà không phát hiện ra, bởi vì anh có thể anh nhận phong bì, anh lờ nó đi", Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong  nói.

Trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hiện nhiều tỉnh, thành trên cả nước cũng đã có văn bản chỉ đạo các ngành chức năng địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai; ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Kiên quyết giải quyết giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Kiểm tra, xử lý các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích theo quy định của pháp luật đất đai. 

Góc nhìn của VOV Giao thông qua bài bình luận: “Loạn tình trạng phân lô bán nền: Siết chặt và xử lý nghiêm".

Sau khi nới lỏng giãn cách, dịch COVID-19 được khống chế, khắp trong Nam ngoài Bắc từ vùng đô thị đến nông thôn, nơi nơi đều xảy ra tình trạng sốt đất. Người người bỏ cả công ăn việc làm, bước vào vòng xoáy mua đi bán lại đất đai.

Người trường vốn thì dốc hết ra để  mua, người ít vốn thì vay mượn để ôm. Phong trào mua bán đất rầm rộ, nhiều nơi náo loạn cả vùng quê.

Bất chấp đất nông nghiệp, đất ruộng, đất không đủ hồ sơ pháp lý cũng được mua bán lòng vòng. Đã có nhiều người “lướt sóng”, kiếm mỗi giao dịch thành công cũng lời gấp đôi, gấp ba.

Đất ở những nơi heo hút, sỏi đá, được đám cò mồi thổi phồng dự án nọ kia đẩy giá cao chót vót nhưng vẫn có người xuống tiền. Nạn phân lô bán nền diễn ra dưới mọi hình thức như góp đất mở đường, làm ngõ; bạt đồi, lấp suối làm dự án dưới sự bất lực hoặc làm ngơ của chính quyền cơ sở.

Tiền chảy vào bất động sản đã đến hồi báo động, nguy cơ bong bóng đổ vỡ là có thật; buộc nhiều ngân hàng phải siết chặt van tín dụng, hạn chế cho vay.

Điều đáng nói là sau những thương vụ mua bán như vậy, hiện nhiều nơi đất bỏ không, không người ngó ngàng. Nhiều người mua ở lúc đỉnh sóng giờ muốn bán lại để thoát hàng, chấp nhận cắt lỗ, hạ dưới giá đã mua nhưng không tìm được khách có nhu cầu thực sự.

Cơn sốt đất đang thực sự làm đau đầu các cơ quan quản lý. Đè nặng lên người mua nhưng không có nguồn tài chính dồi dào, áp lực bán hàng căng thẳng. Nền kinh tế dồn lực hết vào đất đai, không tạo ra nhiều giá trị. Sản xuất cũng bị đình đốn, không có sản phẩm hàng hóa thực sự để phục vụ nhu cầu của đời sống.

Nguyên nhân của cơn sốt đất hiện nay có nhiều, trong đó có việc sau đại dịch covid, các ngành nghề, lĩnh vực sản xuất không kịp phục hồi. Vốn liếng không biết đầu tư vào đâu nên thảy vào đất vì quan niệm bấy lâu nay là người thêm chứ đất không nở thêm. Đó là chưa kể, ở góc độ quản lý, việc cho phân lô, bán nền; tách thửa, dồn thửa đã được nới lỏng hơn trước rất nhiều.

Hoạt động môi giới đất đai diễn ra bát nháo, không có chế tài xử lý nên các cò đất tung tin, tạo sóng bày đặt dự án nọ kia để bán; sau khi chốt lời thì rút lui để lại mảnh đất chỏng chơ, hoang vắng.

Rõ ràng, để các cơn sốt đất xảy ra có trách nhiệm rất lớn của các chính quyền cơ sở, nhất là ngành địa chính, tài nguyên môi trường đã không kịp thời phổ biến, tuyên truyền để người dân nắm; đồng thời có hiện tượng cán bộ công chức bắt tay với đầu nậu, cò đất để cho phân lô, làm dự án án trái phép.

Đây là những việc làm vi phạm luật đất đai cần thanh tra, kiểm tra và xử lý ngay những trường hợp vi phạm để làm gương. Đồng thời phải hoàn thiện khung pháp lý để quản lý đất đai một cách hiệu quả; khu nào quy hoạch thì cần công bố công khai, rộng rãi để người dân nắm. Thực hiện đúng lộ trình, không treo quyền lợi của người dân quá lâu.

Việc phân lô, bán nền phải làm đúng yêu cầu là đất ở, đất đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng; đủ sức đáp ứng các yêu cầu về điện, nước, đường sá đi lại phục vụ được nhu cầu sinh hoạt và đời sống của hộ dân.

Tiếp tục tạo điều kiện để các ngành nghề khác khôi phục, người dân bỏ vốn vào đầu tư vào làm ăn, tạo ra sản phầm cụ thể thay vì chăm chăm đi mua đất, buôn đất.

Đất đai là nguồn tài nguyên quý. Biết phát huy và nhân lên sẽ tạo ra các giá trị thực để phục vụ thiết thực đời sống. Do vậy, ngay lúc này, các cơ quản lý nhà nước, nhất là chính quyền địa phương cơ sở phải kiểm đếm và có định hướng để thị trường này hoạt động ổn định, không ồn ào, sốt ảo như suốt thời gian qua.

Những bất cập về Luật đất đai cần sửa đổi, bổ sung kịp thời để theo kịp với những thay đổi của cuộc sống.