Kinh doanh bất động sản: Nên bỏ tư duy đánh giá doanh nghiệp qua vốn

VỐN CHỦ SỞ HỮU KHÔNG THẤP HƠN 20% TỔNG VỐN ĐẦU TƯ

Bộ Xây dựng đã xây dựng Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, thay thế cho Nghị định 76. 

Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản gồm: 3 Chương, 16 Điều, hướng tới hoàn thiện các quy định của pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản lành mạnh; đồng thời giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn, bảo đảm quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước. 

Dự thảo Nghị định quy định rõ tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải đảm bảo các điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (gọi tắt là doanh nghiệp).

Phải công khai thông tin về doanh nghiệp, bao gồm: Tên, địa chỉ trụ sở chính, người đại diện theo pháp luật và số điện thoại liên lạc và các thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh trên Cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp, Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đăng ký kinh doanh và nơi có bất động sản đưa vào kinh doanh. Và chỉ được kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với trường hợp là chủ đầu tư dự án bất động sản ngoài các điều kiện theo luật định thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Quy định này thay thế cho quy định chủ đầu tư bắt buộc phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, giúp cởi trói phần nào cho DN trong đầu tư phát triển các dự án bất động sản.

Cũng theo dự thảo Nghị định, các trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên thì không bắt buộc phải có các điều kiện trên nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Đặc biệt, các thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn cũng được quy định rõ ràng và cụ thể hơn trong dự thảo.

Quy định này giúp DN dễ dàng hơn trong chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án khi họ không đủ năng lực triển khai, tránh tình trạng nhiều dự án nằm im bất động do không thể chuyển nhượng, gây lãng phí nguồn lực đất đai.   

CHƯA NÓI LÊN ĐƯỢC ĐIỀU GÌ

Dự thảo Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản liệu có giải quyết triệt để những vướng mắc hiện nay kinh doanh bất động sản?

Phóng viên VOV Giao thông có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

PV: Ông đánh giá như thế nào về sự cần thiết phải sửa đổi Nghị định 76 Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng việc điều chỉnh các quy định của pháp luật để phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn này là rất cần thiết.

Trong đó Nghị định 76 hướng dẫn một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, trải qua 6 năm thực hiện đã xuất hiện một số bất cập và tại thời điểm này bất cập đó càng thể hiện rõ hơn, nó cản trở sự phát triển và các hoạt động bình thường của thị trường. Ví dụ như: các điều kiện về đăng kí kinh doanh, vốn và đặc biệt việc hình thành các hợp đồng mua bán trao đổi, cũng như chuyển nhượng dự án và một phần dự án.

PV: Dự thảo Nghị định lần này liệu có giải quyết được những vướng mắc, tồn tại trong kinh doanh bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Đính: Sửa nghị định này chưa nói lên được điều gì, vì chỉ hướng dẫn lại những cái mà luật cũ đang thực hiện chứ không nói lên được những vấn đề lớn.

Có chăng là quy định kỹ hơn việc chuyển nhượng dự án bất động sản, trước đây thủ tục hành chính phức tạp, dẫn đến các địa phương khi xử lý các thủ tục rất lâu và khó.

Trên thực tế họ thường chuyển nhượng toàn bộ DN thực hiện dự án, tức là lách sang việc chuyển nhượng cổ phần của chủ thể quản lý dự án chứ không phải dự án.

Trong dự thảo Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến có điều chỉnh, gỡ một số điểm vướng trong xử lý hành chính cho việc chuyển nhượng dự án, thủ tục đơn giản hơn.

PV: Theo ông Nghị định lần này cần tập trung vào những vấn đề gì để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và phù hợp với xu thế hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đính: Khi thực hiện Luật kinh doanh bất động sản, ở mỗi địa phương có những quy định khác nhau và trong các quy định pháp luât hiện hành cũng chưa quy định rõ ràng, vì thế gây khó dễ cho DN.

Ví dụ, quy định vốn chủ sở hữu 15% đối với dự án có quy mô trên 20ha và 20% đối với dự án dưới 20ha, nhưng ở các địa phương có nơi thì chỉ cần có báo cáo tài chính, có kiểm toán, có nơi thì chỉ cần xác nhận của ngân hàng. 

Nhưng có nơi lại yêu cầu phải ném tiền vào kho bạc hay ngân hàng tại địa phương (tức là phải giam tiền ở đó). Điều đó gây nhiều khó khăn cho các DN phát triển dự án.

Tôi nghĩ cần phải có một hành lang pháp lý để thực hiện và xử lý. Đối với chuyển nhượng các hợp đồng của DN cũng vậy, các luật khác thì quy định giao dịch dân sự qua công chứng, nhưng luật này lại bắt buộc chủ đầu tư phải xác nhận, tức là hình thành rất nhiều các bước, cái này nên phải quy định định rõ.

PV: Xin cảm ơn ông!

RẤT KHÓ TRONG KHUÔN KHỔ NGHỊ ĐỊNH

Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, những quy định mới trong dự thảo đã phù hợp hay sẽ phải điều chỉnh theo hướng nào?

Phóng viên VOVGT trao đổi với ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

PV: Ông nhận định như thế nào về những quy định trong dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Trong bối cảnh hiện nay đang rất khó khăn do ảnh hưởng của COVID-19, việc Bộ Xây dựng quyết liệt sửa đổi Nghị định 76 là rất tích cực, phần nào giúp cho DN giải quyết khó khăn.

Tôi hy vọng sẽ điều chỉnh, làm rõ hơn, quy định cụ thể hơn để làm sao việc triển khai kinh doanh bất động sản thuận lợi hơn. Ví dụ ở đây không đưa ra quy định cứng 20 tỷ đồng vốn pháp định của DN kinh doanh bất động sản, nhưng đưa ra quy định 15% hoặc 20% giá trị của dự án, thực ra thậm chí nó còn cao hơn 20 tỷ.

Nhưng như thế cũng tốt vì nhà đầu tư phải có năng lực thì mới có thể triển khai dự án, đảm bảo tiến độ, chất lượng dự án. Trường hợp thấp hơn 20 tỷ cũng có nhưng ít, như thế nó mở ra cho những dự án quy mô nhỏ ở các tỉnh vùng sâu vùng xa.

PV: Ông kỳ vọng gì vào lần sửa đổi nghị định này, có giải quyết được những vấn đề nổi cộm trong đầu tư bất động sản?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện nay các chủ đầu tư đang rất vướng vì quy định phải có tối thiểu bao nhiêu phần trăm đất ở trong dự án chuyển đổi.

Hiện địa phương đã quy hoạch cho làm đất ở rồi tại sao lại còn có quy định trong đó phải có sẵn một phần đất ở, rồi mới được chuyển đổi đất đó, điều này rất bất hợp lý.

Sửa đổi vấn đề này, trong khuôn khổ Nghị định điều đó rất khó, có lẽ phải chờ sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản.

Xin cảm ơn ông!

Cách đánh giá chủ đầu tư dự án bất động sản theo hướng nào để phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, thay cho vốn pháp định hay tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư trong dự án?

Chia sẻ với PV VOV Giao thông, giáo sư Đặng Hùng Võ nêu quan điểm: 'Trên thế giới không ai quy định như Việt Nam, vốn thực sự không nói lên được điều gì. Bởi quá trình kinh doanh DN đi vay nhiều chứ mấy ai có đủ vốn để làm tất cả mọi việc.

Các nước bao giờ họ cũng dùng hai căn cứ rất quan trọng để đánh giá các chỉ số của DN, đó là báo cáo quyết toán và báo cáo kiểm toán hàng năm của DN.

Người ta quan tâm đến lượng tiền đi qua DN hay nói cách khác là doanh thu, lợi nhuận và nộp thuế bao nhiêu? Đấy là tất cả những chỉ số nói lên doanh nghiệp mạnh hay yếu và chúng ta cần phải thay đổi tư duy. Nếu còn tiếp tục đánh giá DN chỉ thông qua vốn thì sẽ bị những dấu hiệu không thực chất nó chi phối.  

Sau 6 năm thực hiện, nhiều quy định trong Nghị định 76 và Luật Kinh doanh bất động sản đã trở nên lạc hậu, không còn phù hợp với điều kiện hiện nay. Chính những quy định này đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, vì vậy việc sửa đổi, bổ sung và ban hành Nghị định mới là vô cùng cấp thiết. Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đang hướng đến tạo cơ sở pháp lý để giải quyết vấn đề này'

--

# Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo Nghị định 76 Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOV Giao thông, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

# Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc 15h30 đến 15h50, thứ Hai và thứ Tư hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, vovgiaothong.vov.vn hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: Spotify, Aple Podcast và Google odcast.