Cấp phép căn hộ 'hộp diêm': Hạ tầng giao thông oằn mình gánh chịu

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Theo Thông tư 21 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư thương mại có diện tích từ 25 m2 trở lên; có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Lý giải về quy định diện tích căn hộ chung cư, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, đây cũng là diện tích căn hộ được nhiều nước áp dụng, chẳng hạn tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất không nhỏ hơn 21m2, Philippines là 24m2, Anh 27m2, thậm chí tại Hong Kong (Trung Quốc) còn có các “nhà hòm” chỉ để ngủ.

Mặc dù vậy, để tránh áp lực về dân số lên hạ tầng tòa nhà và khu vực, Bộ Xây dựng yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ. Tuy vậy, dư luận cũng bày tỏ sự nghi ngại khi căn hộ 25m2 được ra đời khó phù hợp với cuộc sống hộ gia đình:

"Với diện tích như thế thì những gia đình thêm đông người, ví dụ gia đình tôi có thêm 1 hoặc 2 em bé hoặc sống cùng bố mẹ với diện tích như thế thì khá là chật".

"Có thể nhiều người mua, nhưng nó chỉ phù hợp với gia đình có 1-2 người hoặc những hộ còn độc thân, còn giả dụ có thêm người thêm nhân khẩu thì ở nó hơi chật".

"Một căn hộ nhỏ người ta sẽ có rất nhiều gia đình, thậm chí có những căn hộ 25m2 là cả một gia đình vài người ở thì nó sẽ tạo ra một áp lực về cơ sở hạ tầng, ví dụ như khu vực để xe, bãi đỗ xe, cái lớn hơn đó là áp lực giao thông của khu vực quận,phường và rộng hơn nữa là áp lực giao thông của cả thành phố".

Ông Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, quy định mới của Bộ Xây dựng như một hình thức hợp thức hóa căn hộ có diện tích 25m2 đã từng được một số doanh nghiệp xây dựng tại TP.HCM cách đây 3 năm.

Khi quy định này được thực thi, điều dễ nhận thấy là dân số tăng lên,  gây áp lực lên hạ tầng xã hội, từ trường học, y tế, sân chơi, vườn hoa, giao thông… Theo ông Tùng, nếu không cẩn thận, những căn chung cư 25m2 sẽ có nguy cơ tạo ra những khu ổ chuột mới: 

"Các chung cư cũ của Hà Nội như Quỳnh Mai, Thanh Nhàn, 8/3, Thành Công là những căn hộ đang xuống cấp rất xập xệ là những căn hộ 25m2, có những gia đình chất tải lên 25m2, có những gia đình mấy thế hệ ở trên 25m2 và biến nó trở thành một cái nhức nhối của xã hội mà chúng ta hiện đang tranh luận, đang tìm mọi giải pháp mà vẫn chưa giải quyết được".

Mặc dù không phản đối nhà ở 25m2, song Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Văn phòng Luật sư Basico (Hà Nội) lưu ý, việc chấp thuận căn hộ 25m2 cần đặc biệt lưu ý mật độ cư dân tại các dự án này và khu vực lân cận, bởi nếu cấp phép tràn lan sẽ để lại hệ lụy lâu dài về mặt xã hội:

"Ví dụ chỗ này mật độ 30% chiều cao là 10 tầng chẳng hạn thì nó sẽ tương ứng với chuyện tính ra bao nhiêu người, bao nhiêu xe cộ, bao nhiêu điện nước..? Nếu như tính ra cái 25m2 ấy nó cao hơn thì phải hạ nó xuống?"

Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng, việc cho phép xây dựng chung cư với diện tích chỉ 25m2 là giải pháp tình thế để tạo chỗ ở thích hợp cho những người có nhu cầu. Tuy vậy, để hạn chế thấp nhất sự tác động về hạ tầng xã hội, hạ tầng đô thị chắc chắn sẽ xảy ra khi doanh nghiệp được phép xây dựng chung cư 25m2, cần tính toán kỹ cơ cấu căn hộ diện tích nhỏ so với toàn bộ chung cư và cả khu vực xung quanh:

"Bởi vì nếu không sẽ làm quá tải dân số theo quy hoạch, và thứ 2 sẽ tạo ra những khó khăn cho hạ tầng kỹ thuật, chẳng hạn cung ứng điện, nước, rác thải… và khó khăn cho cả hạ tầng xã hội như nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, y tế…"

Ngay cả các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng cũng lo ngại, việc xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ có tác động về xã hội, môi trường, nhất là quá tải về giao thông và giáo dục. Về điều này, ông Lại Anh Tú, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Phúc Hà (Hà Nội) cho biết:

"Trước khi cho phép một đơn vị nào xây dựng thì cơ quan quản lý nhà nước cần phải tính trước những tác động như vậy và đồng thời phải có một quy hoạch hoàn chỉnh và đồng thời phải tuân thủ quy hoạch đó".

Những bài học nhãn tiền khi doanh nghiệp xây dựng chung cư có diện tích căn hộ từ 40-45m2, cao từ 40-45 tầng đã phá vỡ quy hoạch, gây áp lực lớn cho hạ tầng kỹ thuật tại một số khu đô thị như Linh Đàm vẫn còn đó. Dưới góc nhìn của VOVGT, với thực tế quản lý quy hoạch xây dựng còn nhiều bất cập trong thời gian qua, rõ ràng những lo ngại này là có cơ sở.

Đừng để “chuồng cọp” tái diễn

Tháng 8/2017, UBND phường Hoàng Liệt cùng lực lượng liên ngành đã cưỡng chế, yêu cầu dừng hoạt động khai thác điểm đỗ xe tại bán đảo Linh Đàm nhưng không thành công. Tiếp đó, đến cuối tháng 5/2018, lực lượng liên ngành quận Hoàng Mai, Hà Nội tiếp tục thực hiện cưỡng chế, yêu cầu chủ bãi xe dừng hoạt động.

Trong 2 năm, 2 lần cơ quan chức năng quận Hoàng Mai, Hà Nội ra quân với quyết tâm dẹp bãi trông xe không phép tại Linh Đàm nhưng không thành công. Với số lượng lên đến hàng nghìn ô tô đang gửi tại bãi này, nếu đóng cửa, hàng nghìn phương tiện không có chỗ gửi xe đã trở thành bài toán khó không chỉ với chính quyền 1 quận.

Thậm chí, một Phó giám đốc Sở GTVT Hà Nội từng thừa nhận, mặc dù chủ trương của Thành phố là giải tỏa những điểm trông giữ xe không phép, sai phép, không đảm bảo an toàn giao thông, phòng chống cháy nổ, song do lưu lượng và nhu cầu đỗ xe tại khu vực này quá lớn, nên đến thời điểm hiện tại, bãi giữ xe này vẫn ngang nhiên tồn tại.

Dẫn câu chuyện đường Vành đai 3 trên cao tại Hà Nội chỉ sau một thời gian đưa vào khai thác đã nhanh chóng bị quá tải, ùn tắc thường xuyên, ông Lê Đỗ Mười - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển GTVT, Bộ GTVT cho biết, một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là do quy hoạch giao thông liên tục bị phá vỡ do quy hoạch xây dựng bị sửa đổi.

Việc liên tiếp mọc lên những khu nhà cao tầng, khu đô thị mới, khiến tuyến đường này rơi và tình trạng quá tải và thường xuyên ùn tắc. Ông Mười khẳng định, không một quy hoạch giao thông nào đáp ứng nổi khi quy hoạch xây dựng thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất và liên tục bị phá vỡ.

Đó chỉ là 2 trong số rất nhiều trường hợp hạ tầng giao thông bị quá tải do quy hoạch xây dựng liên tục bị phá vỡ, không đồng bộ. Thực trạng trên đang dẫn đến hệ lụy mà ai cũng có thể nhìn thấy rõ là kẹt xe, tắc đường thường xuyên xảy ra, tình trạng ngập úng sau mỗi trận mưa…

Song song với đó, việc mất cân đối giữa phát triển cơ sở hạ tầng và tốc độ phát triển đô thị còn ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng cuộc sống của người dân như không khí ô nhiễm, ô nhiễm tiếng ồn, thiếu khu vui chơi cho trẻ em, thiếu cây xanh, hồ điều hòa, trường học, bệnh viện chưa đáp ứng đủ nhu cầu…

Những nguy cơ trên hoàn toàn có thể gia tăng khi chủ trương cho phép xây dựng căn hộ có diện tích 25m2 được thực thi từ 1/7 tới. Sau khi lấp đầy, hạ tầng giao thông trong khu vực vốn đã quá tải sẽ tiếp tục bị phá vỡ. Không một hạ tầng, dịch vụ công cộng nào có thể đáp ứng được cho một đô thị chật hẹp đang chứa lượng dân số quá lớn.

Do vậy, Bộ Xây dựng cần minh bạch thông tin cho người dân biết: việc ban hành chính sách cho phép xây dựng căn hộ có diện tích từ 25m2 đã tính những yếu tố khác bị tác động như hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị ra sao, đã tham vấn những cơ quan, hội đồng khoa học nào trước khi ban hành, và sẽ làm thế nào để ngăn chặn những tác động ngoài mong muốn?

Tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản là một chuyện, nhưng nếu đề ra một chính sách chỉ để hợp lý hóa cho những vi phạm lâu nay, thì không khó để thấy trước nguy cơ về những “chuồng cọp” có thể tái diễn trong sự bất lực của chính quyền đô thị..