Tìm kiếm giải pháp cho xung đột giữa người dân và chủ đầu tư chung cư

Theo thống kê của Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có 01 chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Vậy nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ đâu? Tồn tại dưới hình thức nào? Cách giải quyết căn cơ các xung đột trên cơ sở luật pháp như thế nào? Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư/ Công ty quản lý tòa nhà và cư dân như thế nào? …. rất cần các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cùng bàn luận để đưa ra hướng giải quyết thấu đáo.

Trong tham luận của các Luật sư trong buổi tọa đàm, hầu hết đều nêu nổi bất những khúc mắc, tranh chấp đang xảy ra hiện nay đối với các khu chung cư. Theo GS-TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, hiện nay chúng ta có thể khái quát được 4 hình thức tranh chấp, trong đó chủ yếu nảy sinh mâu thuẫn nhiều nhất đó là hình thức mua bán bất động sản trong tương lai tức là mua nhà trên giấy và tranh chấp giữa diện tích chung và riêng.

Các loại hình chung cư tương đối đa dạng, khác nhau về sở hữu và cấu trúc. Có nhiều loại chung cư do chủ đầu tư khác nhau, nguồn vốn bỏ ra khác nhau, kết cấu khác nhau,… thì chắc chắn phần chung và phần riêng của từng loại chung cư sẽ khác nhau. Trong khi đó, chưa có quy định pháp luật điều chỉnh cho từng loại nhà chung cư khác nhau. 

Việc phát sinh các tranh chấp gay gắt về phần sở hữu chung tại các chung cư giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư. Trong khi đó, những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này chưa đầy đủ, cần được hoàn thiện để làm cơ sở giải quyết những tranh chấp giữa các bên liên quan. 

Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm, nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung – riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư và một số vấn đề liên quan đến phí dịch vụ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Cũng tại buổi tọa đàm, một số Luật sư cũng đưa ra đề xuất, giải pháp cơ bản để hạn chế tranh chấp như cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành các Tòa nhà/Cụm Tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Xem xét ban hành Nghị định Quản lý nhà chung cư.

Cần có chế tài xử lý nghiêm với các Chủ đầu tư dự án nahf chung cư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong việc chậm bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi cá bên. Tùy theo mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, giải quyết của tòa án,….

Đặc biệt Ban quản lý tòa hà cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quản lý; là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Điều này cũng đòi hỏi Ban quản trị, cư dân của Tòa nhà/ Cụm tòa nhà chung cư có sự lựa chọn nghiêm túc để có một Ban quản lý tòa nhà khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên. 

Bên cạnh các Luật sư, trong buổi tọa đàm cũng có sự tham gia của đại diện Ban quản lý tòa nhà trực thuộc các khu chung cư, đại diện những người dân trực tiếp sống trong các khu chung cư, cùng đưa ra ý kiến, bày tỏ quan điểm của mình trước những vấn đề dẫn đến tranh chấp, xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư.