Vì sao nên siết tín dụng đối với người mua nhà thứ 2 trở đi?

Trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến. Dự thảo nêu 3 nội dung điều tiết thị trường, gồm chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Theo đó, Bộ kiến nghị áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Quy định này nhằm làm giảm tình trạng đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lướt sóng kiếm lời, gián tiếp khiến cho giá nhà đất tăng cao.

“Mỡ nó rán nó” – Chiêu lướt sóng bằng vốn vay ngân hàng

Một môi giới làm nghề đầu tư, hay đúng hơn là đầu cơ bất động sản từ cuối năm 2020, đa số giao dịch mua bán trong 5 năm trở lại đây dùng đòn bẩy hay người trong ngành gọi là “mỡ nó rán nó”. Tức là sử dụng chính bất động sản chuẩn bị giao dịch làm tài sản đảm bảo cho khoản vay, giải ngân 75% giá trị, 25% còn lại là vốn tự có. Một dạng “cò gỗ mổ cò thật” theo cách mô tả sự việc của những người đi buôn nước bọt đúng nghĩa:

“Chúng tôi dùng chính bất động sản đó làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định vay được 75% giá trị định giá. Như vậy chi phí chỉ mất khoảng 25% thôi còn lại là vay ngân hàng. Làm như thế không mất vốn”…        

Theo lời cán bộ tín dụng của một ngân hàng thương mại cổ phần khá có tiếng, quy trình vay vốn, tất toán của nhóm đầu cơ lướt sóng nhanh nhất là từ 2 đến 3 tháng, khoản vay kéo dài nhất xấp xỉ một năm. Ví dụ với khoản vay 3 tỷ, lãi suất 10% năm, nhóm đầu tư theo kiểu gom xây trong thời gian nhanh nhất chỉ phải trả khoản lãi chưa đến 100 triệu nhưng lợi nhuận thu về có thể lên đến số tiền hàng tỷ đồng còn trong trường hợp rủi ro, đương nhiên ngân hàng là phía bị ảnh hưởng trước tiên.

“Để tận dụng vốn ngân hàng thì họ mới có dòng tiền để xoay tiếp thì họ thế chấp ngay tài sản ấy vào ngay khi hoàn thiện cái tài sản ấy đồng thời họ cũng rao bán trên các kênh của họ. Thường trung bình một tài sản mà từ lúc thế chấp đến lúc bán được vào khoảng 2 đến 3 tháng là nhanh nhất”…

Theo kết quả khảo sát của batdongsan.com.vn công bố cuối năm 2024, 86% người Việt Nam mua bất động sản bán đi trong vòng chưa đến một năm. Điều này cho thấy hai vấn đề nổi cộm của thị trường nhà đất, căn hộ hiện nay.

Thứ nhất, tình trạng lướt sóng, mua bán sang tay diễn ra phổ biến dẫn đến sự chênh lệch về giá giữa giao dịch trước với lần mua bán sau đó ngày càng tăng, dẫn đến giá trị bất động sản bị thổi phồng.

Thứ hai, rất nhiều nhà đầu cơ bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lướt sóng, cũng chính họ tạo ra cái gọi là sóng bất động sản khiến cho cơn sốt nhà đất diễn ra thường xuyên.

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, đối tượng các cơ quan chức năm hướng đến là những nhà đầu cơ ngắn hạn, các phương án nêu ra trước đây, ví dụ như áp dụng thuế theo lợi nhuận của giao dịch, theo thời gian sỡ hữu, vẫn chưa đầy đủ. 

“Đầu tư ở đây cũng có nhóm chân chính, dài hạn và lựa chọn ngành kinh doanh bất động sản là một nghề để đầu tư thì chúng ta vẫn khuyến khích họ bởi vì họ chính là tác nhân giúp cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, đa dạng. Còn nhóm đầu cơ thường nhanh, kiểu lướt sóng, sinh lợi theo quan điểm người ta không có nhu cầu sử dụng nhưng lựa chọn đầu cơ sinh lợi nhanh thì nhóm ấy là chính phủ đang hướng đến nhằm hạn chế nhóm này, hạn chế làm giá tăng lên”…

Tiềm ẩn nhiều hệ luỵ

Trở lại với việc 86% người Việt Nam mua bất động sản bán đi trong vòng chưa đến một năm, chắc chắn phần lớn nhóm người này lựa chọn bất động sản như một loại hình kinh doanh, nhà đất như một loại hình sản phẩm sinh lợi. Theo đó, đa số nhà đầu cơ ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các kênh tín dụng của các ngân hàng đi kèm chính sách ưu đãi về lãi suất, về thời gian vay kéo dài hàng chục năm.

Tuy nhiên, đằng sau đó cũng kéo theo nhiều hệ lụy, như nguy cơ nợ xấu dẫn đến mất vốn, giá nhà đất tăng cao, hiện tượng bong bóng ngày càng phình to sau khi các sản phẩm bất động sản được chuyển nhượng qua nhiều nhà đầu cơ. … Chuyên gia tài chính, bất động sản Rich Nguyễn, cho biết, ngoài những lợi ích rõ ràng thì việc sử dụng đòn bẫy cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với những nhà đầu tư lướt sóng bất động sản.

"Chúng ta sử dụng đòn bẩy là điều không thể tránh khỏi tuy nhiên ngoài việc hỗ trợ chúng ta có những bước nhảy nhanh hơn thì ẩn chứa phía sau nó cũng là hàng loạt những rủi ro mà đa phần những người đi đầu tư bất động sản người ta chết vì những yếu tố tài chính chứ gần như các sản phẩm bất động sản có thể không sinh lời trong một vài năm nhưng người ta đã bị gãy đòn bẩy. Cũng với những bất động sản đó nếu người ta chờ được trong một thời gian lâu hơn thì bán bất động sản đều có lãi, không có ai thua thiệt cả”…

Quay trở lại câu chuyện siết cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi, nên nhớ giai đoạn nửa sau năm 2024, rất nhiều ngân hàng tạm dừng giải ngân các khoản vay liên quan đến bất động sản, kể cả với các cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế, việc hạn chế bằng cách chặn thay vì nắn dòng tiền kiểu này ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng tín dụng tổng thể, trong khi người có nhu cầu ở thật cũng rất khó tiếp cận được nguồn tiền từ các tổ chức tín dụng.

Từ đó, việc siết cho vay nhằm vào đối tượng người mua bất động sản thứ 2 nằm trong số 86% mua bán bất động sản trong thời gian ngắn có tác dụng phân loại nhà đầu tư với nhà đầu cơ lướt sóng, lành mạnh hóa thị trường tài chính bất động sản.