Thủ Thiêm: Đất vàng, nhà trống - Lời giải nào cho nghịch lý "ế" suốt nhiều năm qua?

Nguyên nhân được cho là số căn hộ không đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư trong khi mức giá khởi điểm cao. Liệu lần này có thành công, khi mà những tài sản quý giá này đã "ế" đến ít nhất 4 lần trong những năm qua?

Giữa nhịp sống sôi động của thành phố hơn 10 triệu dân, áp lực về nhà ở đè nặng lên vai của biết bao gia đình. Với giá nhà đất liên tục leo thang, giấc mơ sở hữu một mái nhà để "an cư lạc nghiệp" ngày càng trở nên xa vời, ngay cả với những người có công việc ổn định như đội ngũ giáo viên, viên chức. Họ là những người ngày đêm cống hiến cho xã hội, nhưng lại chật vật trong chính cuộc mưu sinh của mình.

Chị Nguyễn Thị Nga, một giáo viên tại thành phố, không giấu được nỗi lòng: “Đối với đồng lương của giáo viên thì thật sự rất là ít ỏi, để mua một căn nhà ở Thành phố thì thực sự là một giấc mơ, thôi thì cố gắng công tác dành dùm tiền bạc xem có cơ hội nào không”.

Nỗi niềm đó cũng là của gia đình anh Nguyễn Thế Ân. Dù đã tích cóp nhiều năm, cánh cửa sở hữu một căn hộ của gia đình anh vẫn rất hẹp, khi mà ngay cả những dự án nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá rẻ cũng có mức giá vượt quá khả năng chi trả của đa số người lao động: “Hiện nay trung bình một căn hộ thì cũng cỡ 1 tỷ đổ lên, đó là nhà ven đô thị thôi, với số vốn dành dụm của gia đình thì cũng chưa đạt được tới đó”

Trong khi hàng triệu người dân đang ngày đêm mong mỏi một chốn đi về, thì ở bên kia bờ sông Sài Gòn, tại Thủ Thiêm với 3.790 căn hộ tái định cư, được xây dựng khang trang, lại nằm trong cảnh "vườn không nhà trống". Những dãy nhà cao tầng im lìm, những ô cửa sổ trống rỗng nhìn ra khoảng không, cỏ dại và rêu phong dần phủ kín theo năm tháng. Đây là một sự lãng phí về tài sản và lãng phí cả cơ hội.

Chứng kiến điều này, anh Phạm Hoàn Nhật không khỏi tiếc nuối: “Mình thấy những căn nhà ở thủ thiêm bỏ hoang rất là phí, nếu nhà nước có chính sách mở bán lại những căn nhà ở những khu vực như vậy thì rất phù hợp, tạo điều kiện cho người dân có cơ hội để sở hữu nhà ở".

Cái giá của sự bỏ hoang không chỉ là sự lãng phí mà ở đó mỗi năm, ngân sách thành phố phải chi ra hàng tỷ đồng cho việc bảo trì, bảo dưỡng, trông coi để chống xuống cấp. Đó là nguồn tiền lẽ ra có thể dùng để xây trường học, bệnh viện. Hơn thế nữa, nó cho thấy sự bế tắc trong việc tận dụng quỹ đất vàng, một nguồn lực hữu hạn và vô cùng quý giá của thành phố.

Đứng trước áp lực phải tháo gỡ điểm nghẽn này, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã nhiều lần thực hiện đấu giá các căn hộ tại Thủ Thiêm thế nhưng vẫn chưa tìm được chủ. Mới đây TpHCM cũng đã quyết định giao cho Sở Nông nghiệp và Môi trường thực hiện phiên đấu giá tiếp theo.

Trao đổi với chúng tôi, ông Huỳnh Thái Ngọc, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất, thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường, đã cung cấp những thông tin cụ thể về kế hoạch: “UBND TpHCM đã có quyết định ủy quyền cho Sở NN&MT thực hiện công tác đấu giá 3790 căn chung cư tại lô R1 đến lô R5 tại phường An Khánh Tp Thủ Đức. Chủ trương chuyển nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại đã được các cấp cơ quan trung ương chấp thuận”.

Như vậy, với việc được Trung ương chấp thuận chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại, 3.790 căn hộ thuộc 5 lô R1, R2, R3, R4, R5 trong khu 38,4 hecta phường An Khánh sẽ được tiếp cận một tệp khách hàng và nhà đầu tư rộng lớn hơn rất nhiều. Song song đó, 3 lô đất vàng bao gồm lô 1-2 và lô 1-3 thuộc Khu chức năng số 1, ngay sát chân cầu Thủ Thiêm 2 và khu phức hợp Sóng Việt; cùng với lô 3-5 thuộc Khu chức năng số 3, đối diện khu phức hợp Empire City. Đây đều là những vị trí đắc địa bậc nhất. Tổng giá trị khởi điểm cho cả ba lô đất này được ấn định là 5.705 tỷ đồng cũng được đưa ra "thử lửa" thị trường.

Ông Ngọc cho biết thêm chi tiết: “Hiện nay đã có quyết định phương án đấu giá, chủ trương đầu tư, các cơ quan sẽ tiếp tục khẩn trương thực hiện các nội dung còn lại. Dự kiến đầu tháng 12 năm 2025 sẽ tổ chức thực hiện các phiên đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm.”

Dù kế hoạch đã chi tiết và quyết tâm đã rõ, nhưng “cái dớp” của những lần thất bại, đặc biệt là vụ các doanh nghiệp trúng đấu giá rồi bỏ cọc với mức giá "trên trời" trước đây, vẫn là một bài học đắt giá. Theo các chuyên gia, chìa khóa thành công không chỉ nằm ở sự chuẩn bị của cơ quan nhà nước, mà còn ở cách tiếp cận thị trường.

Bà Dương Thùy Dung, một chuyên gia bất động sản, nhấn mạnh yếu tố nền tảng là một sân chơi công bằng: “Tôi nghĩ là lô đất này rất là trọng điểm nên chúng cần có một cơ chế rõ ràng để tạo một môi trường đầu tư vừa lành mạnh vừa công bằng dành cho các nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu tư quốc tế.”

Vấn đề cốt lõi về giá cả, vốn là nguyên nhân chính khiến các nhà đầu tư e dè trong quá khứ. Tiến sĩ, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, thành công chỉ đến khi giá trị tài sản được trả về đúng với thực tế của thị trường, chứ không phải bị thổi phồng bởi những yếu tố đầu cơ: “Có thể nói rằng không có nhà đầu tư nào dại bỏ ra một số tiền lớn mà mình không được lợi gì hết, tức là giá trị thật không đến đó nhưng bây giờ mình đẩy lên một giá cao rất nhiều lần... Tôi nghĩ khi chúng ta phát triển đô thị theo kinh tế thị trường thì chúng ta nên tuân theo luật của thị trường và chúng ta ngăn ngừa những tác động tạo nên giá ảo không thật. Điều này sẽ giúp đô thị phát triển một cách bền vững”.

Rút kinh nghiệm từ quá khứ, chuẩn bị kỹ lưỡng cho tương lai, TP.HCM đang đứng trước cơ hội lớn để "hồi sinh" một khối tài sản khổng lồ. Thành công của phiên đấu giá tới đây không chỉ mang lại hàng chục nghìn tỷ đồng cho ngân sách, mà còn là một cú hích quan trọng để khẳng định giá trị thực và tiềm năng của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, chấm dứt sự lãng phí kéo dài hơn một thập kỷ qua.

Bốn lần không chỉ là những con số đấu giá thất bại, mà còn là một sự "lãng phí đất vàng" ngay giữa trung tâm kinh tế sôi động nhất nước. Trong khi đó hàng chục ngàn người lao động đang vật lộn với những điều kiện sống "dưới mức tối thiểu", khao khát có một mái nhà tử tế. Bên kia là hàng ngàn căn hộ tái định cư bỏ không, xuống cấp từng ngày.

Điều này đặt ra câu hỏi lớn về tầm nhìn quy hoạch và chính sách phát triển nhà ở hiện nay. Nên chăng mạnh dạn chuyển đổi một phần các căn hộ này thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê giá rẻ? Hay điều chỉnh mức giá khởi điểm sát với thực tế hơn?

Căn hộ Thủ Thiêm lại đấu giá: Liệu có phá "dớp" ế?

Câu chuyện về gần 4.000 căn hộ và các lô đất vàng tại Thủ Thiêm lại một lần nữa được khởi động với kế hoạch đấu giá lần thứ năm. Sau hơn một thập kỷ nằm im lìm và ít nhất bốn lần "lên sàn" thất bại, người ta không còn quá nhiều sự hồ hởi. Thay vào đó là một thái độ hoài nghi và một câu hỏi lớn liệu rằng lần này có thực sự khác, hay chỉ là một vòng lặp nữa của những kỳ vọng cũ?

Nhìn lại chuỗi thất bại này, nguyên nhân không khó để nhận ra: đó là sự ảo tưởng về giá trị và sự xa rời các nguyên tắc cơ bản của thị trường. Những phiên đấu giá trước đây, đặc biệt là sự kiện các doanh nghiệp trúng thầu với mức giá cao không tưởng rồi lặng lẽ bỏ cọc, đã để lại một di sản tai hại. Nó không chỉ làm nhiễu loạn thị trường mà còn vô tình dựng lên một "ngưỡng giá" phi thực tế. Mức giá đó có thể trông rất ấn tượng trên giấy, nhưng nó hoàn toàn vô nghĩa khi không một nhà đầu tư có năng lực thực sự nào dám chạm vào.

Nguyên tắc thị trường rất đơn giản: một tài sản chỉ có giá trị khi nó tạo ra dòng tiền hoặc lợi ích trong tương lai. Việc cố gắng bán một tài sản với giá mà nhà đầu tư sau khi mua về không thể phát triển dự án để sinh lời chính là tự triệt tiêu sức hấp dẫn của nó. Không ai bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng chỉ để sở hữu một khối tài sản rồi để đó, mà họ cần một bài toán kinh doanh khả thi. Khi giá đầu vào quá cao, bài toán đó không thể có lời giải.

Sự bế tắc của khối tài sản công này càng trở nên nhức nhối khi đặt cạnh nhu cầu an cư bức thiết của người dân. Giữa một thành phố mà giá nhà đã vượt xa tầm với của đa số người lao động, thì hình ảnh gần 4.000 căn hộ khang trang "cửa đóng then cài" bị bỏ hoang cho rêu phong và xuống cấp suốt hơn một thập kỷ qua.

Rõ ràng đây là một sự lãng phí không thể biện minh. Mỗi năm, ngân sách thành phố phải gồng gánh hàng tỷ đồng chi phí bảo trì, bảo vệ cho những tòa nhà không người ở.

Lời giải không nằm ở đâu xa xôi mà nằm ngay ở việc chấp nhận thực tế. Trước hết, thành phố phải dũng cảm định giá lại khối tài sản này dựa trên giá trị khai thác thực của thị trường, chứ không phải dựa trên những con số kỷ lục ảo tưởng của quá khứ. Cần xác định một mức giá khởi điểm đủ hấp dẫn để nhà đầu tư thấy được con đường sinh lợi khi phát triển dự án.

Mục tiêu chiến lược phải là tìm được một nhà phát triển có tâm và có tầm, người sẽ biến những khối bê tông im lìm thành một khu dân cư sống động, tạo công ăn việc làm, đóng thuế lâu dài và góp phần vào sự phát triển chung. Lợi ích bền vững đó lớn hơn nhiều so với việc cố gắng thu về một khoản tiền cao nhất trong một lần duy nhất.

Bên cạnh đó thay vì đặt tất cả trứng vào một giỏ "đấu giá thương mại", tại sao không mạnh dạn tính đến một phương án hỗn hợp? Cụ thể là chuyển đổi một phần đáng kể trong số 3.790 căn hộ này thành quỹ nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê giá rẻ. Cách làm này sẽ giải quyết tức thì bài toán an sinh, cung cấp chỗ ở cho nguồn nhân lực thiết yếu của thành phố một cách nhanh chóng và tiết kiệm nhất bằng việc tận dụng tài sản sẵn có.

Phiên đấu giá sắp tới không chỉ là bán tài sản. Đây là cơ hội để TP.HCM sửa chữa một sai lầm kéo dài, chứng tỏ một tầm nhìn thực tế và hiệu quả hơn. Đã đến lúc phải ngừng đuổi theo những con số kỷ lục để quay về với giá trị thật, bởi chỉ có giá trị thật mới có thể phá được "dớp" lãng phí và mở ra một chương mới cho Thủ Thiêm.