Cách nào tháo “ngòi nổ” mâu thuẫn trong chung cư?

20h tối ngày 18/11 tại phòng sinh hoạt cộng đồng chung cư Opal Boulevard (số 10 Phạm Văn Đồng, phường Dĩ An, TPHCM), hàng chục cư dân đã tập trung để ký đơn kiến nghị về việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư bầu lại Ban quản trị cũng như đề nghị giải quyết nhiều vấn đề bức xúc tại đây.

Anh Nguyễn Văn Toàn (30 tuổi, căn hộ A1.12.01) cho biết vì bất bình trước tình trạng thiếu minh bạch trong quản lý thu chi của chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An và đơn vị quản lý vận hành toà nhà là Công ty cổ phần dịch vụ quản lý tài sản và đầu tư Asahi nên đã bị giảm áp lực nước sinh hoạt 2 lần:

"Nhà tôi có con nhỏ người lớn tuổi nên cần nước để sinh hoạt gia đình nên vẫn đóng tiền cho nhà nước nhưng họ vẫn cắt không sử dụng được. Hôm nay tự nhiên nước không dùng được, cả ngày hôm nay không có nước để dùng, tình trạng này ảnh hưởng rất lớn đến sinh hoạt hàng ngày từ con cái tắm rửa, nấu nướng…không có nước là không làm gì được, thà không có điện chứ không có nước thì vô cùng ảnh hưởng.

Việc cắt nước hay các chế tài do BQT hay BQL đưa ra cần được Hội nghị chung cư thông qua, cư dân đồng ý nhưng tôi ở đây trước giờ không có quy định nào cả, việc cắt nước này là đơn phương làm và có dấu hiệu vi phạm pháp luật."

Cũng tại chung cư này anh Nguyễn Ngọc Việt chủ hộ B1.12A.08 cho biết hiện có 2 thang máy đã hư hỏng ngừng hoạt động và 2 thang máy khác hoạt động trong tình trạng cầm chừng nhiều tháng nay gây ảnh hưởng trực tiếp đến hàng trăm cư dân nhất là với người già, trẻ nhỏ, người khuyết tật, tiềm ẩn nhiều rủi ro mất an toàn pccc và cứu hộ cứu nạn mà chưa được Chủ đầu tư hay Ban quản trị hỗ trợ giải quyết.

Anh Nguyễn Ngọc Việt tỏ ra bức xúc: "Thang máy hư ảnh hưởng rất nhiều đến người già, trẻ em và các tình huống khẩn cấp. Đến lúc này BQT cho rằng đã hết nhiệm kỳ nên không có pháp lý để chi tiền sửa thang máy mà BQT cũng không tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu BQT mới cũng như thông qua kế hoạch sửa chữa khắc phục cho cư dân.

Dù đã có thông báo tổ chức Hội nghị vào tháng 10 nhưng BQT không tổ chức mà không có lý do chính thức, thay vào đó Trưởng BQT lại cho rằng ứng viên không đủ hay ứng viên nộp hồ sơ trễ. Tôi thấy việc này không đúng vì BQT đã hết nhiệm kỳ thì phải tổ chức HỘi nghị để bầu lại nhằm đảm bảo quyền lại cho cư dân. Chúng tôi cũng đã có ý kiến đề nghị Phường hỗ trợ tổ chức Hội nghị chung cư nhưng chưa có sự phản hồi."

Cách chung cư Opal Boulevard không xa, hơn 4000 cư dân đang sinh sống tại chung cư 4S Linh Đông (đường 30, phường Hiệp Bình, TPHCM) cũng đang “mắc kẹt” trong nhiều năm liền khi các quyền lợi căn bản của người mua nhà không được giải quyết thoả đáng.

Bà Phan Thị Đài Trang – Phó trưởng Ban Quản trị cụm nhà chung cư 4S Linh Đông bày tỏ: "Chung cư đã đi vào hoạt động hơn 11 năm, nhưng đến nay những quyền lợi rất cơ bản của người mua nhà như Sổ Hồng và Quỹ bảo trì vẫn chưa được chủ đầu tư thực hiện đầy đủ. Đã có thời điểm cư dân phải treo băng rôn để yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ.

Ban quản trị nhiều lần gửi kiến nghị đến các cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, phản hồi và kết quả thực tế vẫn chưa đạt như kỳ vọng. Trong quá trình xử lý, chính quyền địa phương cũng chưa có những biện pháp đủ rõ ràng hoặc đủ mạnh để tháo gỡ khó khăn cho cư dân, dẫn đến việc chủ đầu tư kéo dài tình trạng chậm trễ nhiều năm liền. Việc này gây ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của hàng ngàn cư dân và tiềm ẩn nhiều rủi ro về an ninh trật tự trong khu vực."

Ông Lê Minh Cơ – đại diện chung cư Phú Hoàng Anh (xã Nhà Bè, TPHCM) cũng nêu ra 1 số bất cập liên quan đến chủ đầu tư dự án khiến hoạt động của Ban quản trị nói riêng, đời sống của hàng ngàn cư dân nơi đây nói chung gặp vô vàn khó khăn: "Chủ đầu tư đi không bàn giao gì hết, chỉ bàn giao vật tư hiện tại thôi. Đến giờ này qua năm thời thời kỳ của ban quản trị tất cả tài liệu không có gì hết, chúng tôi thuê một tư vấn đến để làm lại toàn bộ hồ sơ nhưng khi làm xong rồi lên các cơ quan chức năng nói là ban quản trị không có chức năng mà chỉ có chủ đầu tư mà bây giờ chủ đầu tư tìm không ra nó không hợp tác, bỏ đi rồi, tiền bảo trì 17 tỷ xù luôn và rồi còn tranh chấp hầm xe nữa."

Nhiều chuyên gia nhận định cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lượng chung cư cùng hàng loạt các vấn đề thực tiễn diễn ra trong loại hình nhà ở này thì pháp luật cũng đã có sự thay đổi điều chỉnh kịp thời. Tuy vậy vẫn còn khá nhiều kẽ hở mà các Chủ đầu tư dự án lợi dụng để thu lợi bất chính từ người mua nhà, đặc biệt là từ hành vi chiếm dụng 2% quỹ bảo trì.

Ông Nguyễn Duy Thành - Giám đốc Công ty Cổ phần quản lý nhà Toàn cầu (Global Home) nhận định: "Trong một thời gian dài vừa qua tiền bảo trì t nhà chung cư chủ đầu tư đang chiếm dụng và khiến người dân không có dòng tiền để bảo trì. Cần phải xác định đây là tiền của dân và khi chuyển trả thì chủ đầu tư lại vận dụng việc gửi tiết kiệm không kỳ hạn và gây thiệt hại không nhỏ. Luật ngày càng chặt chẽ hơn, một số địa phương cũng đã chỉ đạo cho cơ quan công an vào cuộc để giúp người dân hạn chế rủi ro tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì mà một số chủ đầu tư lợi dụng vấn đề quản lý lỏng lẻo và chiếm dụng dòng tiền này. Đã đến lúc tiền của dân trả cần phải về cho dân".

Bên cạnh lòng tham của các chủ đầu tư thì những bất cập còn bắt nguồn từ những tranh chấp nội tại bên trong chung cư bởi sự thờ ơ của 1 bộ phận lớn cư dân cũng như những hạn chế nhất định về mô hình hoạt động của Ban quản trị chung cư.

Thạc sĩ Đỗ Phi Hùng – nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho hay những bất cập này đang dần được điều chỉnh, cụ thể tại Thông tư 05/2024 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở năm 2023 và các quy định liên quan: "Ban quản trị nhà chung cư phải đi học. Quy chế này quy định trong thời hạn 3 tháng kể từ khi được bầu, các thành viên ban quản trị phải dự lớp đào tạo bồi dưỡng kiến thức quản lý vận hành nhà chung cư. Dự thảo thay thế cho cái 16 có một mức phạt đối với trường hợp ban quản trị không có giấy chứng nhận đã học lớp bồi dưỡng kiến thức quản lý vận hành nhà chung cư."

Những vấn đề đã và đang diễn ra tại chung cư Opal Boulevard, chung cư 4S Linh Đông hay chung cư Phú Hoàng Anh như vừa nêu là khá điển hình cho các bất cập đang diễn ra tại hơn 1700 chung cư với hàng triệu cư dân đang sinh sống trên địa bàn TPHCM mới sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu.

Ông Trần Sĩ Nam – Phó giám đốc Sở xây dựng TPHCM chia sẻ thêm: "Song song với sự phát triển nhanh về số lượng và quy mô thì công tác quản lý vận hành sử dụng nhà chung cư vẫn còn tồn tại những khó khăn bất cập. Thứ nhất là một số nơi phát sinh sự mâu thuẫn giữa cư dân ban quản trị và chủ đầu tư. Thứ hai là trong công tác thu chi quản lý sử dụng quỹ bảo trì, quỹ vận hành còn thiếu tính minh bạch, công tác bảo trì và an toàn kết cấu pccc chưa đồng bộ. Đặc biệt là sau khi sắp xếp đơn vị hành chính bộ máy quản lý ở cơ sở có nhiều sự thay đổi đòi hỏi cần sớm thống nhất phương tức quản lý phân công trách nhiệm và cơ chế phối hợp".

Tranh chấp chung cư: Đã đến lúc 'siết' trách nhiệm, thay vì loay hoay hòa giải

"Văn hóa chung cư" tưởng chừng chỉ là những va chạm thường nhật, nhưng thực tế đã và đang biến tướng thành những cuộc "nội chiến" âm ỉ, dai dẳng. Từ Hà Nội đến TP.HCM, đâu đâu cũng thấp thoáng màu đỏ của băng rôn biểu ngữ, cư dân tụ tập yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với khách hàng. Những "mái ấm" đáng mơ ước trên các tài liệu bán hàng đang dần biến thành những "lò lửa" của bức xúc, tranh cãi, bất hoà vô tận.

Không khó để chỉ ba "điểm nóng" điển hình trong cuộc nội chiến dài kỳ ở chung cư chính là Pháp lý, Tài chính và chất lượng Vận hành. Ở đó, việc nhiều Chủ đầu tư tìm đủ lý do để né trách nhiệm làm sổ, cố ý chiếm dụng khu vực sở hữu chung để thu lợi riêng, không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ pháp lý…chính là khởi nguồn của bao cớ sự.  

Ngoài ra hành trình “đòi” quỹ bảo trì 2% của nhiều Ban quản trị trở nên bế tắc khi các CĐT cố tình chây ỳ, "mượn tạm" hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng của cư dân mà chưa có sự can thiệp cần thiết của cơ quan thực thi pháp luật. Khi các quyền lợi căn bản không được đảm bảo thì các bất hoà khác dù nhỏ hơn như thiếu minh bạch trong quản lý vận hành, chất lượng dịch vụ xuống cấp, không đảm bảo an toàn... đã đẩy mâu thuẫn lên đỉnh điểm.

Điều đáng nói là dù đã có đầy đủ căn cứ pháp luật cho loại hình nhà ở này nhưng lại thiếu chế tài thực thi đủ mạnh, đủ quyết liệt để răn đe hay giải quyết căn cơ, triệt để các điểm nóng nêu trên. Hầu hết các giải pháp thời gian qua dừng lại ở việc hòa giải mang tính hành chính. Các đơn vị thực thi như chính quyền cấp cơ sở thường chỉ dừng ở mức "vận động", "khuyến khích đối thoại", vì cho rằng đây là tranh chấp dân sự. Đó là chưa kể tư duy “tránh né” của 1 bộ phận cán bộ chính quyền cơ sở, thậm chí Sở ngành chuyên môn.

Việc này khiến không ít các CĐT “nhờn luật”, sẵn sàng chấp nhận vài biên bản phạt hành chính nhỏ lẻ, còn hơn là trả lại hàng chục tỷ đồng quỹ bảo trì. Ngang ngược hơn, có trường hợp còn kiện ngược lại các quyết định hành chính của UBND cấp tỉnh dù “sai phạm rành rành” như chủ đầu tư của 1 chung cư đã đề cập phần đầu chương trình. Cư dân, tưởng chừng là “thượng đế” nhưng vô tình lại trở thành nạn nhân, trong bước đường cùng họ buộc phải “nhuộm đỏ” nơi mình đang sống để mong muốn được quan tâm nhiều hơn.

Thay vì cứ loay hoay "hòa giải", chúng ta cần một "bàn tay sắt" để “thiết lập lại” cơ chế chịu trách nhiệm của các bên liên quan. Đó có thể là khởi tố hình sự, phong tỏa tài khoản, tạm dừng triển khai các dự án mới đối với các chủ đầu tư có hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì, không thực hiện trách nhiệm làm sổ. Hoặc là điều tra làm rõ và xử lý thích đáng đối với các Ban quản trị, Ban quản lý có mưu đồ xấu, gây thiệt hại đến lợi ích chung.

Chỉ khi pháp luật được thượng tôn, chế tài được thực thi nghiêm minh, và trách nhiệm được "siết" chặt, thì chung cư mới thực sự trở thành "tổ ấm" văn minh, đáng sống.