“Phá băng” nhà ở xã hội: Ưu tiên người bị thu hồi đất, cho bán 20% quỹ đất làm nhà thương mại

Đó là 2 trong số những nội dung đáng chú ý trong Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật và chỉ tiêu pháp lệnh đột phá phát triển nhà ở xã hội.

Xung quanh nội dung này, PV VOV Giao thông có cuộc trao đổi với Chuyên gia đô thị Đinh Quốc Thái. 

PV: Bộ Xây dựng đề xuất người bị thu hồi đất, thuộc diện tái định cư, đã thoả thuận chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư sẽ được ưu tiên mua, thuê nhà tại chính dự án nhà ở xã hội đó, mà không phải đáp ứng điều kiện nhà ở, thu nhập, miễn luôn quy trình bốc thăm lựa chọn căn hộ. Ông đánh giá thế nào về nội dung này?

Ông Đinh Quốc Thái: Theo các quy định hướng dẫn 100 năm 2024 và tại Nghị định 26 năm 2025, có 12 nhóm đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội. Trong đó, có ưu tiên cho những hộ dân, cá nhân bị thu hồi đất làm dự án được bốc thăm, ưu tiên mua nhà ở xã hội tại dự án thu hồi đất đó.

Tuy nhiên, có quy định cần làm rõ: Những đối tượng bị thu hồi nhưng chưa được nhận đền bù đất ở, nhà ở thì mới được áp dụng chính sách này.

Tôi đánh giá đây là điểm mới tạo chính sách cởi mở, giúp giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Nhưng cần hiểu cặn kẽ, quy định này có sự ràng buộc nhất định. Không phải tất cả đối tượng khi bị thu hồi đất, đã có nhà ở nơi khác, hoặc được đền bù rồi mà vẫn được ưu tiên mua. Chúng ta cần hiểu rõ quy định này.

PV: Bộ Xây dựng cũng đề xuất ưu tiên doanh nghiệp có năng lực tài chính, cam kết giá hợp lý, tiến độ hoàn thành tối đa 3 năm từ khi có quyết định giao đất làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Một số nội dung đột phá khác gồm tỉ lệ tối đa 20% diện tích sàn được kinh doanh, thương mại; được đề xuất dự án ở những khu vực chưa có quy hoạch nhà ở; được áp dụng một số quy định cụ thể để miễn giấy phép xây dựng. Bộ Xây dựng cũng giới thiệu danh sách 18 doanh nghiệp năng lực tốt cho các địa phương, ông có nghĩ rằng, đây là những chính sách và động thái thực sự đột phá?

Ông Đinh Quốc Thái: Ở đây, nói về vấn đề dành 20% quỹ đất dự án nhà ở xã hội để làm nhà ở thương mại. Đây là nội dung mới. Trước đây, chỉ có quy định: Đối với dự án đất nhà ở thương mại yêu cầu có tối thiểu 20% quỹ nhà ở xã hội. Còn tại Hà Nội là 25%. Chưa có quy định ngược lại như đề xuất mới. Tôi cho rằng, đây là sự cởi mở, tạo linh hoạt, hấp dẫn cho nhà đầu tư tham gia vào phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cần lưu ý: Chủ đầu tư muốn chuyển đổi 20% đất nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại thì phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng.

Còn Bộ Xây dựng công bố danh mục 18 nhà đầu tư đủ năng lực tài chính, uy tín giới thiệu cho các địa phương. Đây cũng là sự đổi mới trong cách quản lý. Chúng ta nhìn nhận 2 khía cạnh: Nếu “trăm hoa đua nở” thì nhà đầu tư nào cũng có thể đăng ký làm nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, nhiều năm qua không có nhiều dự án nhà ở xã hội đưa ra thị trường. Động thái mới của Bộ Xây dựng là sự sàng lọc các nhà đầu tư uy tín, có năng lực giới thiệu các địa phương là sự đột phá tư duy trong quản lý các nhà đầu tư.

Nhưng bên cạnh đó, chúng ta cần có sự giám sát, có những chính sách để thu hút thêm những nhà đầu tư khác. Nguyên tắc thị trường, yếu tố cạnh tranh sẽ giúp người mua nhà hưởng lợi. Nếu chúng ta bó hẹp các nhà đầu tư thì vô hình chung sẽ tạo rào cản cho các nhà đầu tư khác. Việc giới thiệu 18 doanh nghiệp trong danh sách cũng không đồng nghĩa hạn chế hay tạo rào cản kỹ thuật với các doanh nghiệp khác.

PV: Ông có đề xuất nào để “phá băng” thị trường nhà ở xã hội?

Ông Đinh Quốc Thái: Tôi cho rằng, giải quyết vấn đề này, chúng ta cần thực sự cởi mở, tư duy đột phá ưu đãi cho đầu tư nhà ở xã hội. Ví dụ như giới thiệu danh sách nhà đầu tư uy tín, cho phép kinh doanh thương mại 20% quỹ đất. Bên cạnh đó, cần giám sát chặt chẽ hơn.

Chúng ta đang có chiến dịch 90 ngày đêm làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai. Cơ sở đó, chúng ta sẽ quản lý chặt nhà ở thứ hai, tránh tình trạng mượn tên, đứng chủ sở hữu hồ sơ, làm nhiều người cần thì khó tiếp cận. Khi chúng ta có chính sách ưu đãi đột phá, tiến tới khi các dự án nguồn cung nhà ở xã hội nhiều lên, giúp người dân có nhiều lựa chọn, chắc chắn thị trường nhà ở xã hội sẽ hạ nhiệt, minh bạch hơn, sản phẩm đến tay người cần thực sự.

PV: Cảm ơn chia sẻ của ông!