Nhiều ý kiến trái chiều về phương án đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Liên quan đến phương án đặt cọc, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án. Một là, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.

Hai là, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.

Đồng tình với phương án 1, đại biểu Trần Hồng Nguyên ( đoàn Bình Thuận) cho rằng, hiện vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất trật tự an ninh, vì vậy cần có quy định để kiểm soát chặt chẽ:

"Tôi nhất trí với phương án 1 vì phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Tôi cho rằng thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở, được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trọng các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện ở phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế là rất dài gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng".

Bày tỏ quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, phương án 1 sẽ an toàn đối với người mua nhà song theo ông Thanh, cần làm rõ thêm khái niệm “đủ điều kiện kinh doanh”:

"Tôi nghĩ rằng, nên chọn phương án 1 nhưng thay vì khái niệm “đủ điều kiện kinh doanh” thành có giấy phép xây dựng vì như thế thì vừa an toàn cho người mua nhà mà cũng tạo điều kiện cho chủ đầu tư để triển khai dự án".

Mặc dù phương án 1 - chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định - được xem là phương án ít rủi ro với khách hàng - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản, giúp hạn chế phát sinh tranh chấp nhưng Cơ quan thường trực của Quốc hội cho rằng, phương án này vẫn có hạn chế là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.

Do đó, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật S&B Law, phương án 2 sẽ đảm bảo lợi ích giữa người mua nhà và nhà đầu tư:

"Theo quan điểm của tôi, tôi nghiêng về phương án thư 2 hơn. Bởi sẽ đảm bảo, cân bằng lợi ích của chủ đầu tư dự án và người mua nhà. Như chúng ta đã biết, khi phát triển dự án thì ngoài vốn tự có thì cũng sẽ huy động nguồn vốn bên ngoài, vốn từ tổ chức tín dụng, và vốn ng mua nhà để đảm bảo dự án về đích theo quy định. Với phương án 1 thì để đảm bảo đáp ứng tất cả các điều  kiện thì sẽ rất khó, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn, và sẽ khó cho chủ đầu tư. Do đó,  phương án 2 sẽ cân bằng cả 2 bên tốt hơn."

Góp ý thêm về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Đại Thắng ( đoàn Hưng Yên) cho rằng, với phương án này, chủ đầu tư có thể huy động vốn sớm:

"Tôi chọn phương án 2 vì sẽ cụ thể trường hợp nào chủ đầu tư được nhận đặt cọc, đảm bảo công khai, minh bạch; bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức cá nhân đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;  hạn chế được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như một kênh huy động vốn."

Song nhiều ý kiến lo ngại, phương án 2 cũng gây rủi ro cho khách hàng. Bởi nếu quá trình triển khai dự án bị chậm tiến độ sẽ gây thiệt thòi cho người mua, dẫn tới tranh chấp.

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính bày tỏ quan điểm:

"Về mặt nguyên tắc, phương án mà đã có khối lượng hoàn thành theo quy định của pháp luật thì lúc đó mới có sản phẩm cụ thể thì mới được cấp cho mua bán các sản phẩm hình thành trong tương lai mà đã được. xem lại hoàn thành đến mức độ nhất định mới cho phép mua bán."

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây kiến nghị, nên tích hợp 2 phương án này thành 1 phương án. Điều này đảm bảo tính đồng bộ quy định về đặt cọc, thống nhất với Điều 328, Bộ Luật Dân sự 2015, quy định mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, nhằm bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc có sẵn.

Tin tức kinh tế, tài chính

# Lợi nhuận sau thuế quý 3 của hơn 950 doanh nghiệp và ngân hàng vừa công bố là một con số tích cực, tăng trưởng 0,3% so với cùng kỳ năm ngoái, theo số liệu từ Fiin Group.

# Còn theo báo cáo của SSI Research, dù chưa quay lại quỹ đạo tăng trưởng nhưng kết quả kinh doanh quý 3/2023 của các doanh nghiệp niêm yết cho thấy xu hướng ổn định khi tổng doanh thu ít biến động trong khi tốc độ giảm lợi nhuận so với cùng kỳ dần thu hẹp.

# Với lĩnh vực bất động sản, theo Datxanh Services, nguồn cung sơ cấp căn hộ ở Hà Nội và các tỉnh lân cận chủ yếu tập trung vào các dự án quy mô lớn ở vùng ven và giỏ hàng các dự án hiện hữu, mà không có dự án mới.

Dự báo, thị trường bất động sản quý 4 sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với 3 quý trước do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cổ, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp.

# Sáng nay (7/11), cùng đà giảm với giá vàng thế giới, giá vàng trong nước tiếp tục xu hướng giảm. Tại thị trường Hà Nội, Công ty Vàng bạc đá quý Sài Gòn niêm yết giá vàng SJC ở mức 68,4 - 69,42 triệu đồng/lượng.

Để kích cầu mua sắm, nhiều nhà bán lẻ đã tung ra các chương trình khuyến mại đón sóng tiêu dùng trong giai đoạn có nhiều dịp lễ lớn.

# Theo báo cáo Triển vọng hàng hóa toàn cầu mới nhất của Ngân hàng Thế giới (WB) công bố gần đây, giá gạo trung bình toàn cầu năm 2023 cao hơn 28% so với năm 2022 và dự kiến sẽ tăng thêm 6% vào năm 2024.

# Tháng 10 vừa qua, hoạt động kinh doanh tại Khu vực đồng tiền chung châu Âu (Eurozone) chậm hơn khi nhu cầu các ngành dịch vụ chủ yếu ngày càng suy giảm.

# Ngân hàng Barclays (Anh) kỳ vọng Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) sẽ tăng lãi suất 25 điểm cơ bản vào tháng 1/2024 thay vì dự kiến trước đó là tăng vào tháng 12/2023.

# WeWork, công ty khởi nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, từng được đánh giá rất cao và được hậu thuẫn bởi tập đoàn Softbank, vừa chính thức nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.

# Cung chốt lời quay lại sau chuỗi phiên đi lên khiến thị trường đánh mất động lực hồi phục và điều chỉnh trở lại. VNIndex đóng cửa ở mức thấp trong phiên, tại 1.080,3 điểm, giảm 9,4 điểm (-0,86%).

Những nhóm trụ cột Ngân hàng, Bất động sản, Chứng khoán kéo lùi chỉ số chung nhiều nhất, cùng với sắc đỏ ở đa số nhóm ngành còn lại như Thực phẩm đồ uống, Du lịch giải trí, Vật liệu xây dựng, Hóa chất.