Nghị quyết 68, gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản

Tình trạng lệch pha cung - cầu cũng vì thế được cải thiện. Mặt bằng giá bất động sản sẽ có điều kiện điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn.

Giảm bớt 30% thủ tục hành chính

Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, thuộc địa bàn phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội được phê duyệt chủ trương đầu tư từ năm 2013. Đến năm 2023, tức là sau 10 năm, dự án mới được cấp giấy phép xây dựng.

Tròn một thập kỷ, khu đất rộng gần 3.000m2 vuông bỏ không, trở thành nơi đổ trộm phế thải, thậm chí thành địa điểm hút trích. Giữa năm 2023, chủ đầu tư dự án, liên danh chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng NHS và Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số 4, tổ chức bốc thăm lựa chọn chủ nhân của những căn hộ giá rẻ trong một ngày thời tiết nắng như thiêu, như đốt.

Câu hỏi đời người được mấy lần mười năm áp dụng cho liên danh chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn có lẽ rất hợp trong hoàn cảnh này, khi mà những người làm dự án chờ đợi cả một thập kỷ mới thu hồi được số tiền họ bỏ ra từ năm 2013 đến nay. Chưa kể những khó khăn khác nữa liên quan đến cả núi giấy tờ phải giải quyết cho đến khi dự án được phép triển khai.

Theo bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung - Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Xây dựng NHS, vướng mắc lớn nhất trong việc phát triển dự án chủ yếu do thủ tục rườm rà, mất quá nhiều thời gian. Trong khi, doanh nghiệp lại không được hưởng lãi suất ưu đãi từ phía ngân hàng dẫn đến chi phí ngoài tăng cao, lợi nhuận bị không chế làm cho khiến cho nhiều chủ đầu tư không mặn mà với việc phát triển nhà ở xã hội.

Chia sẻ về điều này, bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung - Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Xây dựng NHS, cho biết thêm: “Những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp đầu tiên là chủ trương, quyết định giao đất. Cái thứ hai liên quan đến chính sách của nhà nước về vốn, về giải phóng mặt bằng, nguồn cung nguyên vật liệu, thời gian xem xét, thẩm định dự án. Lãi suất hiện tại theo biên độ thả nổi tiếp cận thì dễ, lãi cao quá nên rất khó cho doanh nghiệp vì ví dụ như giá nguyên vật liệu lúc xin ở thời điểm đầu tiên khác với về sau khi giá nhiều loại nguyên vật liệu tăng cao”.

Chủ đầu tư không mặn mà với loại hình sản phẩm giá rẻ do biên độ lợi nhuận thấp dẫn đến mục tiêu 1 triệu căn hộ bình dân mới hoàn thành được hơn 10%. Trong đó, nguyên nhân, theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Badongsan.com.vn, chủ yếu do những vướng mắc về mặt thủ tục.

“Hiện có 40% trong đề án 1 triệu căn hộ chưa triển khai, 40% còn vướng mắc về thủ tục, 11% đang xây dựng còn 6% đã hoàn thành. Một trong những nguyên nhân căn bản liên quan đến vấn đề thủ tục”…

Chuyện gì sẽ xảy ra nếu các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhanh hơn? Câu trả lời là, lợi nhuận của chủ đầu tư chắc chắn tăng lên, vì phần lãi vay ngân hàng tính theo thời gian ít đi. Từ đó, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội trở nên hấp dẫn hơn, nguồn cung giá rẻ đáp ứng được phần lớn nhu cầu của người dân, thị trường cũng bớt khan hiếm hơn cũng như mặt bằng giá có thể được điều chỉnh giảm, khi mà hệ thống giá có thêm căn cứ tham chiếu. Sự ra đời của Nghị quyết 68 cũng như chủ trương giảm bớt 30% thủ tục hành chính của Chính phủ xem như giải pháp gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản hiện nay.

Cũng đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội, cho biết: “Từ nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cộng thêm giá ưu đãi sẽ trở thành tham chiếu cho các phân khúc khác chắc chắn sẽ giảm, hai nữa nó lại là tham chiếu cho chất lượng các nhà khác. Nhà ở xã hội chất lượng cũng tốt, kết cấu khung cũng như chất lượng nguyên vật liệu tương đương nhà ở thương mại. Chính vì lẽ đó nó làm tham chiếu cho các phân khúc khác rất là tốt vì thế nếu nhà ở xã hội mà phát triển được thì vừa thoả mãn nhu cầu, vừa làm tham chiếu cho các phân khúc khác cũng không thể lên được”.

Tình trạng lệch pha cung - cầu được cải thiện

Quay trở lại với dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, khoảng thời gian 10 năm không chỉ ảnh hưởng đến phương án kinh doanh, lợi nhuận của doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Do đất đai bỏ không trong khi nhu căn hộ bình dân của một bộ phận lớn người dân không được đáp ứng, khiến cho cơn sốt nóng từ phân khúc nhà ở giá rẻ lây lan sang các loại hình nhà ở khác.

Từ đó dẫn đến giá bất động sản tăng chóng mặt, tiếp tay cho một bộ phận nhà đầu cơ bơm thổi kiếm lời, làm cho thị trường bất động sản phát triển méo mó. Đổi mới tư duy, đổi mới nhận thức, coi kinh tế tư nhân như là thành phần chủ yếu của nền kinh tế, tạo điều kiện tối đa cho doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát triển góp phần thúc đẩy nền kinh tế. Trong đó, sự phục hồi nói riêng của thị trường nhà đất liên quan đến hơn 50 ngành nghề khác tác động rất lớn đến sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế trong bối cảnh hiện nay.

Về điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp giải thích thêm: “Bất động sản liên quan đến 3, 4 thậm chí 50 ngành nghề khác nhau, thị trường bất động sản phát triển chính là phát triển nội tại chứ không phải như các lĩnh vực liên quan như đầu tư nước ngoài. FDI là họ mang tiền sang Việt Nam rồi họ đem về còn bất động sản là tại chính đất nước chúng ta, giúp giải quyết bài toán công ăn việc làm, thúc đẩy kinh tế phát triển”.

Thay đổi trong quan điểm và nhận thức về vai trò, vị trí của khu vực kinh tế tư nhân, coi doanh nghiệp là đối tác, đồng thời chuyển từ cơ chế "tiền kiểm" sang "hậu kiểm", tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa, có thể tiếp cận được với đất đai, nguồn vốn. Nút thắt không chỉ đối với thị trường bất động sản sắp được tháo gỡ thông qua Nghị quyết 68 một lần nữa cho thấy quyết tâm đổi mới tư duy trong cách nhìn nhận một cách nghiêm túc, thẳng thắn vấn đề tồn tại liên quan đến cơ chế chính sách, vai trò của các cơ quan quản lý, bắt đầu tử chủ trương cho đến hành động thực tế.