Nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội: Liệu giải quyết được cho người thu nhập thấp?

Tuy vậy, vẫn còn rất nhiều rất nhiều thách thức để TP.HCM có thể hiện thực hoá giấc mơ an cư cho người thu nhập thấp đô thị. Đây cũng là nội dung cuộc trao đổi giữa phóng viên với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

PV: Xin chào ông Lê Hoàng Châu, tại kỳ họp gần nhất, HĐND TP.HCM đã chính thức phê duyệt phương án nâng trần thu nhập để mua nhà ở xã hội từ ngày 1/4/2026, qua đó tạo ra nhiều kỳ vọng mới cho người lao động. Quan điểm của ông như thế nào về chủ trương này?

Ông Lê Hoàng Châu: Hội đồng nhân dân thành phố đã quyết định mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội tại TP.HCM về điều kiện thu nhập là 25 triệu đồng/người/tháng, so với quy định của Nghị định 100 tối đa 20 triệu đồng. Hiệp hội chúng tôi thấy có thể chưa thật chính xác vì Nghị định 100 và Nghị định 192 của Chính phủ cho phép nhân với hệ số. Khi Hội đồng nhân dân TP.HCM quyết định mức 25 triệu đồng đối với cá nhân là đã nhân hệ số 1,25. Nhưng chúng tôi nghiên cứu Nghị định 192 về vấn đề này cho phép nhân với hệ số được xác định bằng thương số giữa thu nhập bình quân đầu người của TP.HCM với cả nước thì tương ứng là 1,51 lần.

Mức thu nhập 25 triệu đồng/người mà TP.HCM vừa quyết định hiện tương đồng với đề xuất từ 25 đến 27 triệu đồng/người/tháng của Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng Chính phủ. Mà nếu đã nâng tới mức 25 triệu đồng, 27 triệu đồng một tháng thì TP.HCM vẫn còn có thể nhân với một hệ số giống như là hội đồng dân thành phố vừa rồi đã nhân lên. Nếu làm được như vậy thì điều kiện để mở rộng đối tượng được hưởng sách nhà xã hội nó sẽ phù hợp hơn.

PV: Là người có nhiều năm quan sát, tham vấn về công tác phát triển nhà ở tại TPHCM, ông có cho rằng những chuyển động này có thực sự mang đến cơ hội rõ ràng để người thu nhập thấp đô thị trong đó có nhóm đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thoả giấc mơ an cư không, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Có thể thấy một thực tế là kết quả phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030 mà cụ thể là trong 5 năm qua ở TP.HCM thì số lượng nhà ở xã hội bổ sung vào thị trường quá ít. Liên đoàn Lao động TP.HCM vừa công bố nhu cầu nhà ở xã hội của TP.HCM cực kỳ lớn lên đến 974.000 căn hộ nhà ở xã hội nhưng trong giai đoạn 2021 - 2025 chúng ta chỉ phát triển được có hơn 18.000 căn, con số này quá thấp. Trong giai đoạn 2026 - 2030, TPHCM mới đang đặt ra mục tiêu là sẽ phát triển khoảng 181.257 căn hộ nhà ở xã hội, đặc biệt riêng năm 2026, dự kiến kế hoạch là phải phát triển 28.500 căn hộ nhà ở xã hội với 41 dự án.

Tuy vậy, giả định như ngay bây giờ mà khởi công 41 dự án này thì e rằng không thực hiện xong trong năm 2026. Chúng ta dù rất mong muốn sẽ phát triển thật nhanh các dự án nhà ở xã hội để có nhiều sản phẩm đáp ứng với thị trường nhưng chúng ta không thể nôn nóng đốt cháy giai đoạn mà cần phải bảo đảm dự án nhà xã hội phải có đầy đủ tiện ích, đầy đủ dịch vụ cho bà con, được kết nối giao thông thuận lợi mà quan trọng trước hết là chất lượng của dự án nhà xã hội cũng phải tương đương với dự án nhà ở thương mại cùng loại.

Với kết quả phát triển nhà ở xã hội như thế này, rõ ràng không đáp ứng được nhu cầu của chính đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, có nghĩa là nhu cầu nhà ở xã hội là khoảng 974.000 người tại TP.HCM nhưng số lượng nhà ở xã hội đưa ra thị trường lại quá ít vì vậy ngay cả đối tượng này cũng đã không có đủ lượng nhà để đáp ứng nhu cầu.

Một ví dụ như dự án nhà ở xã hội ở số 324 Lý Thường Kiệt đang là một điểm nóng với chỉ hơn 1000 căn thôi nhưng mà chủ đầu tư cho chúng tôi biết là đã có hơn 12.000 người đăng ký để mua nhà ở xã hội. Điều này cho thấy bất cập là lượng cung quá ít trong khi nhu cầu lại quá lớn.

Như vậy, dù có thực hiện đúng mục tiêu kế hoạch mà Chính phủ đặt ra là hoàn thành 1,6 triệu căn tới năm 2030 thì quả thật cũng khó đáp ứng được nhu cầu bởi vì chỉ riêng TP.HCM nhu cầu đó đã gần 1 triệu căn hộ rồi. Có nghĩa là nhà ở xã hội hiện nay người mà đủ tiêu chuẩn hưởng chính sách nhà cũng không dễ có nhà để mua.

PV: Không ít doanh nghiệp không tỏ ra hào hứng với việc triển khai các dự án nhà ở xã hội bởi gặp không ít khó khăn khi bắt tay làm dự án nhưng biên lợi nhuận lại bị khống chế ở mức 10%. Cần nhìn nhận như thế nào về thực trạng này, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Chúng ta biết rằng khi nhà nước thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội có nghĩa là nhà nước đã thực hiện bao cấp một phần bởi vì dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thứ hai là chủ đầu tư được giảm thuế giá trị gia tăng chỉ nộp có 5% trong khi doanh nghiệp khác phải nộp 10%, chỉ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp có 10% trong khi dự án bất động sản khác phải nộp 20%.

Thứ ba là chủ đầu tư lại được ưu đãi vay tín dụng. Thứ tư đó là dự án nhà ở xã hội chưa được kết nối hạ tầng một cách đồng bộ thì nhà nước đầu tư hạ tầng để kết nối tới ranh dự án. Tất cả những ưu đãi này đều là ngân sách phải cấp, nhà nước khống chế lợi nhuận định mức không vượt quá 10%.

Cho nên chúng tôi thực sự không vui khi nghe một số nhà đầu tư kiến nghị là phải nâng lợi nhuận định mức làm nhà ở xã hội lên 13% hoặc 15% bởi vì chúng tôi cho rằng làm dự án nhà xã hội gần giống như một công tác xã hội thiện nguyện, nếu anh có tâm thì làm còn không muốn làm thì anh cứ đi làm nhà ở thương mại.

Chính quan điểm nhà nước không ép cho nên trong Luật Nhà ở 2023 mới cho phép cơ chế chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có nghĩa vụ góp quỹ đất tương đương 20% đã có đầy đủ hạ tầng để xây dựng nhà xã hội nhưng nhà nước cho chủ đầu tư được lựa chọn một trong ba phương thức là xây trong dự án hoặc hoán đổi quỹ đất khác có giá trị tương đương hoặc đóng tiền.

Điều đó có nghĩa là nếu như không muốn làm nhà ở xã hội thì nộp tiền cho nhà nước hoặc kiếm một quỹ đất khác giá trị tương đương hoán đổi là xong. Cho nên đã làm dự án nhà ở xã hội đừng đòi hỏi lợi nhuận là phải cao 13%, 15% hay cao hơn nữa. Không nên vì không ai ép doanh nghiệp phải làm nhà ở xã hội cả.

PV: Từ các vấn đề vừa nêu, bản thân ông và Hiệp hội bất động sản TP.HCM có những góp ý/đề xuất gì để “nhà ở xã hội” không còn là giấc mơ khó với tới của người thu nhập thấp đô thị?

Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi đề xuất với những dự án nhà ở xã hội tại các khu vực đất vàng ở trung tâm đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, chúng tôi rất mong các cấp chính quyền nên đấu giá các thửa đất đó chuyển thành dự án nhà thương mại. Địa phương khi đó sẽ thu được một khoản tiền rất lớn và dùng số tiền đó để tạo lập hay đi mua quỹ đất khác lớn hơn nhiều lần, qua đó xây được nhiều nhà ở xã hội hơn gấp 5 hay thậm chí  là 10 lần.

TP.HCM đã có một kinh nghiệm là cách đây hơn 20 năm đã làm dự án nhà ở xã hội ở đường Tô Hiến Thành cũng ở quận 10 chỉ với 107 căn thôi, sau 5 năm người ta được quyền bán lại và hưởng được chênh lệch giá, chênh lệch địa tô rất lớn. Làm 1 phép so sánh nếu một dự án nhà ở xã hội 107 căn ở tại Củ Chi hay tại Bình Chánh ở thời điểm 20 năm trước thì về giá bán của các dự án này ngang nhau nhưng mà giá trị địa tô của đất ở quận 10 hoàn toàn khác với Củ Chi hay Bình Chánh.

Một vấn đề khác trong Luật Nhà ở năm 2014 hay 2023 đều quy định rằng ngân hàng chính sách xã hội phải cho chủ đầu tư dự án nhà ở hội được vay ưu đãi. Nhưng mà trong Nghị định 100 năm 2024 thì dù có cho phép chủ đầu tư vay ngân hàng chính sách xã hội nhưng ở điều khoản thi hành lại ghi rất rõ thế này “Trong giai đoạn từ nay đến hết năm 2030 ngân hàng chính sách xã hội chưa cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi, sau năm 2030 căn cứ tình hình thực tế sẽ xem xét”.

Như vậy có nghĩa là từ ngày 01/7/2015 là ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực kéo dài đến ngày 31/12/2030 có nghĩa là 16,5 năm này chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được vay ưu đãi tại ngân hàng chính sách xã hội, những bất cập này là phải sửa, không sửa là không được.

Ngoài ra, quy trình thủ tục làm dự án nhà ở xã hội trước đây khó gấp đôi so với quy trình làm dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên đến Luật Nhà ở 2023 thì có nhiều thay đổi nhưng mà dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn phải xin giấy phép xây dựng các công trình trong dự án. Trong khi đối với dự án nhà thương mại thì nhờ có Luật Đường sắt lại cho phép dự án nhà ở thương mại được miễn giấy phép xây dựng sau khi đã duyệt báo cáo khả thi trong khi dự án nhà xã hội vẫn phải đi xin phép.

Đây là điều vô lý, có những chuyện rất vô lý do đó chúng tôi kỳ vọng cuối năm nay Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ và Quốc hội xem xét thông qua Luật Nhà ở sửa đổi để sửa đổi nhiều bất cập trong Luật Nhà ở 2023 về phát triển nhà ở xã hội.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Có nên siết quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm sử dụng?

Mua nhà ở xã hội được tự khai thu nhập, tăng hậu kiểm

Công an cảnh báo về ‘suất nội bộ’ nhà ở xã hội

Cần nhiều giải pháp để nhà ở xã hội đến đúng người cần