Hà Nội công khai người bỏ cọc: Liệu có ngăn được đẩy giá đất, nhiễu loạn thị trường?

Đáng nói, nhiều nhà đầu tư bỏ cọc khi trúng đấu giá các lô đất ở ngoại thành thủ đô với giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Trước những dấu hiệu bất thường này, mới đây UBND TP. Hà Nội Hà Nội yêu cầu các quận, huyện lập danh sách người trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền, công khai trên trang thông tin của các huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường.

Liệu việc công khai thông tin người đấu giá cao rồi bỏ cọc có thực sự ngăn chặn hành vi đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường?

Tháng 8/2024, hàng ngàn bộ hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá 68 lô đất với giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2 ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Sau đó có những lô đất được trúng đấu giá lên đến hơn 100 triệu đồng/m2, lô thấp cũng hơn 50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, đến nay chỉ có chủ nhân của 12/68 lô đất trúng đấu giá đến nộp tiền đúng tiến độ, số còn lại dường như đã bỏ cọc. Cũng trong tháng 8, huyện Hoài Đức (Hà Nội) đưa ra đấu giá 19 thửa đất với giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm với giá trúng đấu giá lô cao nhất 133,3 triệu đồng/m2, gấp 18 lần mức khởi điểm.

Đây không phải lần đầu tiên xảy ra hiện tượng đấu giá ở mức gấp nhiều lần khởi điểm rồi bỏ cọc. Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường thẳng thắn chia sẻ:

"Đây là hiện tượng mà đang biến cuộc đấu giá thành trò đùa. Cái việc lợi dụng cách thức đấu giá đưa giá đất lên cao để như một cái chứng minh về giá thị trường hiện nay là cao. Và nó sẽ mắc bệnh truyền nhiễm đi tất cả những nơi mà cấp huyện đang chuẩn bị các dự án đất nền để đưa ra đấu giá".

Theo Bộ Xây dựng, việc đấu giá ở mức gấp nhiều lần khởi điểm rồi bỏ cọc tác động tiêu cực đến mặt bằng giá và thị trường nhà ở. Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng, bên cạnh những lợi ích song đấu giá đất cũng bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực.

Cụ thể, trong quá trình tổ chức, một số nơi có hiện tượng "cò đấu giá", thông đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia. Hiện tượng trả rất cao một số lô rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Ngoài ra, việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến ở nhiều hơn, thậm chí mang tính tổ chức.

Khẳng định hành vi đấu giá cao rồi bỏ cọc là dấu hiệu của việc đầu cơ, thổi giá, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản nêu quan điểm:

"Thứ nhất ở đây chúng ta phải đánh giá đấy có phải nhà đầu tư thật hay không hay là những nhà đầu cơ hay họ có mục đích khác không phải đầu tư thật sự, họ đẩy giá. Chúng ta thấy giá khởi điểm rất hợp lý với thu nhập của người dân địa phương, cho người dân địa phương cơ hội thay đổi chất lượng sống và đảm bảo việc phát triển trong tương lai.

Những nhà đầu tư đến đấy đầu tư thì rõ ràng đầu tiên phải giải  quyết cái khâu ở cho người dân địa phương cũng như là nhu cầu của những người vùng khác đến đấy sinh sống. Giá đất phải hợp lý với thu nhập của người dân, giá đất đấy bị đẩy cao quá bất thường như vậy thì tôi nghĩ đây không phải đầu tư mà là đầu cơ để thổi giá".

Trước hiện tượng “bất thường” trong đấu giá quyền sử dụng đất, mới đây, UBND TP.Hà Nội yêu cầu các quận, huyện lập danh sách người trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền, công khai trên trang thông tin của các huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường.

Chuyên gia nhận định, việc công khai thông tin này là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế tình trạng đầu cơ.

Đề cập tác động của giải pháp này, ông Đặng Hùng Võ phân tích: "Tôi cho rằng, đây là một trong những biện pháp được đánh giá là tích cực, tức là công khai hoá danh sách những người đã tham gia đấu giá và tìm hiểu những hành vi gọi là vi phạm trong việc tạo ra những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản.

Tôi cho rằng, nó sẽ có tác động từ việc “bêu tên” lên trang thông tin, công khai để mọi người biết. Thực tế nhiều nước cũng đã dùng biện pháp này".

Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có trách nhiệm yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất. Bên cạnh đó, cơ quan này cũng phải kịp thời phối hợp, hướng dẫn các huyện tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong quá trình xác định giá đất.

Đáng nói, Công an TP Hà Nội được giao nhiệm vụ xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm về đấu giá đất. Ngoài ra, lực lượng công an cần đề xuất giải pháp ngăn chặn hoặc hạn chế việc tiếp tục tham gia đấu giá với các trường hợp trả giá trúng cao bất thường rồi bỏ cọc.

Về pháp lý, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng LS Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội cho biết: "Với chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền của mình, chỉ có cơ quan điều tra, cơ quan công an mới có thẩm quyền xác minh các vấn đề liên quan đến quản lý hành chính Nhà nước, liên quan đến thông tin nhân thân cá nhân, nguồn gốc tài sản.

Chính vì vâỵ, sẽ làm rõ những người trả giá đó, người ta có thực sự có tài sản để tham gia đấu giá hay không và nếu trúng giá thì họ thu xếp tài sản nào và vì sao họ lại bỏ cọc. Việc bỏ cọc này là do yếu tố khách quan không thu xếp yếu tố tài chính được ngay hay cố tình tham gia bỏ cọc".

Dù việc công khai thông tin là biện pháp hữu hiệu song để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, theo ông Nguyễn Chí Thanh, để ngăn chặn hành vi đấu giá cao rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường thì cần biện pháp mạnh hơn:

"Chúng ta không nên chỉ có việc công bố thông tin vì rõ ràng là người ta đấu giá là có mục tiêu chứ không phải là người ta không có mục tiêu. Thật ra nhà đầu tư hay đầu cơ thì người ta thấy lãi thì người ta đầu tư, họ cần thổi giá người ta đầu cơ. Còn việc công bố thông tin nếu như không có biện pháp nào đó nó mạnh hơn thì có lẽ nó chưa giải quyết được vấn đề".

Theo đề xuất của các chuyên gia, trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem xét năng lực tài chính của các bên tham gia đấu giá, phải chứng minh nếu trúng đấu giá thì nguồn tiền ở đâu. Ngoài ra cần tính đến các công cụ thuế để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc đấu giá đất.

Một điểm đáng chú ý, luật hiện nay quy định mức tiền đặt trước từ 5 - 20% giá khởi điểm, sau khi trúng đấu giá chuyển thành tiền đặt cọc nên khi giá trúng thấp, nhiều người sẵn sàng bỏ số tiền này.

Do đó, để ngăn bỏ cọc, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty luật SBLAW cho biết, cần nâng số tiền lên cao hơn. Bên cạnh đó, cần có các chế tài xử phạt đi kèm: "Cơ chế đầu thấu đấu giá rồi bỏ cọc chỉ áp dụng một chế tài mạnh cho các tổ chức vì các tổ chức hiện nay bỏ cọc chỉ có thể bị phạt từ 6 tháng - 5 năm không được tham gia nhưng đối với cá nhân, chúng ta không có chế tài như vậy. Trong các quy định mới hiện nay, cũng có quy định như để chống việc thông đồng, nâng giá thì cũng có quy định cấm người vợ chồng hoặc anh em có thể tham gia vào đấu giá cùng mảnh đất đó".

Từ thực tế hiện nay, các chuyên gia cho rằng, nếu không ngăn chặn tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc sẽ khiến thị trường bất động sản bị méo mó.