Gỡ vướng cũ bằng quy định mới

Từ những vướng mắc đã được chỉ ra, việc giải bài toán cho quy hoạch chung cư cũ phải đến từ những chính sách mới cho các bên: người dân, chủ đầu tư và nhà nước.

Hà Nội cải tạo chung cư cũ: Vướng quy hoạch đến bao giờ?

Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, tới nay, quá trình cải tạo ở Hà Nội vẫn còn chậm trễ, nhiều hộ dân vẫn sống trong lo âu, chờ đợi công tác này được triển khai.

Để tháo gỡ được những "nút thắt" cho vấn đề này, trước tiên, từ phía cơ quan quản lý nhà nước phải làm tốt công tác định hướng, tạo hành lang pháp lý, giám sát thực hiện, và là trọng tài giải quyết mâu thuẫn giữa cải tạo chung cư cũ với quy hoạch của Hà Nội. Đặc biệt trong bối cảnh, chính quyền Thành phố đã thấy rõ được tính cấp bách khi nhiều khu tập thể, chung cư cũ trên địa bàn đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Mới đây, trong Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đã đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư. Ngoài ra, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án...

Luật Thủ đô năm 2024 cũng có những quy định mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo pháp luật về nhà ở thì UBND TP sẽ thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi dự án đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất.

Những quy định mới vừa được ban hành này được đánh giá là sẽ có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, để cụ thể hóa các quy định, giúp luật đi vào cuộc sống, cần sớm có các văn bản hướng dẫn để các điểm mới này sớm được thực thi.

Ở nhóm thứ 2 là người dân: Thành phố cần chú trọng công tác tái định cư cho người dân sau khi di dời, đồng thời làm rõ chính sách đền bù và bố trí tái định cư để thuyết phục 100% người dân đồng thuận. Những đồ án quy hoạch chi tiết cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần sớm công bố cho người dân, giải thích, tuyên truyền cho người dân hiểu, mặt khác vận động người dân thấy được bên cạnh quyền lợi là trách nhiệm tạo chuyển biến cho diện mạo đô thị.

Đối với các nhà đầu tư, là những người có nguồn tiền để thực hiện quá trình cải tạo, xây dựng lại. Mục tiêu của họ là có lợi nhuận kinh doanh với những ưu đãi hợp lý. Do đó, cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà cho các doanh nghiệp tham gia quá trình xây dựng lại chung cư.

Trong Luật Nhà ở 2023 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư đã bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế...

Những điểm mới hướng tới đảm bảo quyền lợi cho các bên như phải thực hiện theo quy hoạch và làm cả khu, tỷ lệ đồng thuận không cần tối đa, cách giải quyết hệ số K, việc phân quyền mạnh mẽ sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn. Tương tự, hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã "cởi trói" cho cả doanh nghiệp và người dân.

Với các quy định và cơ chế này, kỳ vọng rằng, những năm tới đây, Hà Nội sẽ hoàn thiện khâu quy hoạch, rút ngắn thủ tục và đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ; góp phần giải quyết bài toán nhà ở Hà Nội và xây dựng đô thị văn minh, hiện đại.