Giải pháp nào tháo gỡ xung đột trong quản lý chung cư?

Phân tích thêm về nội dung này, PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với Luật sư Đào Văn Hưng - Trưởng Ban kiểm tra Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM.

PV: Ông đánh giá như thế nào về diện mạo chung của công tác quản lý vận hành chung cư tại TPHCM hiện nay? Tại sao chúng ta đã có đủ cái khung pháp lý rồi nhưng những cái xung đột căn cơ như là quỹ bảo trì, diện tích sở hữu chung riêng vẫn diễn ra cách âm ỉ, thậm chí là có những cuộc xung đột trở thành điểm nóng kéo dài, phải chăng là mô hình quản trị chung cư hiện nay đang có những giới hạn về mặt hiệu quả không?

Luật sư Đào Văn Hưng: TP.HCM là đô thị đặc biệt có mật độ cư dân rất cao, là trung tâm kinh tế của cả nước cho nên việc phát triển nhà chung cư ở tại thành phố là một xu thế tất yếu. Tuy nhiên là chất lượng quản lý nhà chung cư hiện nay chưa đều, dẫn đến bản thân cư dân không có thống nhất với ban quản trị, không thống nhất với ban quản lý và có những khiếu kiện kéo dài.

Và vừa rồi có một số chung cư xảy ra khiếu kiện, thậm chí có nhiều ban quản trị chung cư đã bị truy tố hình sự do lạm dụng quỹ, quản lý quỹ rồi thì thu lập quỹ trái phép.

Mô hình quản trị chung cư hiện tại theo tôi đang bộc lộ những giới hạn như sau:

Thứ nhất là chưa xác định rõ mối quan hệ phối hợp giữa các chủ thể trong công tác quản lý vận hành chung cư;

Thứ hai là việc quản lý vận hành chung cư đòi hỏi rất nhiều công việc mang tính chuyên môn cao nhưng mà năng lực của ban quản trị và các đơn vị quản lý vận hành chung cư còn hạn chế về chuyên môn và kinh nghiệm;

Thứ ba là pháp luật giao cho Sở xây dựng và UBND cấp xã thực hiện quản lý nhà nước đối với các chung cư, tuy nhiên là còn tình trạng cán bộ phụ trách thiếu về số lượng, thậm chí yếu về chất lượng;

Và thứ tư là chưa có một hiệp hội chuyên ngành để giúp các cơ quan quản lý nhà nước trong công tác quản lý vận hành chung cư.

PV: Trên thực tế quan sát tôi nhận thấy có không ít ban quản trị không có chuyên môn như ông vừa nói nhưng lại kiêm nhiệm cho việc đại diện hàng ngàn cư dân đứng ra giao dịch và thực hiện các nội dung liên quan. Thậm chí là nhiều ban quản trị còn bị đặt câu hỏi về sự minh bạch trong quản lý thu chi và một số vấn đề khác trong cái hoạt động của tổ chức này.

Phải chăng Ban quản trị trong các tòa nhà chung cư đang được giao một cái quyền quá lớn trong khi họ chưa được trang bị một cách đầy đủ về mặt chuyên môn về kiến thức luật pháp và cả đạo đức trong công tác quản lý chung?

Luật sư Đào Văn Hưng: Theo chúng tôi thì cần nhìn nhận từ nhu cầu thực tế.

Thứ nhất là pháp luật quy định là sau 90 ngày các thành viên ban quản trị phải đi dự lớp bồi dưỡng quản lý nhà chung cư, tuy nhiên thì theo tôi như thế là hơi dài cho nên là trong vòng 45 ngày sau khi được bầu là họ phải tự tham dự một cái lớp bồi dưỡng ngay để hiểu về việc xây dựng quy chế nội quy chung cư như thế nào cho đạt chuẩn;

Hiểu về pháp luật về quản lý nhà chung cư cũng như là hiểu về đặc điểm của cái chung cư mình đang quản lý đồng thời phải công khai minh bạch trong các vấn đề. Nhưng mà để được như thế thì rõ ràng chất lượng về mặt chuyên môn về mặt pháp lý của cái thành viên ban quản trị phải được nâng cao.

Thứ hai là đối với những đơn vị quản lý ban hành chung cư thì cũng phải đạt chuẩn thì mới được tham gia đấu thọc quản lý vận hành là chung cư. Do đó, chúng ta phải nâng chuẩn của thành viên Ban quản trị này, đồng thời nâng chuẩn của đơn vị quản lý nhà chung cư đồng thời cần tạo ra một văn hóa nhà chung cư chứ không thể mang văn hóa của nhà riêng rẽ ở dưới đất để lên chung cư được.

PV: Mới đây thì Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM đã chính thức được thành lập. Nhiều người đã rất là kỳ vọng về một sự đổi mới trong việc thay đổi văn hóa nhà chung cư kể từ khi hiệp hội này được thành lập.

Ông kỳ vọng gì vào cái sự xuất hiện của Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư và liệu tổ chức này có thể trở thành một chìa khóa để có thể tháo gỡ những nút thắt, những cái vướng mắt trong nhà chung cư ở TPHCM nói riêng và Việt Nam nói chung?

Luật sư Đào Văn Hưng: theo tôi thì việc ra đời của Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM trong thời điểm nay là rất đúng lúc và rất cần thiết bởi vì Hiệp hội sẽ là cánh tay nối dài của Sở Xây dựng cũng là đơn vị có thể hỗ trợ cho Ủy ban nhân các xã, phường trong việc quản lý nhà chung cư.

Hiệp hội trong nhiệm kỳ đầu tiên này phải làm ngay những việc như là gỡ các nút thắt về pháp lý, ghi nhận các vướng mắc trong thực tiễn ví dụ như về vấn đề thuế, xuất hoá đơn như thế nào hay nhiều vướng mắc khác để phản ánh đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để góp ý sửa đổi Luật nhà ở cũng như là các văn bản điều hành trong việc quản lý nhà chung cư.

Ngoài ra, cũng cần phải tổ chức các khóa bồi dưỡng nghiệp vụ cho Ban quản trị, Ban quản lý trong việc vận hành, bảo trì cao tác nhà chung cư. Hiệp hội là một tập hợp của những đơn vị và những chuyên gia có kinh nghiệm trong việc này, cho nên việc ra đời của hiệp hội sẽ hỗ trợ rất nhiều cho cơ quan quản lý nhà nước cũng như là cho cư dân.

PV: Một điều mà nhiều người quan tâm khi mà Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập đó là liệu có hay không khả năng các cái đơn vị quản lý vận hành là thành viên của hiệp hội sẽ bắt tay nhau để làm giá quản lý vận hành ở các chung cư gây thiệt hại cho cư dân. Vậy, làm thế nào để cân bằng được lợi ích trong một cái chung cư cụ thể?

Luật sư Đào Văn Hưng: Khi đã có Hiệp hội rồi thì Hiệp hội sẽ phải đề ra quy chế chung để tạo ra cái môi trường cạnh tranh lành mạnh và hỗ trợ cho các đơn vị quản lý tốt, tăng cường chất lượng trúng thầu, từ đó sẽ loại được những đơn vị yếu kém trong công tác quản lý vận hành chung cư. Thứ hai nữa là bản thân giữa các hội viên của Hiệp hội mà có những vấn đề không lành mạnh thì Ban kiểm tra chúng tôi sẽ kiểm tra ngay.

Chúng tôi là người độc lập do đó mới có thể minh bạch cũng như là khách quan trong việc là kiểm tra, giám sát để đảm bảo Hiệp hội phát triển nhanh, mạnh, ổn định và tạo ra sự công bằng minh bạch. Từ đó thì cư dân cũng như là các hội viên của Hiệp hội sẽ yên tâm hoạt động.

Chúng tôi cũng sẽ có một cái quy chế phối hợp với các Ủy ban nhân dân phường xã có chung cư trên địa bàn cũng như với các ban quản trị để cùng nhau hỗ trợ, phản ánh rất nhanh, cụ thể các vấn đề, bất cập đến các ủy ban xã phường và Sở xây dựng để kịp thời hỗ trợ ngay cho các chung cư phát triển lành mạnh ổn định.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!