Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội: Cơ hội mới trong bối cảnh mới

Đây là tín hiệu tích cực, song đặt ra nhiều yêu cầu cấp bách về hành động quyết liệt và tháo gỡ điểm nghẽn để đưa chính sách đến đúng đối tượng và mục tiêu đến năm 2030. Trong bối cảnh mới cùng hàng loạt các chính sách đặc thù về phát triển nhà ở xã hội, kỳ vọng là cơ hội để thúc đẩy bài toán “an cư” cho người dân. 

Nhu cầu nhà ở xã hội tại các đô thị rất lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố đang đối mặt với nhu cầu cấp thiết về nhà ở xã hội cho công nhân viên chức và người lao động thu nhập thấp, đặc biệt là sau sáp nhập.

Dù đã xác định rõ mục tiêu xây dựng hơn 199.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, quá trình triển khai vẫn gặp không ít trở ngại về pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn. Các chính sách tín dụng ưu đãi chưa thực sự hấp dẫn, các thủ tục đầu tư phức tạp, khiến nhiều nhà đầu tư e ngại khi tham gia phân khúc nhà ở xã hội.

Góp ý về phát triển nhà ở xã hội tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa 15 vào tháng 5 vừa qua, đại biểu Trần Quốc Tuấn (đoàn Trà Vinh) cho rằng còn 4 điểm nghẽn lớn cần được tháo gỡ: "Thứ nhất là người dân có nhu cầu thật thì lại khó tiếp cận được vốn vay. Nhưng khi tiếp cận được vốn vay thì gánh nặng tài chính lại khá lớn. Thứ hai là nguồn cung nhà ở xã hội vẫn lệ thuộc vào các nhà đầu tư, nhưng doanh nghiệp thì lại e ngại vì thị trường đầu ra thiếu ổn định bất cập. Thứ ba là quy hoạch và quỹ đất triển khai nhà ở xã hội chưa đồng bộ, thủ tục hành chính còn khá rườm rà phức tạp. Thứ tư là các chính sách đã ban hành chỉ thiên về hỗ trợ cho doanh nghiệp nhà đầu tư mà ít quan tâm đến khả năng mua nhà ở xã hội của người dân".

Trước thực tế trên, ngày 29/5, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội; quy định về Quỹ nhà ở quốc gia, đơn giản hóa thủ tục quy hoạch dự án nhà ở xã hội và các điều kiện cụ thể về nhà ở để đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ. Nghị quyết đã mở thêm cơ hội cho các địa phương phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Kiên Giang - Phó trưởng Phòng Quản lý bảo trì và khai thác công trình giao thông, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thành phố đã xây dựng nhiều nhóm giải pháp tập trung nhằm đẩy mạnh tiến độ từ nay đến cuối năm 2025:

“Đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của TP. Thứ hai tập trung rà soát tổng thể quy hoạch các khu chức năng, dự báo quy mô dân số, xác định rõ nhu cầu nhà ở làm cơ sở bố trí quỹ đất đến năm 2030, tầm nhìn đến 2040. Xây dựng nghị quyết quy định cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách TP.HCM. Giao chủ đầu tư thực hiện dự án sẽ được triển khai theo các quy định tại Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP. Kiện toàn quỹ phát triển nhà thành phố đủ nguồn vốn cho cán bộ công chức người lao động vay vốn”.

Trước mắt, ông Nguyễn Kiên Giang cho biết, Sở sẽ hoàn thiện pháp lý và công bố mẫu thiết kế điển hình công trình xây dựng nhà ở xã hội để các nhà đầu tư áp dụng, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Đồng thời, xử lý ngay khó khăn, vướng mắc còn tồn đọng đã được tháo gỡ tại Nghị quyết 201 như: lựa chọn chủ đầu tư, đầu thầu thủ tục đầu tư, xây dựng xác định giá bán, giá thuê theo tinh thần ưu tiên.

Bên cạnh việc tháo gỡ cho nhà đầu tư để tăng nguồn cung nhà ở xã hội thì một lo lắng khác là giá nhà ở xã hội đang tăng cao, người dân khó tiếp cận.

"Giá nhà ở xã hội hiện nay so với thu nhập của người có nhu cầu mua nhà ở vẫn còn cao".

"Với mức thu nhập và giá như bây giờ 23,5 năm người lao động mới có thể trả được số tiền vay nợ đấy. Phải chăng Ngân hàng tính toán phối hợp với địa phương hạ lãi suất. Chứ như bây giờ thời hạn vay có 5 năm thôi sẽ không đáp ứng".

Về vấn đề này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành – Tổng giám đốc Công ty quản lý Nhà Toàn Cầu cho rằng, quỹ nhà ở quốc gia tại Nghị quyết 201 của Quốc hội là cơ hội để góp phần giảm giá thành nhà ở xã hội: "Nghị quyết yêu cầu thành lập quỹ nhà ở quốc gia là một bước đi chiến lược. Quỹ này không chỉ cung cấp nguồn vốn vay cho doanh nghiệp mà còn làm giảm áp lực cho ngân sách nhà nước. Trước đây các dự án nhà ở xã hội thường hụt hơi do thiếu vốn hay cơ chế tài chính không rõ ràng, giờ đây quỹ này giúp doanh nghiệp có động lực tham gia mạnh mẽ hơn và người dân có thể tiếp cận với giá hợp lý hơn".

Để nhà ở xã hội thực sự đến tận tay những người thu nhập thấp, ngày 16/8, tại Hội nghị sơ kết tình hình phát triển nhà ở xã hội 7 tháng đầu năm, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã yêu cầu nâng ngưỡng thu nhập được mua nhà xã hội theo hướng phù hợp hơn: "Nghiên cứu tháo gỡ vướng mắc làm tăng cơ cấu giá như: đất đai, thủ tục hành chính, lãi vay ngân hàng, chi phí đầu tư, phải nghiên cứu để giảm thành tố làm nên cơ cấu giá thành bất động sản, để tăng nguồn cung và khả năng tiếp cận mua nhà của người dân. Xây dựng chính sách hỗ trợ cho người mua nhà thiết thực hiệu quả".

Cơ hội mới trong bối cảnh mới

Sau nhiều năm nhà nước nỗ lực triển khai nhà ở xã hội, kết quả mang lại chưa tương xứng như kỳ vọng. Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn hạn chế so nhu cầu của người dân. Chưa kể giá nhà tăng cao, đồng lương không tăng, để mua một căn nhà an cư càng là ước mơ xa tầm với của nhiều người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Trong khi, doanh nghiệp cũng muốn làm nhà ở xã hội lại gặp nhiều rào cản về pháp lý, nguồn vốn; thậm chí có nhà cũng không thể bán do giá cao người dân khó tiếp cận, bán rẻ thì lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn dài.

Biết rõ điều này, nhiều cơ chế chính sách nhà ở đã được ban hành. Ngoài đề án "Một triệu căn nhà ở xã hội" theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 34 ngày 24/5/2024, Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 ngày 29/5/2025 và Chính phủ ban hành Nghị định 192 ngày 3/7/2025 dành riêng cho lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước, từng bước tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội.  

Điều các địa phương cần làm hiện nay là đưa chính sách này vào cuộc sống. Từ việc đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch kinh tế - xã hội, đến cụ thể hóa cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong giải phóng mặt bằng, bố trí quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ các dự án. Nhất là vận dụng quỹ nhà ở quốc gia giúp hỗ trợ tài chính lâu dài, ổn định, giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp, cũng như giúp nhà nước có thêm kinh phí để sửa chữa, xây mới, đặt hàng doanh nghiệp hoặc cho thuê nhà ở xã hội. Việc đa dạng mô hình nhà ở xã hội này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà ở với giá hợp ý hơn.

Không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp, vấn đề “cốt lõi” là các chính sách nhà nước cần hướng đến người mua nhà. Đặc biệt là nhóm lao động trẻ, lao động tự do và thu nhập thấp rất cần nhà ở. Thế nhưng việc tiếp cận nhà ở xã hội vẫn rất khó khăn, do quy định về chứng minh tài chính và thiếu hướng dẫn xác nhận thu nhập từ các địa phương. Do đó ngân hàng nhà nước cần xem xét các điều kiện cho vay, mở rộng đối tượng cho vay, giảm các gói ưu đãi; đặc biệt là gói lãi vay tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng (triển khai từ ngày 1/4/2023) cần được điều chỉnh phù hợp với khả năng tài chính của người dân. Chính sách tiền lương cũng cần tương xứng với bối cảnh vật giá leo thang.

Khi các “điểm nghẽn” về cơ chế được tháo gỡ, vấn đề còn lại nằm ở quy hoạch. Trong thực tế, nhà ở xã hội được xây ở những vùng đất xa xôi, “đầu thừa đuôi thẹo” để bán giá rẻ do bị đánh đồng với nhà ở thu nhập thấp, chất lượng thấp. Trong khi nhà ở xã hội phải được hiểu là nhà ở do nhà nước quản lý, để nâng cao đời sống của người dân. Do đó, nhà ở xã hội cần được quy hoạch tốt, có kiến trúc phù hợp, không chỉ bán mức giá phù hợp mà còn phải đảm bảo cuộc sống tiện nghi cho người dân.

Trước bối cảnh mới, cơ hội mới, đặc biệt các chính sách đặc thù mới từ nhà nước và Chính phủ là “cú huýt” để xây dựng cơ chế đồng bộ và thực chất hơn tại từng địa phương. Trong đó lấy trọng tâm là hoàn thành giấc mơ “an cư” của người có nhu cầu nhà ở thực sự; hướng đến mục tiêu: “Để nhà ở xã hội trở thành “trụ cột” trong chiến lược an sinh, là động lực thiết thực để phát triển đất nước bền vững”, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ./.