Condotel – Những khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy (Phần 2)

Tin trong nước và thế giới

# Trong cuộc họp với lãnh đạo các ngân hàng thương mại sáng nay (7/12), Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo hàng loạt giải pháp để tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng; chấm dứt tình trạng cho vay tập trung vào một số doanh nghiệp, dự án thuộc hệ sinh thái hoặc thuộc sân sau.

Đồng thời, nghiêm cấm việc mở rộng room tín dụng và dành lãi suất thấp cho thành viên ban lãnh đạo ngân hàng; đồng thời kêu gọi tinh thần đoàn kết, chung tay, chung sức, đồng lòng, tương thân, tương ái của các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản để cùng vượt qua khó khăn chung. 

# Giá trị xuất khẩu các sản phẩm chính trong tháng 11 đều cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái sau nhiều tháng liên tục tăng trưởng âm, nhưng đà phục hồi vẫn chưa thể bứt phá trong dịp cuối năm nay.

Với diễn tiến hiện nay, Hiệp hội Chế biến và Xuất khẩu Thủy sản Việt Nam (Vasep) dự báo xuất khẩu thủy sản cả năm 2023 ước tính sẽ đạt khoảng 9 tỷ USD, giảm 18% so với năm 2022. 

Còn báo cáo của Tổng cục Thống kê cho biết, Việt Nam 33 ngành hàng có kim ngạch xuất khẩu tỷ USD chiếm hơn 93% tổng kim ngạch xuất khẩu. 

# Trong bối cảnh thị trường trái phiếu DN và tín dụng ngân hàng chưa hết khó, trong quý IV, nhiều DN đang phải tìm lại kênh huy động vốn cơ bản nhất của thị trường chứng khoán là phát hành cổ phiếu. 

Và mới đây, Cục Thuế TPHCM vừa công bố danh sách doanh nghiệp nợ thuế đợt 2 năm nay. Theo đó, những tháng cuối năm, có gần 200 doanh nghiệp trên địa bàn TPHCM nợ thuế với tổng số tiền gần 8.100 tỷ đồng.

# Giá xăng dầu có phiên giảm thứ 4 liên tiếp từ chiều nay, với mức giảm từ 400-600 đồng.

Cụ thể, giá mới của xăng E5 còn 21.290 đồng, xăng RON-95 là 22.320 đồng, dầu Diesel là 19.720 đồng. 

# Chủ tịch Ngân hàng Trung ương Đức vừa cảnh báo hiện còn quá sớm để Eurozone tuyên bố 'chiến thắng' trong cuộc chiến chống lạm phát khi giá cả trong khu vực vẫn ở mức cao. 

Và dự báo, lạm phát của khu vực đồng tiền chung châu Âu (Eurozone) sẽ tiếp tục giảm trong những tháng tới nhưng với tốc độ chậm hơn. 

# Thâm hụt thương mại tăng do tổng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ của Mỹ trong tháng 10 giảm 1%, xuống còn 258,8 tỷ USD, đi ngược so với mức tăng của thâng 9. 

Và theo thống kê, Mỹ đã sản xuất 13,2 triệu thùng dầu thô mỗi ngày trong tháng 9 - mức sản xuất hàng tháng cao nhất từ trước đến nay và giúp nước này trên đà trở thành nhà sản xuất khí đốt tự nhiên lớn nhất thế giới. 

Thông tin chứng khoán

# VNIndex đóng cửa tại 1.121,5 điểm, giảm 4,9 điểm. Sàn HOSE diễn ra phân hóa mạnh với 289 mã giảm ưu thế.

# Nhóm vốn hóa lớn quay lại nâng đỡ tốt cho chỉ số nhờ động lực chính từ nhóm Ngân hàng. Nhờ vậy, VN30 +0,19% dù giao dịch cân bằng với 13 mã tăng và 14 mã giảm.

# Theo SSI Reseach, GTGD khớp lệnh sàn HOSE tăng 66% so với phiên trước, lên mức cao nhất kể từ cuối tháng 9 là 26,3 nghìn tỷ đồng. Khối ngoại có phiên bán ròng mạnh thứ 7 liên tiếp với GT 814 tỷ đồng.

Condotel – Những khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy (Phần 2)

Theo các chuyên gia, vẫn còn những khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy. Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua liệu đã tạo hành lý pháp lý đủ để giải quyết các vướng mắc tồn đọng của thị trường này? Nhà đầu tư cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình?

Condotel – những khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy (Phần 1)

Trước khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua thì căn hộ du lịch (condotel) nói riêng và bất động sản du lịch nói chung chưa được quy định trong Luật kinh doanh bất động saen 2014. Việc phát triển mạnh mẽ các loại hình bất động sản du lịch những năm qua cũng cho thấy khoảng trống pháp lý để điều chỉnh loại hình này. Nó gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư cũng không đảm bảo an toàn pháp lý cho hoạt động kinh doanh loại hình này.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường học Luật Hà Nội nhận định việc thông qua Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi tại kỳ họp vừa rồi sẽ tạo những tín hiệu tích cực cho sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch: "Trong luật vừa mới được thông qua thì xác định cụ thể những dự án công trình xây dựng mà có công năng phục vụ chính thức cho mục đích du lịch hay là mục đích lưu trú là những dự án bất động sản quy định rất rõ. Và tín hiệu thứ hai tôi cho thấy nó khởi sắc đó là quy định rất rõ về bất động sản du lịch có sẵn là đối tượng trong các hoạt động kinh doanh với các hình thức buôn bán hay cho thuê, cho thuê mua".

Cũng theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, việc quy định cơ quan có thẩm quyền quản lý có trách nhiệm kiểm tra về các điều kiện của các loại hình bất động sản này khi đưa vào kinh doanh hay là dự án phải nằm trong dự án bất động sản được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và quy định mới cho cả các công trình xây dựng không phải là ở cho thấy sẽ có sự kiểm soát chặt chẽ đối với loại hình bất động sản này.

Đồng tình với quan điểm này, bà Trần Thùy Vân, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam nhận định: "Việc quy hoạch phát triển dự án ở các mức độ tỉnh thành cũng quan trọng. Vì nó sẽ đảm bảo khi mà thị trường trải qua việc mà nguồn cung tăng trưởng quá nhanh đến dư thừa thì tình hình hoạt động của các dự án khi đưa vào hoạt động cũng sẽ kém hiệu quả hơn, không được đảm bảo hơn và dẫn đến việc như chúng ta thấy Phú Quốc bây giờ nguồn cung nhiều hơn nguồn cầu thực tế".

Một trong những tranh chấp thời gian qua giữa chủ đầu tư và khách hàng là việc sở hữu lâu dài và khai thác quản lý sử dụng căn hộ lưu trú.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh – Phó chủ tịch thường trực Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tâm lý của khách hàng là muốn sở hữu lâu dài không có thời hạn, việc quảng cáo sở hữu lâu dài là lỗi của chủ đầu tư vì muốn bán hàng. Do đó cần phải hiểu rõ chức năng của căn hộ du lịch để tránh những tranh chấp trong thời gian tới: "Vướng ở vấn đề quy định quản lý khai thác các căn hộ du lịch. Hiện nay đang bị mập mờ không rõ. Thực ra rõ ràng khi cấp sổ hồng phát sinh là tôi có sở hữu rồi tôi muốn làm gì thì làm, tôi sử dụng kiểu gì tuỳ tôi. Đấy là cách hiểu sai. Đã là căn hộ du lịch thì chỉ có khai thác cho thuê du lịch thôi. Đấy là cái rất quan trọng. Bộ Xây dựng và Bộ VHTTDL cần phải kết hợp để làm ra những quy định cho các toà nhà căn hộ du lịch đấy nếu không lại có phát sinh tranh chấp trong thời gian tới" 

Còn bà Trần Thùy Vân, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam kiến nghị: "Về phía CBRE  cũng thấy rằng việc mà đầu tiên là phải có một hành lang pháp lý rõ ràng và thống nhất giữa các bộ, ban, ngành để khi mà xảy ra những tranh chấp trên thị trường thì có thể có phương hướng giải quyết rõ về phía đơn vị phát triển dự án, và phía người mua nhà đầu tư cá nhân".

Tuy nhiên để giải quyết cả những tồn đọng của các sản phẩm bất động sản du lịch nói chung và condotel nói riêng vẫn cần phải có hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ nút thắt pháp lý và những vướng mắc thực tiễn.

Kiến nghị của PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường học Luật Hà Nội: "Cần quy định rõ điều kiện để một căn hộ Condotel được cấp giấy chứng nhận và hướng tháo gỡ cho các chủ đầu tư để các căn hộ condotel đáp ứng các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận. Còn những căn hộ chưa đủ điều kiện cũng cần phải có cơ chế giải quyết tổn đọng đó. Thứ hai là cần phải quy định rõ quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ condotel. Thứ ba là cần có những cơ chế kiểm soát sử dụng theo đúng mục đích công năng của nó. Và nếu condotel tại những dự án có vị trí ven biển đấy thì tôi nghĩ rằng cũng cần phải có cơ chế kiểm soát đặc biệt hơn,  đặc biệt đối với những chủ thể có yếu tố nước ngoài"

Do đó, những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được thông qua sẽ giúp các cơ quan chức năng có thẩm quyền căn cứ để ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để giải quyết các vấn đề tồn đọng. Và để đảm bảo được quyền lợi chính đáng của mình, các khách hàng cũng cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, thông tin pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư để tránh những tranh chấp liên quan tới condotel trong thời gian tới.