Condotel – những khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy (Phần 1)

Liệu đã đủ để làm cú huých cho thị trường này? Trong phần 1 của loạt bài “Condotel – những khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy” các chuyên gia sẽ phân tích những tác động sau khi Nghị định 10.2023 có hiệu lực.

 Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng đã đón nhận thông tin tích cực từ Nghị định 10.2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã chính thức có hiệu lực có hiệu lực từ ngày 20.05.2023. Một trong những điểm đáng chú ý được bổ sung tại Nghị định này là các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng cần nhận định rõ khái niệm căn hộ du lịch: "Căn hộ du lịch thường nằm trong quy hoạch đất du lịch dịch vụ chứ không phải đất ở. Một số ít trường hợp đất ở thì người ta cũng xây dựng mô hình đấy tham gia vào mô hình căn hộ du lịch. Còn đâu đối tượng căn hộ du lịch nghĩa là đất thương mại dịch vụ phục vụ hoạt động du lịch nghỉ dưỡng. Đất thương mại dịch vụ vẫn cấp sổ hồng bình thường. Cái đó giúp cho việc xác nhận tài sản trên đất. Đất giao cho thương mại dịch vụ có thời hạn. Người ta cấp sổ hồng chứng nhận tài sản nhưng nhà đặt trên đất sử dụng có thời hạn".

Bà Trần Thùy Vân, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam dẫn chứng sau khi Nghị định có hiệu lực, các chủ đầu tư ở Phú Quốc, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu bắt đầu đưa ra những dự án mới cùng chương trình quảng cáo kick-off sản phẩm. Tuy nhiên, cho tới nay các chủ đầu tư mới chỉ dừng lại quan sát và đánh giá xem thị trường có khả thi hay không:

"Sau Nghị định 10/2023 có hiệu lực từ tháng 5 vừa qua thì trong giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 9 thì chúng ta cũng có ghi nhận là tỉnh Khánh Hòa bắt đầu có những thông tin về triển khai cấp sổ hồng cho condotel. Đó là một trong những động thái đem đến những cái kỳ vọng là không đáng kể so sánh lượng sản phẩm tồn kho hiện nay. Tuy nhiên, trên thực tế UBND tỉnh Khánh Hòa mới chỉ dừng lại ở việc ban hành quy trình để tiếp nhận hồ sơ, thủ tục hành chính".

Trên thực tế một số địa phương – nơi mà thị trường bất động sản du lịch phát triển sôi động vẫn đang “loay hoay” bởi chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ condotel.

Để khắc phục tình trạng đó, Bộ Tài nguyên Môi trường đã có công văn số 3382 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc triển khai thực hiện quy định của pháp luật về đất đai. Trong đó dẫn chiếu đến việc áp dụng Khoản 11 Điều 1 của Nghị định 10.2023 đã sửa đổi Điều 72 của Nghị định 43 về bổ sung trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn theo quy định tại Điều 126 và căn hộ xây dựng trong dự án chung cư có mục đích hỗn hợp.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường học Luật Hà Nội phân tích thêm: "Với công văn số 3382 quy định phân định ra hai trường hợp: nếu như căn hộ condotel mà được xây dựng trên đất kinh doanh dịch vụ thương mại thì cấp cái quyền sở hữu là sở hữu có thời hạn. Với điều này thì những hợp đồng khách hàng đã ký với các chủ đầu tư mua căn hộ condotel trước đây cam kết cấp quyền sở hữu lâu dài mà hiện nay dẫn chiếu vào để cấp cho các khách hàng mua Condotel của những dự án xây dựng trên đất kinh doanh dịch vụ thương mại lại là sở hữu có thời hạn thì khách hàng cũng không chịu. Đây cũng là nguyên nhân mà đa số các dự án condotel xây dựng các đô thị trên đất dịch vụ thương mại đã ký hợp đồng với khách hàng gọi là sở hữu condotel lâu dài thì không thực hiện được cam kết bởi quy định này".

Một trường hợp khác là căn hộ xây dựng trong dự án chung cư có mục đích hỗn hợp thì dự án nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp xây dựng trên đất ở được sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài với căn hộ lưu trú. Còn căn hộ condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ lại có thời hạn.

Dẫn chiếu vào khoản Khoảng 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định đối với người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thì người mua nhà ở được quyền sử dụng ổn định lâu dài.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường học Luật Hà Nội, quy định này chưa thể hiện được sự thống nhất đồng bộ và sẽ không biết được căn hộ condotel xây dựng trong dự án chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài hay có thời hạn:

"Công văn của Bộ TNMT mà giải quyết đến tận cùng câu chuyện là trên đất kinh doanh dịch vụ thì đương nhiên condotel là có thời hạn nhưng đến phần mà công nhận trong các dự án có mục đích hỗn hợp bao gồm cả nhà ở và căn hộ condotel thì lại chỉ quy định cấp quyền sở hữu nhưng mà không nói đến thời hạn đối với condotel. Đó một trong những cái mà tôi cho rằng chưa rõ ràng. Hơn nữa xét theo luật ban hành văn bản quy phạm thì công văn không thuộc danh sách của các văn bản quy phạm pháp luật nên nếu căn cứ vào công văn trên để xử lý hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ condotel sẽ dẫn đến tình trạng áp dụng không đồng bộ khi mà tồn tại tình trạng không phù hợp như đã phân tích. Nó cho thấy sự cẩn trọng của các địa phương cũng chưa dám thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với condotel ở các lý do đó".

Một yếu tố nữa chưa xác định được điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho căn hộ condotel là tại Khoản 5 Điều 32 của Nghị định 10 quy định về điều kiện căn hộ condotel để được cấp là đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nhưng trên thực tế quá trình xử lý hồ sơ để cấp cho các căn hộ condotel vẫn chưa có những quy định cụ thể rõ ràng để dẫn chiếu.

Nhận định của Bà Trần Thùy Vân, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam: "Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì các sở, ban, ngành liên quan của tỉnh như Sở TNMT, Sở Tài chính, xây dựng, KHĐT phải phối hợp làm việc với nhau để kiểm tra về mức độ đáp ứng quy định kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ tài chính của các dự án này rồi họ mới đưa ra quyết định về việc triển khai thực hiện các bước tiếp theo. Cho nên có thể hiểu nôm na là những thông tin mà chúng ta ghi nhận trên thị trường hiện nay việc cấp giấy chứng nhận cho condotel vẫn dừng lại ở việc là rất khái quát và chưa có quy trình cụ thể".

Với việc ghi nhận loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, cụ thể là căn hộ du lịch (condotel) trong Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua, liệu đã tạo hành lý pháp lý đủ để giải quyết các vướng mắc tồn đọng của thị trường này? Nhà đầu tư cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình? Các bạn đón nghe bài 2 phát sóng ngày mai để có câu trả lời./.

Thông tin trong nước và quốc tế

# Kết luận phiên họp Chính phủ thường kỳ diễn ra hôm nay, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu phấn đấu đạt cao nhất các chỉ tiêu, mục tiêu năm 2023 và đặc biệt lưu ý việc thúc đẩy các động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế, nhất là tăng cường liên kết vùng, liên vùng và cả nước.

Đồng thời, tập trung phát triển các lĩnh vực mới nổi, như chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, thúc đẩy khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo, khoa học công nghệ; củng cố, phát huy các thị trường truyền thống và khai thác các thị trường mới, nhất là tại Trung Đông. 

# Càng về cuối năm, các ngân hàng càng đẩy mạnh rao bán bất động sản là tài sản thế chấp để xử lý nợ xấu. Dù nhiều tài sản đã giảm giá tới 50% nhưng vẫn “ế”. 

# Và mới đây, UBND TPHCM đã yêu cầu các đơn vị đề xuất xử lý hoặc đình chỉ thi công khi phát hiện công trình xây dựng vi phạm các quy định về quản lý chất lượng, nhất là việc chia nhỏ nhà ở ra thành nhiều căn hộ để bán hoặc cho thuê.

# Trung tâm Dịch vụ việc làm Hà Nội cho biết, cuối năm một số DN muốn tuyển dụng nhiều vị trí với mức lương hấp dẫn, tập trung vào các lĩnh vực như: quản lý cửa hàng, công nhân may, thợ thủ công mỹ nghệ, công nhân điện tử…

Trong khi đó, tại các sàn giao dịch việc làm ở TPHCM và các tỉnh ĐBSCL, các DN tuyển dụng cho biết, nhu cầu tuyển dụng lao động cao nhưng số người tham gia ứng tuyển còn ít, chưa đạt như kỳ vọng. 

# Theo Tổng cục Thống kê, từ nay đến cuối năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ tiêu dùng có thể tăng trở lại khi kinh tế trong nước đang dần hồi phục, nhiều chương trình kích cầu tiêu dùng.

Còn Sở Công thương TPHCM dự báo, sức mua mùa Tết năm nay tăng khoảng 10-13% so với năm ngoái. Ngoài thực phẩm, các mặt hàng bánh kẹo, nước giải khát, hoa, quần áo, giày dép… sẽ tăng mạnh vào giáp Tết.

# Bloomberg đưa tin, một số quốc gia thành viên Liên minh châu Âu (EU) đang tìm cách giảm nhẹ các đề xuất của Ủy ban châu Âu (EC) nhằm ngăn chặn các lệnh trừng phạt Nga bị các nước thứ ba lách luật. 

# Còn Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) lo ngại, hoạt động kinh tế tại khu vực EU đã trì trệ trong những quý gần đây và dự kiến sẽ tiếp tục suy giảm trong thời gian còn lại của năm nay. 

# Theo Bloomberg, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã thay đổi cách tiếp cận đối với việc tăng lãi suất nhằm mục tiêu chính là kiểm soát lạm phát và cân bằng tăng trưởng kinh tế. 

# Còn dữ liệu của Cơ quan thông kế châu Âu (Eurostat) cho biết, Nga đã trở lại top 5 nhà cung cấp ngũ cốc lớn nhất cho châu Âu sau một năm rưỡi. 

Thông tin thị trường chứng khoán

# Số lượng tài khoản chứng khoán của nhà đầu tư cá nhân đã sụt giảm thêm hơn 193 nghìn tài khoản trong tháng 11, theo Tổng công ty Lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam.

# Trở lại với phiên giao dịch hôm nay, VNIndex đóng cửa cao nhất trong phiên, tại 1.126,4 điểm, tăng 10,5 điểm.

# Theo SSI Reseach, độ rộng thị trường nghiêng về hướng tích cực với 359 mã tăng. Bất động sản, Thủy sản, Bán lẻ, Xây dựng & VLXD là những nhóm cổ phiếu thu hút dòng tiền nhiều nhất./.